某地花樣年地産 Morse姐攝

作者 | Morse姐

來源 | 摩斯地産（ID：MorseHouse)

10月12日，花樣年控股（01777.HK）承認：花樣年集團（中國）有限公司與其全資子公司深圳市花樣年地産集團有限公司（簡稱“地産集團”）組織架構合并，并成立專門的債務與資産重組小組。

此舉正是為了化解其面臨的流動性風險。

近日，多家房企密集對外披露回購美元債。而大手筆回購，也是為了挽回資本市場信心，為了化解流動性風險，否則一旦違約，借新還舊這條路就徹底斷了。

花樣年控股8隻美元債跌幅曾位居TOP10，今年以來也一直在不停地回購，但還是違約了。

花樣年控股的遭遇是房企債務危機的一個典型案例。行業環境發生變化後，近年來大舉債高速發展的地産企業紛紛付出代價。

承認危機絕不躺平

10月8日，花樣年控股實控人曾寶寶發了一份題為《寶爺家書》的文件。

整個文件寫得詩情畫意，俨然少了公告生硬、嚴肅的特質，字裡行間透露出其創始人曾寶寶的不同于其他商人的浪漫氣質。

該文件寫道，9月29日淩晨公司遭遇“黑天鵝”事件，标普突然大幅下調公司評級，緻使公司境内外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張。

曾寶寶在文件中稱，其與公司管理層就此問題第一時間成立專項小組，試圖以最大努力走出困境。然而問題仍未得到及時解決，緻使公司未能在10月4日如期支付到期美元債。

根據花樣年控股10月4日公告，該票據的剩餘未償還本金額為2.05656億美元。

據了解，該隻債券于2016年10月4日發行、2021年10月4日到期，期限五年，利率為7.375%、發行規模為5億美元。

與之形成鮮明對比的是，9月20日，花樣年控股回應，其發行的已到期離岸優先票據概無逾期還款，公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。

10月4日，碧桂園服務（6098.HK）亦發布公告稱，獲彩生活告知，其控股股東花樣年有較大機會出現對外債務違約，彩生活亦未能償還由碧桂園服務借出的7億元人民币貸款……根據相關條款，若彩生活及花樣年有較大的機會出現債務違約時，碧桂園物業香港有權沒收質押品鄰裡樂控股100%股權，現正在将鄰裡樂控股股權轉讓至該公司旗下。

這筆交易涉及彩生活旗下萬象美物業、開元國際以及長白山旅遊度假區物業等核心資産，對價不超過33億元，其中碧桂園物業香港與彩生活服務正在商讨是否将貸款金額視作碧桂園物業香港支付的第二期代價。

而這裡值得注意的是，碧桂園已經将先期的23億元交易款和7億元貸款打給花樣年控股了。此外，2021年上半年，花樣年控股銀行結餘及現金總額為315.83億元。趴着大量現金，怎麼還是違約了？

标普、惠譽、穆迪三大國際評級機構相繼将花樣年控股的評級展望下調至負面。

曾寶寶在文件中就此表示，“沒有為各位守好抵禦嚴寒的屏障，對不住！但花樣年絕不躺平……”

兩位數的融資利率

花樣年控股的問題根源或在于高成本融資。

今年上半年，花樣年控股借款餘額168.50億元，優先票據及債券餘額為343.70億元、資産抵押證券2.68億元，累計金額約515億元。

其中，優先票據及債券餘額占比高達66.75%，借款占比僅為32.7%。

這其中一年内需要償還的債務為194.77億元，一年内到期的優先票據及債券餘額為109.86億元（占全部優先票據及債券餘額的32%左右）。

那麼這些債券對花樣年控股的威脅有多大？

目前花樣年控股尚有11隻存量美元債，總規模合計為30.70億美元（約合人民币200億元）。這表明花樣年控股融資渠道過于依賴美元債。

這11隻美元債中，有2隻将于2021年12月到期，合計金額4.50億美元；3隻将于2022年内到期，合計金額8.98億美元；4隻将于2023年内到期，合計金額12.90億美元；2隻将于2024年内到期，合計金額4.32億美元。

如此看來，算上10月4日逾期的，花樣年控股今年内要急于償還的美元債約有6.5億美元。

11隻美元債中，僅有2隻的利率是低于8%，9隻美元債利率高于10%。其中最新的1隻美元債在2021年6月25日發行，其利率達到了15%，在所有債券中利率最高。

再比如，2018年發行的3隻美元債利率分别高達15%、12%、12%；2019年發行的3隻美元債利率分别高達12.25%、11.75%、11.875%；2020年發行的兩隻美元債利率分别高達10.875%和11.875%。

相比中海、龍湖、華潤等不到5%的融資利率，花樣年控股這幾年發行的美元債成本高出一倍多。而2018年起，花樣年控股就在為規模以高息美元債拼命厮殺，相反其吸引投資者的收益率卻很高。據一份内地房企違約排行榜顯示，到期收益排名靠前的就有花樣年的1隻債券。

上半年該公司融資成本為11.09億元，同比上升19.6%，主要因為帶息負債平均餘額增加所緻。

花樣年控股也不是坐以待斃的，早就有所動作。根據公告，今年以來花樣年控股在頻頻回購其未到期票據。

截至2021年6月30日，花樣年控股于市場上購回本金總額為5010萬美元的部分優先票據。其中，2021年10月到期的5億美元債券進行兩次要約回購，合共提前償還2.88億美元。

此外，9月24日，花樣年控股執行董事兼控股股東曾寶寶旗下公司于二手市場購買本金額為120萬美元10月到期優先票據。

花樣年控股大手筆的回購并非個案，是整個行業環境遇冷下的一個表象。

近日，中梁控股(02772.HK)、建業地産（00832.HK)、禹洲集團(01628.HK)、德信中國(02019.HK)、金輝控股(09993.HK)、弘陽地産(01996.HK)、融信中國(03301.HK)、正榮地産(06158.HK)等房企密集對外披露回購美元債。

房企出現這種舉動主要因為美元債的暴跌，實為挽回資本市場好感之舉。這其中，花樣年控股8隻美元債跌幅曾位居TOP10。

回購之際，花樣年控股還發行于2024年到期的2億美元、利率14.5%的優先票據。

以高息債務還低息債務，你說花樣年控股虧不虧？當然若不借新還舊，逾期了連借新還舊都行不通了。比如像華夏幸福、泰禾集團、藍光發展等在遭遇流動性危機後，違約發生時就沒有資格再做回購這檔子事了。

今年上半年花樣年控股一方面通過回購票據、加大借款等方式，調整了其債務結構，優先票據及債券餘額減少。

另一方面，花樣年控股的股價跌跌不休，跌破1元/股，52周最低股價為0.5元/股。

花樣年控股有“棄股保債”之态勢。

踏錯節奏起落沉浮

花樣年控股集團起步于1998年，其背後股東除了知名企業TCL系人外，它的實際控制人曾寶寶更是重磅人物。

如今遭遇違約事件，她傲嬌地回應自己的父親，高低起落沉浮，都是我經曆與應得的。

那麼，花樣年控股究竟呈現出什麼樣的起落跌宕的“人生”呢？

在戰略上，花樣年控股前期過于保守，在該重倉搏一搏的高紅利時代，過早的選擇刹車。

2012年，花樣年控股開啟“去地産化”轉型，走上了為期5年輕資産業務轉型之路。而這之後很長一段時間恰恰是地産行業的高速發展期。2016年花樣年控股的銷售規模剛過100億元。

可見其規模發展很緩慢。花樣年控股或也察覺“去地産化、輕資産化”路線不對，決定作出改變，但在今年看來為時已晚。

2017年，花樣年控股進行第二次轉型，重新加碼房地産業務，實現輕重并舉。

彼時，花樣年控股開始提速。2017年、2018年，花樣年控股銷售額分别突破200億元、300億元，分别猛增約65%和50%左右。但和其他頭部房企相比，其發展速度和規模擴張還是不值得一提。

2012年—2018年間，花樣年控股幾乎沒有公布過當年度的新增土地儲備面積。

在同一年，花樣年控股提出了2020年沖刺“千億目标”。

2019年，曾寶寶為該宏偉目标回歸執行董事之列，也開始大刀闊斧對管理架構進行調整，并在拿地、戰略、運營等方面作出系列改變。

2019年和2020年，花樣年控股新增土地儲備總建築面積分别為136萬平方米和335萬平方米。

實際上，“改革”也沒有改變花樣年控股土地儲備不足問題。2019年、2020年，其銷售面積分别為320.84萬平方米、334.7萬平方米。2019年的銷售面積大于當年新增土地面積，而2020年兩項指标相當。

今年上半年，花樣年控股銷售面積173.6萬平方米，拿地面積僅107萬平方米，土地儲備仍處在淨消耗狀态。而銷售減少也會導緻債務償還受到影響。

到2021年6月30日，花樣年控股的土地儲備為總建築面積1186.4萬平方米（未含城市更新的協議面積），與頭部房企相比不足一提。

雖然花樣年控股物業開發貢獻90%以上的銷售額，而城市綜合體的貢獻不足10%，但花樣年控股的千億目标也沒有完成。

2020年全年花樣年控股銷售金額達到492.07億元，營收達217.59億元，淨利潤僅17.51億元。

曾寶寶表示，“花樣年經曆23年發展，見證行業幾度起伏，更大的風雨都咬牙度過，靠的就是把巨浪當弄潮的勇氣，見山劈山的定力以及風浪沖刷後更加閃光的産品。”

很明顯，現實情況是，“曆經千險”所得的成績是小規模小利潤。

2021年上半年，花樣年控股實現營收109.52億元，同比增加18.5%；期内淨利潤為約人民币3.03億元，同比增長9.5%；期内歸屬于本公司擁有人的淨利潤約為人民币1.53億元，同比增長58.7%。

今年上半年，花樣年控股毛利率從上年同期的33.6%下降至20.8%。而毛利率下降的原因還是本期結轉項目的土地成本及資本化利息的增加。

截至6月末，花樣年控股的淨負債率為74.8%，現金短債比超過1，剔除預收款後的資産負債率為72.7%。對照“三道紅線”的标準，花樣年控股處于“黃檔”。

曾寶寶表示，“花樣年是梅花，數九寒冬也能支棱，旺盛。花樣年是蝴蝶蘭，大風大雨裡也淡定，常新。花樣年是野草，寒冬過後，春風吹又生。”

2021年上半年，花樣年控股以二次創業的心态，按照聚焦“地産 社區”的整體戰略布局，持續深化“地産開發”和“社區服務”雙頭部業務。但在地産開發規模受限情況下，物業也被賣掉，早已寒冬的花樣年控股還會迎來春風嗎？

END

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