| PART1 |

在以武林廣場為單中心的時代，中泰遠離杭州武林中心約23公裡，又不具備産業優勢，各方面的生活配套質量都一般化，因此中泰不隻是剛需，更是杭州資金最緊張的門檻剛需人群的承接地。

區域内大盤新西湖小鎮的幾度爛尾，開發商破産，九峰垃圾焚燒發電廠落址，南湖開發規劃擱淺，曾一度導緻闆塊人口出逃，大部分購房資金不願意進入；

選擇進入的購房資金，以剛需為主，但凡後續有了置換的條件，都會再次逃離，因此中泰是一個單一的剛需市場。

▲運送垃圾的車輛駛過鳳中路通往九峰垃圾焚燒發電廠。下雨天空氣流通較差，路上不時飄過陣陣難聞的味道。道路邊是新西湖小鎮樓盤排屋。（攝于2020.1.3）

G20時代到來，中泰樓市行情随杭州大盤走勢轉漲。這場對中泰樓市來說數年難得一遇的漲價，其實是資金狂歡外溢的後果。

背後，中泰的産業薄弱性、配套和交通條件、九峰垃圾焚燒發電廠的不利因素，都沒有任何改變，缺乏闆塊成長性的支撐，也缺乏闆塊的内生力托底。

因此，這一階段中泰樓市的“春天”，具備不可持續性和泡沫的風險；更無從打破闆塊樓市被剛需房源交易充斥的單一性。

| PART2 |

直到近年未來科技城決定擴容至南湖一帶，南湖創新小鎮規劃出台，計劃環南湖引入之江實驗室、阿裡巴巴達摩院等科創研究性産業；以及地鐵16号線在中泰設點、城市多中心開發時代的到來，中泰才迎來了屬于它的“布拉格之春”。

▲南湖小鎮控制性詳細規劃

其主要意義在于，它一路之隔近鄰環南湖産業帶，同時離城市區域核心、有着宇宙中心之稱的未來科技城更近了——可承接其産業人口輻射，以及地鐵的加持，因此有望推動闆塊人口流入，尤其是中遠期改變原來改善人群匮乏甚至流出的窘境，帶來G20期間以資金湧入為主的模式所不能實現的勃勃生機。

中泰處于未來科技城核心區的約7公裡半徑圈内，地鐵16号線2站直達；這般和城市中心的距離，與以武林為單中心時代所産生的23公裡通勤距離，已不可同日而語，扭轉了武林單中心時代造成的地理弱勢。

因此中泰名正言順得進入未來科技城和南湖小鎮的輻射圈，成為其衛星闆塊。

中泰街道相關人士曾直言中泰的發展趨勢，是做好南湖小鎮和未來科技城的“後花園”，便是承認了它的衛星闆塊的發展方向。

這是一次比G20時期更好的成長機會。

更重要的是，環南湖産業有望按規劃穩步落地：除了已經動工開建的之江實驗室，近日，阿裡巴巴達摩院公示12#、13#樓方案，離項目正式動工又近了一步。

因此，中泰受益于未來科技城和南湖小鎮産業與城市發展紅利的機會，具備實質性。

| PART3 |

但不意味中泰同時收獲了漂亮安全的前景。

基于下述理由，它的未來，依然可能是宇宙中心周邊幾個“衛星闆塊”中的末流選項，非全然樂觀：

首先，未來科技城總體是向西連通青山湖科技城形成科技走廊，向北有西站交通樞紐規劃，内部多中心分布，但都沒有直接惠及中泰，使中泰依然僅僅保持被間接惠及、被拖着走的境地。

因此，同為衛星區域，分布在文一西路北側的良渚新城、良渚文化村，和文一西路能直達、又離南湖産業帶最近的老餘杭，都是優于中泰的選項。

其次，閑林也是個較強的人口競争對手。

近年，閑林通過投資建設嘉凱城七彩小鎮、老街的更新改建、搬遷工廠騰出土地資源的方式，透露出提升生活配套和宜居性的希望；

相比閑林，中泰内部生活配套的升級目前基本沒有實質性動作，加上九峰垃圾焚燒發電廠的落址，它的宜居性落後于閑林，且到目前為止看不到變好或超過閑林的苗頭。

同時閑林大量的房産庫存又使得價格上行不易，擴大了購房者的選擇面，相較容易留住人群。

因此，在與閑林的人口引入競争中，中泰處于相對劣勢。

中泰唯一勝過閑林的地方在于優先開通地鐵，但伴随後期閑林地鐵規劃的可能落地，不排除這一優勢在将來會被拉平。

另外，閑林雖沒有地鐵，但連接未來科技城核心區的公路通道非常多，能夠以較高的公路交通便捷度和出行效率彌補地鐵交通的缺失，且地理距離和心理距離都離未來科技城最近，未來很可能和未來科技城融合。

這就導緻中泰淪為未來科技城-南湖小鎮衛星區域中的末流選項。

▲雛形初成的地鐵16号線中泰站（攝于2020.1.3）

第三，阿裡巴巴達摩院、三名研究所的産業布局更靠近中泰，但該類産業人群往往具備高收入特點，更傾向于消費優質的城市配套，因而更可能向未來科技城城區方向流動。更何況，杭瑞高架加劇了中泰和環南湖産業圈之間的區域隔閡感。

| PART4 |

因此，中泰短期未來的發展軌迹，或依然沒有跳脫承接區域或城市底層剛需人群的固有模式。

作為闆塊發展投影的當下樓市，也說明了這一點。

2019年杭州樓市高熱，它偏偏是一盆冷水的存在。

中泰闆塊在2019年樓市中隻露臉了兩個樓盤——綠都鑒未來和中銳招商星未來。綜合來看，幾次開盤去化都不甚理想，出現過多次0登記，降價送車位等現象。

▲建設中的星未來、鑒未來樓盤（攝于2020.1.3）

中泰新房市場的疲軟，部分原因在于限價政策幹預了正常的市場定價邏輯，導緻和閑林、良渚文化村之間沒有形成合理的價格梯度。為此星未來通過特價房、送車位的方式，鑒未來通過特價房的方式，讓價格梯度有一個相對合理的回歸。

但在此背景下，也僅挽救了高層剛需小戶型走量的頹勢，對面積在100方以上的洋房産品，收效不甚理想。

另外，中泰的二手樓價，也落後于閑林、老餘杭、良渚。

| PART5 |

通往不全然樂觀的前景，中泰的成長機會帶有風險性。

如果中泰什麼也都不做，放任自流或破罐破摔，單就吃地鐵覆蓋和作為未來科技城和南湖小鎮的輻射區域的紅利，中泰雖不會缺乏人口流入；

但會面臨更多的競争闆塊，比如被地鐵一站之外青山湖科技城分流闆塊人口，從而弱化衛星闆塊的發展利好。

這樣的結果對中泰闆塊和中泰樓市的發展都不利。

扭轉局勢的辦法之一是提升闆塊的宜居性。

因此，近年，中泰主動思變，提出打造“宜居、宜業、宜遊、宜行”四宜兼備的杭州城西休閑目的地。

中泰先從政策層面，開始了提升闆塊宜居性的自救。

筆者期待看到，中泰在未來可以落地更具實質性的宜居性改善舉措，扭轉城市人群，尤其是城市改善人群對它的發展預期。

-END-

文/豆豆豆豆泡 編輯/豆豆豆豆泡

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