每一個對生活品質有追求的人，都或多或少懷有一顆向往洋房的心。

但對照最新的成交數據卻發現一個奇怪的現象：昆明購房者不再偏愛洋房了？

洋房成交占比持續走低的背後，到底有着怎樣的隐情呢？

昆明購房者不喜歡住洋房？

根據銘騰機構最新公布的數據顯示，8月昆明住宅成交39萬㎡，環比上漲7%。在各類型的産品分類中，高層産品成交占比達到81%，洋房産品成交占比僅有14%，成交量最低的别墅産品，隻有總成交量的5%。

圖源銘騰機構

對照各月的成交占比可以看出，8月份昆明市場洋房産品的成交占比雖然環比上升1個百分點，但總體上，仍然處于近一年的低位。

在近1年裡，昆明市場洋房産品的成交占比，從最高時的20%降至最低時的13%，是各産品分類中成交波動最大的産品，也是成交占比下降幅度最大的一類産品。

而且，從近期昆明市場洋房産品的成交占比來看，整體處于低位徘徊的現狀。

難道是，昆明購房者不喜歡住洋房了嗎？

答案或許沒有這麼簡單！

結合克而瑞2022年昆明市場半年報披露的數據，我們能明顯看到，洋房産品是今年上半年昆明市場供銷比最小的産品。

數據源自克而瑞半年報/昆明樓市制圖

換句話說，今年上半年昆明市場洋房産品供應量甚至比别墅産品還低，但成交量卻比别墅産品要高。

這種供需的差距，使得洋房産品在今年上半年呈現出巨大的供不應求現象。

結合市場來看，随着君庭雲邸、昆明融創文旅城、德潤香山府、駱駝灣、新城和樾、卓越滇池晴翠等項目/洋房産品的售罄，昆明市場在售洋房産品已呈現出日趨減少的趨勢。

而且，諸如佳湖熹祥苑、中南十二集、中鐵諾德山海春風等當前在售項目/洋房産品，實際上已經進入清尾階段。

由此，可以看出，在昆明市場，并非是購房者對于洋房産品沒有需求，而是另有隐情。

價格是洋房需求的掣肘？

既然，市場有巨大的洋房消費需求，那麼，為何洋房産品的成交占比卻在持續走低呢？

一個合理的解釋，或許就是價格對于消費需求的遏制。

同樣來自克而瑞的數據，與洋房産品在今年上半年市場表現中的供不應求相對應的是，洋房産品的月度成交均價也呈現出穩中有升的态勢。

也就是說，昆明市場上的洋房産品，在今年上半年出現越賣越貴的情況。

數據源自克而瑞半年報/昆明樓市制圖

單從上圖便可以直觀地看出，洋房産品今年6月的成交單價達到約17399元/㎡，相比今年3月的成交均價低點，足足高出2666元/㎡。

對于本身單價就不算低的洋房産品而言，這樣的價格漲幅，難免會将一部分購買需求攔在門外。

而且，從昆明上半年洋房的成交來看，主力成交面積主要在90-130㎡的産品，且總價在120萬元以下。

圖源克而瑞半年報

也就意味着，昆明市場上洋房産品的購買主力，大多集中在單價約1.34w/㎡以内的消費範圍内。而這樣單價的洋房産品，對照昆明市場卻在越賣越少，可選範圍也越來越小。

從洋房産品的購買力來看，越賣越貴的洋房産品，正在與主力的消費需求相悖離，從而出現洋房産品雖然需求巨大，但成交占比卻在持續走低的數據反饋。

昆明洋房需求者的兩難？

通過前述數據的呈現，昆明洋房市場的需求輪廓已經大緻勾勒出來了。

對于消費者而言，既要洋房的居住品質，又要合适且買得起的價格。

那麼，站在開發商/項目的角度，是否能夠匹配消費者這種需求呢？

并不能說，沒有！

理性地看，在這種需求下，縱觀昆明市場的在售洋房産品，可能擺在消費者面前的又會是一道兩難的選題。

「昆明樓市」通過梳理發現，主城區目前在售洋房産品的項目有20餘個，且以大戶型産品為主。

昆明樓市整理/制表

相比此前，近年較新上市的義承金川府、西南海上等項目，雖然為市場補了一定的貨，但面對龐大的洋房産品需求，顯得有些杯水車薪。

從後續市場來看，即将上市的雲錦東方會有一部分洋房産品，但顯然也無法緩解市場洋房供應不足的局面。

更重要的是，自去年以來昆明土地市場持續的成交冷清，直接決定着在産品供應上還将持續收緊，使得昆明市場的洋房供應，不可避免地進入到存量消化的階段。

存量消化，意味着項目/産品的可選性将會大幅降低。

而且，從目前在售的洋房産品來看，在産品分布上已經表現出相應的分化：

一個是價格的分化。

比如，西山區草海片區的華夏四季，三期帶裝修的部分洋房産品，價格已經賣到約3.6w/㎡；而五華區西翥片區的保利春湖國際生态城，其毛坯洋房産品售價僅6000元/㎡。

與價格分化相對應的是，洋房産品所在區位的分化。

比如前面提到的保利春湖國際生态城，以及呈貢、經開區的項目，洋房産品的售價整體較低，主要是因為距離主城區相對較遠；而售價明顯高出很多的洋房産品，則主要是分布在主城區及周邊的項目。

參照昆明市場洋房單價約1.34w/㎡的主力需求，對于追求品質的消費群體而言，将會帶來兩難的選擇——是要不計成本的追尋生活便捷？還是要不辭辛苦的追求低價上車？

無疑，在目前僅有的洋房選項中，或多或少會過濾濾掉一部分無法取舍的消費需求，一定程度上影響着洋房産品的成交占比。

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