最近，一個問題正在流傳：深圳人，都不買房了？

深圳樓市要扛不住了？

“中國房價第一城”要涼涼了？

為什麼這樣問，當然是有原因的。深圳樓市，已經慘過2008年了。

上半年，深圳樓市慘到見證了曆史。

二手房成交量不到一萬套，同比下跌65%！往常深圳二手房每月成交5000-6000套都是正常。

這是2007年以來最差的一個上半年，比曆史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%！

成交量起不來，價格自然也跟着頹。

從去7月開始，深圳二手房價格開始出現明顯下跌。到今年6月，深圳二手房價基本已經回到了兩年前的水平，個别區域甚至回到2019年。

有人開玩笑說，這也使深圳的二手房指導價，變得越來越有參考意義……

去年年初，二手房參考價剛出來的時候，還有業主不當回事，打死也不降價。到了今年，房價高于參考價2成以上的房子隻剩下了17%，而10%偏差值以内的房源占比達到了40-50%之間。

也就是說，目前深圳市面上的二手房，有近半是按參考價賣的。

這也是沒辦法的事，行情不佳，參考價高懸，深圳二手房業主的心理正在被逐漸擊潰。

去年的時候，深圳二手房業主最多隻能接受5%以内的調價，如今有近一半的業主可以接受5-10%的調價區間，甚至還有5%的業主可以接受20%以上的議價空間。

二手房市場慘淡，新房市場同樣混得不好。

今年上半年，深圳新房成交僅1.6萬套，同比下降38.3%。

開發商們被逼花式促銷，龍崗坂田的信城缙華府推出了“首付僅40萬元起購買精裝大三房”，弘基·翰林九錫推出了自稱為全國首創的“以房換房、以舊換新”活動，都算一時奇葩。

不過也沒能喚回購房者的心。上周末，深圳4個新盤開盤，去化率着實叫人心疼。

龍華區上塘的中海聞華裡開盤，去化約46%；

福田區的中信城開紅樹灣開盤，去化率約50%；

龍崗平湖的合正新悅開盤，去化率僅約28%；

坪山區的深業山水東城開盤，去化率更是隻有19%！

開發商也是心累。

為什麼，深圳人都不買房了？

一個可能的原因是，錢不夠了。

“深圳正在抛棄剛需”的口号已經喊了很多年，現在深圳連改善都快抛棄了。

一方面，深圳的上車門檻趨勢在不斷變高。90萬首付大概率隻能買東部，150萬的首付隻能買中、北部，隻有首付達到200萬這個門檻，你才敢去西部的售樓處裡面溜達。

如果還想往核心地段跑，那最少也要手握300萬起步。

對于一二手倒挂的深圳來說，同等條件下，二手房的門檻隻會更高。

另一方面，手握房産的改善一族也在為錢煩惱。

為什麼？

因為手裡的房子賣不出去，也不能降價，因為想要置換的房子價格更高，降了價可能就不夠首付，但是不降價的後果就是更加賣不出去……

前兩天網上有一個博主說出了自己的困境：

手握一套南山小兩房、一套鹽田大四房，身價過千萬，可是還是無法完成置換。

别的不說，與他同小區的兩房，隻是朝向好了一點，價格就貴了200萬，而他想要置換個南山的三房，朝向還要好，少說還有個四五百萬的缺口。

即使賣掉自己的一套房子也于事無補，更關鍵的是，自己的房子還不一定賣得掉……

就這樣，兩撥樓市的主力軍都被卡在這裡。

那還有一部分手裡有餘錢的人又去哪裡了呢？

這些人在做“伏地魔”，因為沒有信心。

比如有一個深圳的購房者就明言，他手裡有200萬的現金，但是他不敢拿出來買房，因為對經濟和行業沒有信心，擔心自己可能會斷供。

像這樣的人在今年不是少數。前不久央行發布一組數據，2022年上半年人民币存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億元，人們開始了報複性存錢，背後的原因就是因為疫情反複、行業沖擊、收入縮減帶來的不确定性。

還有一部分人是對深圳的樓市失去了信心。

今年深圳市場上出現了很多違約的案例，很多購房者本來已經決定買房了，也交了誠意金，但是眼看深圳的二手房價格不斷下探，最後信心崩塌，拼着誠意金不要也不肯繼續交易了。

難道深圳市場就沒有那些既有錢又有信心的人嗎？他們在哪呢？

當然有，隻不過這些人選擇等待。

自幾個月前海德園等網紅盤日光的熱度過去之後，深圳的新房市場好像突然沉寂了，難道是沒有購買力了嗎？

怎麼可能？當時沒有搶到海德園的人可是大把大把的，隻是這些人的眼光更高，他們都在等，等筍盤，等更好的新盤入市，畢竟房票珍貴，能夠一次性利益最大化是最好的。

這樣一來，有人被攔在場地之外，有人進來了卻不敢出手，有人好整以暇，坐看潮起潮落，深圳樓市就這麼被晾在了那裡……

那麼，深圳的樓市真的不行了嗎？

答案并非如此。

今年的深圳樓市确實可以用慘淡來形容，但是打盹的老虎也是老虎，不能當病貓。

如果你隻是看到今年深圳的房價，那你自然隻能看出一個“慘”字。

甚至你從2020年看起，深圳如今的房價依舊是低谷。因為回調明顯。

可是你要是把眼光放在5年的維度上來看，你就會發現深圳的房價始終是非常堅挺的。

在10年的時間長度來看，深圳漲幅全國第一。

平均來看，10年間深圳房價漲了3倍還多，即使是與5年之前相比，深圳的房價依舊翻了近一倍。

如果細分到各個區，那漲幅就更明顯了，南山、寶安的房價10年間少說漲了5倍，其他區域也都在3-4倍之間。

要知道深圳房價的基數本身就很高，一套500萬的房子翻倍，跟其它三四線城市50萬一套的房子翻倍，絕對不是同一個概念。

大多數業主，都還是賺到不少錢的。

就連一直被大家視為反面教材的深房理涉事樓盤，被稱為前海妖盤，價值也是非常堅挺的。

自去年深房理被拔起之後，這些被炒房客禍害的樓盤一個個全都瘋狂降價，什麼暴跌100萬，狂降200萬的新聞層出不窮，引得一衆吃瓜群衆拍手稱快。

可是，你往回幾年看，哪個不是當紅炸子雞？

以諾德假日花園為例，2019年這個樓盤一套66平的兩房售價大概是580萬，2020年的時候，深房理将這裡的價格炒到了930萬，漲幅高達60%。

後來深房理涼涼，諾德假日花園房價開始回調，如今這裡的參考價是10.6萬/㎡，但是挂牌價一般在13萬/㎡左右，也就是說，一套66平的房子，總價依舊在700-850萬之間，3年間的漲幅依舊高達40%以上。

回調隻不過是回調。隻要不是過度加杠杆、現金流繃斷，就連炒房客也不會黯然退場。

所以，深圳樓市會卷土重來嗎？

事實上，深圳從來沒有跌下過神壇，直到現在，深圳依舊穩坐全國的房價第一城。

作為土地财政依賴度極低的城市，深圳也不覺得現在的樓市低迷是個問題。

對深圳來說，這都不是事兒。它有足夠的承受力。

昨天，深圳正式對外公布了上半年的經濟數據，2022年上半年深圳地區生産總值為15016.91億元，同比增長3.0%！一舉超過了同期全國的2.5%、廣東的2.0%、北京的0.7%、上海的-5.7%和廣州的1%。

深圳對于賣地收入的依賴度隻有27%，所以在完全可以保證經濟穩步增長的情況下，适當整治一下房地産，擠一擠樓市裡的水分。

深圳的房價上漲，隻是這座超級城市飛速發展的必然結果而已。

調控隻會延緩這個進程，但不可能阻止它的到來。畢竟，創造财富最多的城市，當然會擁有最高價值的資産财富。

但在當下，深圳顯然不準備當房價的“出頭鳥”了，還會繼續趴一段時間。

這年頭，能同時卡住開發商和二手房業主脖子的城市，估計也就是深圳了。

而對于那些嘲笑深圳樓市的人，我隻能說，有的人不吃飯，是因為窮，有的人不吃飯是為了減肥。

千萬不要混為一談了。

這兩年如果你有機會買入深圳，一定要珍惜。

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