記者 | 牛钰

編輯 | 傅林林

行業變動之下，資金實力較強的央國企拿地開發動作被襯托得愈加明顯。

與另兩家央企中建系分散拿地規模顯隐、中鐵系投資明顯收斂不同，中國鐵建系地産憑借着上半年在京滬熱點城市的頻繁拿地，已躍升至上半年房企拿地面積排行榜榜首。

據中指研究院數據顯示，中國鐵建上半年權益拿地面積264萬平米，雖然同比減少48.3%，但依然位居行業第一。總拿地金額也高達216億元，排名全國房企第8位。

僅6月份，中國鐵建就聯合大悅城以23億元拿下北京昌平區一宗地塊。随後又單獨在上海斥資近70億摘得松江三宗地塊，總金額僅次于上海首輪土拍最大赢家招商蛇口。

地産分析師嚴躍進認為，核心因素在于此類企業資金實力較強，并且行業經過大變動後，顯得這類央國企拿地的動作更加明顯，這種趨勢短期還是會持續的。

作為“鐵”字頭央企，中國鐵建與中國中鐵的業績時常被拿來比較。2021年，中國鐵建的新簽合同額達28196億元，首次超過中國中鐵900多億元。其中，地産業務是中國鐵建實現反超的關鍵闆塊之一，以1432億元銷售額超過中鐵系房地産800多億元。

對以工程承包為主的“二鐵”來說，房地産均屬于盈利較高的創收闆塊。以中國鐵建為例，雖然房地産業務的銷售額、營收占比僅約5%，卻貢獻了集團18.8%的利潤。

作為最早一批被國資委批準以“房地産開發”為主業的央企，中國鐵建不僅有一個房地産開發公司主平台中國鐵建房地産集團，旗下諸多工程局、設計院也在區域化發展階段早早觸及房地産開發業務。

主力軍與排頭兵并進

前身可追溯至中國人民解放軍鐵道兵的中國鐵建，用“主力軍”和“排頭兵”二詞，形容其地産集團與各局房地産之間的業務關系最為合适不過。

今年上半年，除了作為主力軍的中國鐵建房地産集團頻繁現身熱點城市土拍市場外，中國鐵建旗下各工程局、設計院房地産業務也多點發力。

比如中鐵二十局在廣州、重慶共擲金21億摘得兩宗地塊。中鐵十六局也在淮北拿地，十四局在杭州首輪供地中以底價7億元摘得富春灣新城地塊。

界面新聞從中鐵十四局内部人士處獲悉，該工程局房地産子業務起步早，公司已更名叫城市發展公司，以“中國鐵建”這個品牌開發項目，區域布局主要在十四局的總部山東，過去幾年伴随工程局走向大灣區、海南等市場。

其中合作拿地開發是主流。比如去年5月份，中鐵十四局聯合旗下地産公司、武漢和縱盛地産在深汕特别合作區以21.61億元底價摘得兩宗地塊，聘請本地公司競标設計。

這種區域布局擴張趨勢也是大型基建公司旗下工程局業務的縮影，因各自獨立運營，中國鐵建30多個子公司近一半以房地産為重要的創收業務，自然會在競标、拿地上産生競争關系，隻是能力存在差異。

中國鐵建“2021非工程闆塊三子總公司效益20強”名單顯示，除了中國鐵建房地産集團旗下的華東、西南、中南（曾用名武漢京鐵房地産開發）區域外，中鐵二十局、二十二局房地産開發公司效益最好。

不過各工程局的房地産業務，單獨的規模并不大。以去年效益較為突出的中鐵二十局房地産為例，主要深耕重慶區域，近三年銷售額均在30多億，去年新增土儲44.5萬，新增可售貨值76億元。

界面新聞通過多方信息獲悉，從2019年開始，中鐵十四局、十八局、二十二局等十個公司陸續被納入中國鐵建系統裡具有“房地産主業”的資格企業，具有獨立開發房地産的資格，每三年将進行一次排名，并實行末位淘汰制。

這就意味着，如果各局房地産業務發展突出，可以為工程局助力，如果發展不好，則會面臨被淘汰或者收歸地産集團所有，進行整合發展。

按此時間計算，今年中國鐵建内部就會産生一批退出房地産業務的子公司。

界面新聞就此規則的落實情況詢問中國鐵建股份，截止發稿并未獲得回應。

處在整合壓力之下，中國鐵建各工程局發展房地産業務也更為迫切。除增加拿地投資補充貨值之外，招聘職業經理人、專業營銷人士也是重要策略，比如中鐵十二局、十八局、二十局等已出現類似招聘信息。

地産公司“換血”

排頭兵們陸續發力，讓中國鐵建地産集團主力軍的角色略有削弱，中鐵建系業務分散程度進一步加劇。

2012年-2019年期間，地産集團營收占中國鐵建全部房地産業務總營收比例保持在70%之上，一度逼近80%，但2020年、2021年分别下滑至64%與58%，代表其餘子公司的地産地産業務營收占比高至41.8%，内部資源分散可見一斑。

追溯旗艦地産平台的發展上，相對而言崗位穩定的中國鐵建地産近年出現了明顯的人事變動。

2007年，中國鐵建出資40%，下屬3家子公司中鐵十二局集團、中鐵第四勘察設計院集團和中國鐵建設集團有限公司共同出資60%，組建了“中鐵房地産”。2012年，為進一步突出品牌優勢，更名為中國鐵建地産。

當時的核心管理層大多來自于位于北京的其他子公司，比如從北京中國鐵建設調任房地産公司擔任副總經理的易善建、申偉等人，來自十二局的趙紅鷹等。

十六局出身的吳仕岩，是中國鐵建地産前13年發展曆程的核心人物，副總、總經理職位直至董事長，帶領一群施工建設單位出身的鐵建人“半路出家”打拼，從成立之初虧損8億到2019年跻身千億級别房企，發展速度也可稱得上名列前茅。

2020年底，吳仕岩退休，原總經理李興龍接任中國鐵建地産董事長，總經理一職則由副總經理陳建軍擔任，他曾在中鐵股份總公司負責人事業務。

有知情人士對界面新聞透露，吳仕岩退休之後于新興際華資産管理公司擔任顧問，帶走了一批管理層幹部，目前李興龍所帶領的團隊偏向于從西南區域輸出人才。受行業變化影響，近兩年，中國鐵建地産各區域公司也曾根據項目情況進行人員的壓縮。

“改革是近年公司的主旋律，比如營銷管控上做成綠城那種三級管控模式，即取消城市公司，直接集團—區域—項目組，給項目組放權，壓力也集中到區域公司上，而集團換屆後，各區域高層也發生了很多變化。”一位曾在中國鐵建地産任職的人士對界面新聞表示。

中國鐵建房地産共有華東、西南、北方、華南、華中等8個區域公司，據天眼查顯示，近兩年，華東、西南等子公司高管變動信息頻出。

如中國鐵建房地産公司效益最突出的華東公司，2013年開始掌舵華東區域的原董事長馬建軍于2020年底調任鐵建城發，包海利接任華東公司董事長一職，周斌升任中國鐵建地産華東公司總經理。

2021年，作為公司最看重的長三角區域，華東公司在上海公開土拍市場上全年僅競得一幅地塊，開盤的項目庫存已為數不多，在今年延期許久的上海首輪土拍中，中國鐵建迫不及待花費70億拿下3宗地塊也在情理之中。

至于新鮮血液将帶來中國鐵建地産怎樣新的時代，從去年以及今年上半年的拿地情況來看，是值得期待的。

“地王”後遺症

在中國鐵建地産的高速發展時期，在一二線城市“快進快出”開發是主要打法。從2010年起步擴張、2015年加速搶收直至2019年，京滬等熱點城市新增土儲逐年增多，且明顯不懼高溢價。

比如2010年在北京經曆130輪競價，以19.85億元、溢價率56.2%摘得當年首宗地塊，2013年在上海以11.6億元、溢價率50.44%摘得顧村地塊，随後又于總價21.46億元、約100%溢價率拿下成都成華區北湖7号地塊等，擴張勢頭甚猛。

高溢價拿地卻以“中低端住宅”剛需産品為主，“快銷”策略确實令中國鐵建的銷售額快速增長。

“高性價比”令中國鐵建在北京樓市限競房時代頗有建樹，比如位于亦莊的中國鐵建國際公館，2019年開盤熱銷10億，去年已實現清盤。然而今年3月份，關于該項目延期交付、交付标準的維權開始湧現。

不隻是操盤專業性遭購房者質疑，中國鐵建地産經曆過前期快周轉發展階段，也開始面臨增長乏力、負債率維持高位、毛利率下滑的難題。

2019年步入千億之後，中鐵建房地産業務在2020年幾乎未有增長，拿地、毛利率均出現下滑趨勢，據中指院統計，中鐵建銷售額在行業的排名由2019年的第24位，跌至2020年末的第31位。

2021年，受行業影響，中鐵建底價搶收地塊的機會不少，拿地面積躍升至當年拿地面積榜TOP4，銷售端也重回TOP30之内。

房地産行業是資本密集型行業，中國鐵建地産在債券報告直言，其資金來源除公司自有資金外主要依靠銀行借款，随着公司業務規模擴張，财務負擔也随之增加。

中國鐵建地産今年的資産負債比始終超過80%，淨負債率超過100%，踩中兩道“紅線”。

并且，由于支付新增土地儲備價款及房地産項目開發的工程款，中國鐵建房地産近幾年經營活動産生的現金流量淨額也逐漸由2017年的2786.93萬元，降至2018年的-159.78億元，2019年的-257.8億元，直到2020年、2021年才出現改善，分别回正至27億、43億。

然而，背靠大央企中國鐵建這個萬億級别航母，中國鐵建地産在當前窗口期不愁發債融資，“借舊還新”渠道暢通。

據不完全統計，2022年上半年，中國鐵建地産已在境内發行32億公司債、80億小公募以及20億元中期票據，合計融資達132億元。

雖然不愁資金問題，但成為上半年拿地規模最大的中國鐵建地産，同期銷售額為398.4億元，較去年表現出現腰斬，名次下滑2位。

銷售承壓、毛利率低位，地産業務日漸分散，中鐵建系地産業務還否保持千億規模，有待下半年成績驗證。

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