從“耕地”變“林地”，到一塊地“化整為零”拍挂，再到住宅用地“變味”建“别墅”，圍繞着河北高碑店市“林語城”别墅住宅區的疑點越來越多，在“瘋長”的别墅背後暗藏着怎樣的玄機？

林語城别墅

中房報記者 賈俊傑 高碑店報道

河北高碑店市高鐵站徑直向西約1公裡處，就是“林語城”别墅住宅區，周邊雖然被圍牆遮擋，但依然可見在建樓盤，三、四層的“英倫”别墅群落及高層樓宇。那麼，頂風違建别墅為何久禁不止？“瘋長”别墅的一路綠燈，除巨大利益驅動外，地方是否也有監管不力之嫌呢？

違規建設 違規銷售

據公開資料顯示，林語城項目開發商是高碑店市正德昊遠房地産開發有限公司（簡稱正德昊遠），規劃建面80萬平方米，分為四期開發，一期規劃建面13萬平方米，以低密住宅為主，75%别墅、25%高層，英倫皇室建築風格，項目小區内自配商業小鎮，有雙語幼兒園、社區超市、食堂等商業。

林語城在建别墅

12月6日，中國房地産報記者走進林語城小區，路兩側廣告林立，“80萬平方米全配套”“雙首發英倫花墅高闆”等字眼吸引着每個過路人的眼球。

林語城售樓部内部，裝飾可謂富麗堂皇，大廳中間有一偌大的沙盤，沙盤裡就是該樓盤别墅和高層項目的模型以及其放大版。

據售樓員介紹，該樓盤目前銷售很好，其中疊院别墅為2個單元，4層；合院别墅為1個單元，4層。戶型面積88平方米-139平方米，并贈送花園、小院、露台、汗蒸房等，贈送面積64平方米-131平方米不等，毛坯價格每平方米14500元，高層價格是每平方米10000元左右，房子産權70年，手續齊全。

但是，在售樓大廳内明顯位置，并沒有看到懸挂該樓盤的“五證”，所謂“五證”即： 土地證使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售房屋許可證；更沒有看到一房一價的明碼标價。

高碑店市房産局相關負責人接受采訪時表示，林語城售樓處銷售在建樓盤應該懸挂“五證”，并且按要求必須懸挂售樓處明顯的地方。不懸挂說明沒有“五證”，售樓員說有“五證”而沒有懸挂屬于違規銷售。

“變味”的城鎮住宅用地

對于林語城建設别墅是否經過審批的問題，記者通過多源頭調查，獲取了相關部分書面資料，均未證實其别墅的合法性。

城鎮住宅用地審批文件

2014年7月25日，河北省人民政府建設用地批複文件（冀政挂鈎轉征函【2014】21号），《關于高碑店市2014年第一批次城鄉建設用地增減挂鈎項目建新區土地轉用征收的批複》，批複如下：一、該項目涉及的建新地塊已報國土資源部備案，（項目區編号：1300002010Z3640）同意轉用，征收集體農用地9.6894公頃（其中耕地6.5047公頃，園地0.8937公頃，林地1.8937公頃，農村道路0.4114公頃。）該批次一個地塊，拟開發用途城鎮住宅用地，按照土地呈報的土地開發用途使用。二、具體建設項目用地由你市根據産業政策、供地政策、用地定額依法提供，并報省國土資源廳備案，經營用地和工業用地必須招标、拍賣、挂牌方式供地。三、你市要按照有關法律法規規定，做好被征地村補償安置工作，切實安排好群衆的生産生活。四、你市要将項目實施情況錄入國土資源部城鄉建設用地增減挂溝建設在線監管系統，及時做好地類和權屬變更、登記工作。

2015年9月，高碑店發改委（高碑店發改核字【2015】9号），高碑店市鳳凰城（林語城）住宅小區項目審批文件顯示，該項目總建築面積135311平方米，新建5棟高層住宅樓及33棟多層住宅樓，其中：地上建築面積109571平方米（包括住宅建築面積99150平方米，社區用房建築面積600平方米，配套商業建築面積5389平方米，會所建築面積1522平方米，幼兒園建築面積2700平方米，其他公建配套建築面積210平方米）；地下建築面積25740平方米（包括地下車庫19800平方米，地下室5940平方米）。

為了更加清楚“該批次一個地塊”征用的來龍去脈，記者在該樓盤所在地龍堂村實地走訪時，村民趙廷棟（音）反映說，龍堂村約有1200人，400戶人家，共有耕地1000多畝，目前已被政府征占了一多半；大部分農戶幾乎沒有了口糧地，很多人都為此去上訪過。現在在建的和圍牆圈起的土地，都曾是收成非常好的耕地，有農業灌溉設施，有國家糧、棉補貼。根本沒有林地。

“真搞不明白，他們說占就占，農民靠種地生存，沒有地，光靠占地補償款維持以後也是很困難的，到現在也沒有對我們作任何安置。征用土地既沒有張貼公告，也沒有召開村民大會和村民代表大會通過，鄉政府領導和村裡領導直接做占地村民的思想工作，想方設法讓你同意占地簽字。剛開始是每畝10萬元，後來是每畝13、14萬元。建了那麼多别墅，沒有一個村民會買的，基本都是北京過來買房子的。林語城項目占地大概有三、四年了，與林語城東相鄰的這塊圈而不建的地也已經被占兩年多時間了，村民想種也可以種，他們暫時沒有幹涉。”

值得注意的是，冀政挂鈎轉征函【2014】21号批複中對林地面積的描述與村民所說的話大相徑庭。“征收集體農用地9.6894公頃（其中耕地6.5047公頃，園地0.8937公頃，林地1.8937公頃，農村道路0.4114公頃。）”，所謂的1.8937公頃（折算28.4畝）的林地也許并不存在，而全部都是耕地。至于為何以28.4畝為林地納入到審批文件中，或許另有隐情。

再說從2014年7月25日河北省人民政府建設用地批複文件（冀政挂鈎轉征函【2014】21号），到2015年9月高碑店市發改委（高碑店發改核字【2015】9号）的審批，不但時間倒置，而且明顯違反審批程序。

一塊地“化整為零”拍挂 審批倒置

事情遠遠沒有結束，據知情人出具的該地塊“招拍挂”成交公示的兩份資料顯示，“該批次一個地塊”被分割為4.12868和5.176526公頃的兩塊地拍挂，出讓價約為每畝26萬元左右，合計約為9.3公頃，折算為139.5畝；受讓單位為高碑店市正德昊遠房地産有限公司；土地用途為其他普通商品房住宅用地；成交公示時間2015年5月27日。

同時，高碑店市國土局相關人士直言，正德昊遠已獲批兩個土地使用證，随着在建項目的不斷擴張，會逐個審批。

從“該批次一個地塊”的“城鎮住宅用地”到“低密度開發”，再到“其他普通商品房住宅用地的轉換”，再再到“化整為零的拍挂”的軌迹，可謂一路綠燈，開發商堂而皇之的高調開發也就順理成章了。況且，37棟别墅中29棟已獲商品房預售許可。

林語城地塊成交公示時間2015年5月27日，而高碑店發改委（高碑店發改核字【2015】9号）鳳凰城（林語城）住宅小區項目審批時間卻是2015年9月。也就是說，林語城地塊成交時，高碑店市發改委還未立項審批。

早在2003年，國家政策層面已明确給别墅供地下了“禁令”，一些開發商依然能在“曲線”獲得新的一般類住宅用地後，将地塊分成别墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建等做法調整容積率，提高别墅占地面積。可以說，“禁墅令”實施十餘年來，以各種手法運作的“擦邊球”項目并不少見，不少城市用地資源浪費、規劃得不到落實的亂象依然無法杜絕。近年一些低密度、大占地、高标準的在售别墅項目并未減少。

據《每日經濟新聞》10月12日報道，國土資源部表示将進一步從嚴土地管理，重申全國各地停止審批别墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排别墅、低密度花園等類别墅項目的審批也将進一步控制。同時，還嚴格要求限制低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調控住房供應結構。

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