每一座城市，都有一條經濟命脈道路，它見證城市發展的絕代風華，也是一種精神象征。在紐約，它是第五大道；在巴黎，它是香榭麗舍大道；在鄭州，它則是花園路。

2014 年11 月，鄭州市政府發布《鄭州市中心城區總體城市設計》，将福塔、花園路、碧沙崗、東站、龍湖列為城市副中心。花園路已然成為名副其實的副中心級商業街。

Part1

鄭州花園路商圈變遷

風起于青萍之末。也許現在的我們很難想象，如今秋後黃花的百貨商場正是掀起曾經城市商業繁榮的大功臣。

1983年4月1日，建築面積近2萬平方米的紫荊山百貨大樓正式開業，很快便在河南省會引起一陣“騷動”。老資料上記錄了那段風光十足的曆史：開業僅僅19個月，便收回了全部投資。到1987年，紫荊山百貨大樓又成為全省首家年銷售額突破1億元的商場。“車流如織、人流如潮，可以說全市的人全部湧向了紫荊山百貨大樓……”之後，正道花園百貨店、正道中環百貨店、丹尼斯百貨花園店相繼綻放。

紫荊山也形成了以紫荊山百貨大樓為代表的地标性百貨公司集聚地，可以說這也是花園路商圈的起點。

2003年城中村改造被提上議程之後，誕生了不少典型的改造項目。其中就包括花園路商圈區域的關虎屯。

關虎屯改造而來的新田360，加速了花園路商圈進入新的高度。不僅是因為新田置業打造的購物中心，更在于城中村改造後的區域經濟實力的大躍升。原來雜亂無序的城中村改造後，湧現了現代化社區、大型商業中心、星級酒店等優質設施，有力提升了項目所屬區域的形象，也提供了居住、購物、休閑、觀光這樣吸納人氣和客群集中的場所。

所以，在2010年前後，度過一段平靜期的花園路商圈，因為新的入局者順理成章地重新燃起商戰的硝煙。大商新瑪特，新田360和丹尼斯百貨三家大型商場形成的“三足鼎立”局面。

新田360和大商新瑪特的崛起，讓商業核心一度北移至農業路，這也是花園路商圈核心的第二次遷移。

2018年11月，位于花園路與東風路交彙處的正弘城迎來了開門試營業，并于當年12月正式開業！至此，這一曆時四年籌備、建設的商業巨擎終于揭開了神秘面紗。

而在試營業的當日，其高達95%的開鋪率、國際化妝品牌98%的同期開業、超過15萬人次的客流都給了鄭州商業一次在全國大佬們面前“露臉”的機會。

根據其官方發布的數據看，開業半年銷售業績突破10億元，客流量月均150萬-180萬人次，品牌總數量由開業之初的460個增加至500個，動态調整新引進逾50個品牌...

伴随着二号線的開通，正弘城強勢入市，也将花園路的商業核心轉移到了東風路附近。

從百貨時代到商業綜合體的爆發，從紫金山到東風路，一條花園路，記錄的不僅是鄭州城市進化的曆程，也是鄭州商業變遷的縮影。

Part2

誰将引爆下一個核心點？

2019年，鄭州首次進入“萬億時代”，經濟的車輪拉動消費的升級，鄭州商業也必然會迎來新的發展階段。

那麼縱觀如今的花園路，哪裡将是引爆花園路商圈的下一個核心呢？

根據以往的經驗，有幾個維度可以作為參考：

1、是否順應城市發展的規律；

2、是否形成巨大的商業空白；

3、是否有現象級商業體的出現。

鄭州的城市規劃有一個非常的明顯的特點那就是“北擴東移”，這是方向更是大勢。

在此前睿意德發布的鄭州商業地圖上，五六十個商業中心密密麻麻占據了鄭州主城區，三環内商業“填空”階段接近尾聲。從區域分布來看，CBD、高鐵站也已經占滿，經開區有11萬方商業，高新區有接近30萬方，就連龍子湖高校園區也有9萬方商業即将開業！

于地圖俯瞰整條花園路，你會發現，東風路以北、北四環以南的金水北部區域最有機會。

随着陳砦、廟李等城中村的集中改造，金水北城市升級的步伐正大步邁進，這也标志着區域正迎來新的發展機遇。

可以想見的是，區域的發展也必然帶來商業的爆發。

而且，金水北區域，作為城中村改造之地，人口集中，但商業始終欠缺發展，形成巨大的商業空白。

正因如此，當下的金水北也成為一些有遠見的商業運營者争奪的對象。

2019年11月8日，16萬㎡的“大體量”森系主題型購物中心YOYO PARK購物公園正式開業，加上8月已開業的宜家，起初商業沉寂的金水北，正飛速發展，一個核心級商圈雛形誕生。

不過，可惜的是無論是從商業體量還是物業形态來看，YOYO PARK和宜家都不能稱之為現象級商業體的誕生。

那麼，在這樣的情況之下，誰才是引爆花園路商圈下一個核心點呢？

擁有濱河風情商業街和40萬方的旗艦商業綜合體——金水錦藝城，無疑是值得期待的對象。

Part3

40萬方錦藝城，如何改寫金水北商業格局？

記得莫利·巴利斯在《購物的社會學》中提到這樣一個觀點：商場最大的魅力在于種類齊全的商品，有吸引人的商品陳列，以及更貼近消費者的場所體驗感。

如何滿足鄭州人的購物需求，讓深入其中的消費者真正的感受到實體商業所帶來的魅力，具有多年商業開發經驗的錦藝集團可以說深谙其道。

在鄭州，錦藝集團先後獨立開發和運營2個商業中心。

第一個是中原錦藝城，2006年，中原錦藝城進駐西區，數年時間不斷創新，融合了王府井百貨、錦藝海洋科技樂園、世紀聯華超市、成龍影城等特色娛樂場所， 已成為西區集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的主題型、街區式、地标性城市中心商業綜合體。

中原錦藝城的出現，革新了西區的商業版圖 ，對周邊商業，生活産生了極大的影響。

∆ 中原錦藝城·實景圖

第二個是龍湖錦藝城，2018年12月，龍湖錦藝城正式開業。簽約入駐肯德基、必勝客、巴奴、KFC、呷哺呷哺、彼酷哩烤魚等100多個品牌，彙國際多業态于一體，成為鄭南片區的潮流中心。

∆ 龍湖錦藝城·實景圖

金水錦藝城是第三個，也是錦藝的商業升級之作，将通過打造最新體驗式消費方式，全新開創錦藝商業3.0時代。

不同于傳統商業模式，金水錦藝城在商業結構上的創新可謂首屈一指，緻力于用“創新”開發商業未知領域。首推“微度假場景”重度體驗模式，将自然融入建築，用體驗創造場所，本質刷新逛享體驗。

∆ 金水錦藝城·規劃效果圖

145米超高摩天人居，由美國CallisonRTKL團隊傾情設計，以一種全新的建築形态進行戶外表達。花海連廊，屋頂花園，步移景異，趣味橫生。

更有趣的是，金水錦藝城倡導全新的fashion生活理念，更加注重消費者體驗和客群需求。金水錦藝城在中原錦藝城、龍湖錦藝城現有品牌基礎上，全球甄選，着力引進“購物狂、饕餮控、文化客、約會派、童樂彙”等5大品牌類别，規劃品牌300餘家，涵蓋多個品類。在對品牌商的設計和經營上，鼓勵年輕潮流，健康時尚。

Part4

商圈依托下，如何實現住宅增值變現？

中國有句俗話“好酒越陳越香”，大意是指好酒經過較長時間的儲存之後，會變得香醇，美味可口，錦藝便是如此，伴随着自身以及片區的發展，擁有商業中心配套的住宅價值更高、升值潛力更大!

以西區錦藝城為例，錦藝城商業作為西區中心時尚地标，極大的拉升了錦藝城的住宅價值。

開盤時錦藝國際華都的價格就高于周邊區域約500元/㎡，随着時間的推移，差别越來越明顯，目前西區錦藝國際華都二手房均價18700元/㎡左右，周邊二手房盛潤錦繡約17500元/㎡，方圓經緯17500元/㎡，保利百合17000元/㎡，差值約1200元/㎡。

從2010年至今，錦藝小區房價從6000元/㎡直線飙升到18700元/㎡。

這個結果固然與鄭州市地産經濟的蓬勃發展有關，但其任何時期單價均高于周邊的事實，顯然要歸功于錦藝商業的帶動。

西城如此，南城亦不例外。

龍湖錦藝城單價12300元/㎡，周邊華南城9300元/㎡，康橋原溪裡10000元/㎡，國瑞城11000元/㎡，差值1300元/㎡，含金量十足。

鄭北金水錦藝城也是這樣的項目，打造集高尚住宅、灣區風情商業、寫字樓、商業綜合體等于一體的城市建築群。其住宅以230萬平方米灣居生态大盤——錦藝金水灣，在商業的依托之下，住宅價值更為明顯。

商業是城市發展的催化劑，讓鄭州不斷進化叠代，一步步走到今天，成為最好的自己。

40萬方的金水錦藝城将如何攪動花園路商業格局變化？如何開啟金水北百萬級人口新的生活購物方式？一切都讓人無比期待。

(2018)鄭房預字第4367号

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