你聽過海景房吧，那你聽過威海乳山海景房麼？

你第一次聽說這個地方的房子是在什麼時候，什麼背景下有人和你說這裡的房子，他們是怎麼想你描述那裡的？

如果你曾經聽過這個地方，可能你還不知道他有多魔幻。

我第一次聽說這個地方大概是08年，那個時候我剛入行，每天在上海的中山公園就有人遞着單頁，問你要不要買海景房，專車接送。

我仔細一看，好家夥在山東，還是在威海。

一般這種單頁隔三差五就會有小哥遞上來一次，我萬萬沒想到2020年了，這個地方的房子又上熱搜了，

從上個月的“山東乳山海景房低至每平米1800元”，到最近的“長沙遊客被強制在乳山買下41萬海景房，不買房不讓睡覺”。

似乎這些年，乳山早就和“暴跌”“白菜價”“炒房團”劃上了等号。

這個地方到底發生了什麼，為什麼都十幾年了為什麼什麼都沒有變化，哪怕是房價也是如此。

好巧不巧，我司90後軟妹子小魚，爸媽就在早些年買了乳山的房子，她和我描述了下買完房子之後在那邊的情況。

2015年花20萬買了一套三線乳山海景房，作為家族式的度假養老居所。

小魚父母跟着親戚一起去乳山買的房子，親戚是和看房團一起來的，覺得特别不錯，就推薦了小魚的父母也過去買。

單純從現場拍攝的照片來看其實還不錯，房子幹淨天空很藍。

當初被宣傳的噱頭打動：空氣質量好，含有某種微量元素，可以延緩病情，對身體有益...... 可以說，主打中老年人市場的乳山海景房，一番宣傳完全戳中許多父母的痛點。

一套便宜的，離家相對近的海景房，似乎是不錯的選擇。因為不用花費很多錢，就可以面朝大海，頤養晚年，還能和親戚家人團聚。

但在乳山銀灘有這麼一個規律，很多購房者買了5年之後，就會開始賣掉手上的海景房。

小魚的父母也是如此，去年以17萬的價格，轉手給了下家，雖然虧了3萬，但是用他們的話來說：“有人買就不錯了。”

因為他們知道，十年前乳山海景房是什麼價現在還是什麼價，能保本的都是幸運，虧個幾萬是常态，身邊的親戚朋友沒能賣出房子，比比皆是。

乳山好歹也是國家4A級景區，還曾獲得“聯合國最适合居住的地方”第二名，買一套假期去海邊消暑養老，它不香嗎？

确實，作為一個北方沿海城市，乳山的海景還是不錯的，也能滿足很多中老年人，面朝大海度過晚年的居住夢想。

可他們的子女卻不這麼想。

而壓倒這些中老年人最後一顆稻草，不是自己，往往就在于：他們的兒女多為年輕人，根本無法适應威乳山的生活。

一個至關重要的核心就是，這麼多年過去了，這個城市的配套在如今日新月異的時代中沒有根本性變化。

首先是交通異常的不方便

沒有都市的繁華與便利，沒有同齡的朋友，交通不方便，機場，高鐵，輪船基本與這裡無緣，外地人如果想要去到乳山，沒有飛機直達的隻能坐高鐵。

從上海出發，要到徐州中轉，整個過程耗費20個小時。

全國其它更遠的城市，有些甚至連直達的火車都沒有，隻能坐飛機到山東威海，到了威海仍需要轉乘火車2小時才能到乳山。

都是奔着休閑放松的目的去的，誰會願意在路上這麼折騰。

對于大海的新鮮勁兒，都會過去。如果沒有完善的配套，将無法長久居住。

其他配套也是同樣滞後。

除了交通不發達， 在乳山商業形态隻有兩種，一種是海鮮集市，每天早上才有，另一種是生活超市。

醫院最近的隻有乳山市第二人民醫院，還有距離12公裡的乳山市人民醫院，中醫院，其他的都是寥寥的幾個衛生院。

還有，乳山作為一個北方城市，冬天竟然沒有供暖，到了氣候寒冷的冬天，人更不願意來了。

小魚眼裡乳山唯一吸引她的地方銀灘，這幾年維護得也并不好。

水中海藻無人清理，走在路上竟然還有海鮮腐爛的臭味，房子常常會發黴潮濕...這大概是很多城市海景房無法回避的缺點。

乳山沒有什麼旅遊産業，銀灘平時除了本地人，就是候鳥型過來度假的老年人。

他們也隻會在孩子放假五一國慶的時候，偶爾會來住一住，其他時間房子基本都是空置的。

人口潮汐式的流動，導緻了這座城市的消費市場量級是比較小的，所以公共配套發展不起來，人越來越少......形成一個惡性循環。

所以，乳山海景房的房價上不去，很大程度上并不是所謂炒房客的原因，而是在于它自己根本就沒有真正留住，那些想要在這裡長久居住的人。

另外，這個城市自身的經濟能級也在這十多年間沒有很大的提升。

《乳山年鑒》統計數據中披露了這樣的數字：從2000年到2005年，乳山房地産投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

2007年，乳山全年共完成房地産投資35億元。此後一直保持高位運行，2010年完成投資33.1億元。

十年來不斷的蓋樓建房，20公裡海岸線上，大大小小建設了超過200個海景房項目，多到甚至可以裝下乳山市的所有人口。

由于過度開發，越來越多的房子積壓，乳山海景房産業逐漸開始變得不景氣。2011年之後，《乳山年鑒》不再透露年度房地産銷售面積和金額情況。

在很多北方人眼裡，乳山鬼城已經是一個見怪不怪的新聞，這些年拉人的旅遊看房團開始蔓延到其他南方城市。

這樣頹勢沒有變好的勢頭，因為除了供應過量，乳山的人口，還在不斷的被其他城市虹吸。

乳山和鶴崗一樣， 是個典型的人口收縮型城市，2019年乳山市共有54.2萬人，要知道21世紀初的2001年，乳山市人口接近60萬人。

這說明整個21世紀，乳山市人口一直是負增長的态勢，人口已經連續十年的流出了。

另一組數據是，2019年乳山市出生人口2856人，死亡人數5570人，這樣的負增長，完全沒有停下來的勢頭。

（數據來源：2019乳山市發展公報）

乳山作為山東的地級市，城市沒有産業支撐，年輕人隻會源源不斷地奔赴各個一線城市和沿海城市尋找更好的工作和發展，當人口面臨着山東其他城市的虹吸，城市沒有了人，房子自然也就不那麼值錢了。

我們是試着搜索一些二手房數據。

一邊是4000-5000元/平，最低還有1800元/平，便宜一半都不止的二手房價，這才是能夠體現乳山房價的最真實數據。

（數據來源：安居客）

這背後是因為大量的二手房在抛售，同時還在從全國源源不斷的帶看房團買新房，導緻二手房價格上不去，新房倒是越來越貴。

但是你或許會好奇，這裡的房子都是怎麼賣的。

作為山東威海管轄下的一個地級市，乳山海景房所在的銀灘，周圍活躍着1000多家中介，其實如果隻是服務于本地人，這樣的門店數量遠遠超出了需求。

但是乳山一直做的是全國的生意 ，這裡的房子大部分是被外地人買走了。

這麼多年他們組織旅遊看房團的賣房模式還是沒有改變，那就是以旅遊為名義組織各種看房團。

早年間有很多威海海景房看房團，先是由周邊的濟南，北京，天津等大城市開始，慢慢覆蓋到全國各地。

并且乳山本地的中介，有一套專門針對外地遊客的賣房模式：隻接待外地過來的看房團，散客不接待。

跟着大巴來看房的遊客，每天的行程都給你安排得滿滿的。先是觀光威海海景，然後大巴車開到乳山，參觀售樓部。

對于喜歡大海和自然，耳根子軟，很可能受到氛圍額的影響， 就付了那幾萬元的定金，最後把一套海景房全款買下來。

自己買了之後，還會介紹給身邊的親戚朋友，很多外地人都是一大家族買在同一小區，作為自己家族式群居的小區而存在。

這樣的銷售模式，導緻如今乳山畸形的房價結構。

所以現在乳山的一手房樓市是這樣的，一邊是頻頻破萬的新房。

（數據來源：諸葛找房）

但是給到渠道方的傭金點數則是非常的高的。

在樓盤無本地客戶，全靠外地代理商輸送客戶銷售艱難的情況下，代理商趁機拉高代理點數。目前平均返點加溢價基本在總房價的20%左右，甚至還有25個點。

這也是為什麼一直各個地方的單頁就沒有斷過，無非是利益驅動而已，所有的努力可能賣掉一套就全回本了。

好了，既然這麼不合理，但是另一個深刻的話題就是，為什麼可以一直持續十多年。而且我敢說哪怕現在被爆出來了，後面乳山的房子可能還是會這樣的模式下繼續銷售。

為什麼？

因為是客群決定的。

摸排過去哪裡買房的人，年齡大多在50多歲到60歲左右的中老年人。這些老年人如今在經曆人生一個重要的選擇。

一邊是自己的子女開始要買房結婚，但是家裡的資産積蓄不足，最大的财産可能就是現在自己和兒子住的老破小。

如果子女要結婚，大概率會賣掉自己的房子給他們作為首付買房結婚。

但是與此同時，他們也開始規劃自己的未來，他們自己住在哪裡。

往常都會有兩個選擇，一個是和子女住在一起，住在他們買的新房裡，第二是去養老院或者養老社區。

很明顯，這兩個都會遇到阻力。和兒子兒媳住在一起，婆媳關系怎麼處理。住到養老院，街坊鄰居怎麼看自己，自己心裡那關能不能邁過去。

而在這個時候如果有人遞上來一個單頁，和你說有個地方有山有海，空氣清新，還是景區，房子還不貴，十幾萬就能買一套。

作為老人家會不會心動，或者你想想老人家會不會心動。

住的體面了，代價還不大，好像也完美解決了現在的各種問題。

再加上邊上有人叔叔阿姨甜甜的喊着，告訴你可以免費旅遊，去看了再說之類的，我想願意去那裡看一看的老人家不在少數。

而真到了現場，各種套路利誘的方式，想想就知道上的一定是圈套。

哎哎哎，其實這種模式和我們日常看到的保健品啊，旅行團啊都差不多，之所以很多人屢試不爽，也許是真的目前這麼一群老年人的現實近況導緻的。

而真住過去的結果就是

哪怕是這片海，也沒想象中的那麼好。

所以怎麼說呢，其實有一個很好的解決方案就是：當爸媽想要去哪裡買房的時候，子女陪着一起去。

年輕人對一個城市的判斷雖然可能也沒那麼專業，但也不至于那麼離譜，便捷程度以及城市能級大概都有判斷，對于渠道方是否使用套路也多少知道。

再不濟在老人做決定的時候身邊有一個人，總不至于被别人牽着走。

說到底，老人孤獨無助的時候，不就是希望子女能在身邊麼。

以上為正文，來自喬不絲

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