記者｜牛钰

“前灘太古裡”在上海正式啟幕不久，太古地産又在内地“大本營”北京三裡屯太古裡進行了擴張動作。

近日，由雅秀大廈改造升級而成的三裡屯太古裡西區啟動試營業，被一條小路與太古裡主體街區相隔，占地面積僅4200平方米，可租賃面積約12800平方米，西區地下地上共10層營業樓面。

從其動線平面設計來看，整個樓體形象呈階梯式下寬上窄，以透明玻璃材質為主。三層櫥窗均屬于優衣庫全球旗艦店——熟悉的紅色LOGO，這曾一度是三裡屯太古裡的地标，不過已從南區移至新大廈内，升級成全球旗艦店的新形象，附加介紹稱其為“中國首家複合式明日生活館”。

至于店去人空的優衣庫原址将引入何種品牌，太古地産向界面新聞表示，新的品牌店鋪将進一步強化三裡屯太古裡先鋒潮流的定位，注重新興消費者特别是年輕的Z世代人群所追求的個性化、娛樂化的零售體驗。

界面新聞走訪發現，整體來看，三裡屯西區以服裝、餐飲、娛樂業态為主，目前部分商戶已營業，一些國内首店、旗艦店、網紅店仍在做開店前的籌備，預計于本月底陸續正式開業。另外，由于體量優勢不足，太古裡西區盡可能将空間釋放給品牌，因而中庭略顯局促。

盡管北方已經入冬，但冷空氣并未阻礙年輕人周日逛三裡屯的熱情。西區大樓東側新開的網紅甜品店和咖啡店門口排着長隊。“這家甜品店早已在上海、廣州、深圳等城市開了門店，在網絡上很有名，這是北京第一家。”一位排隊的顧客稱。

時隔多年的擴張

“引入這些首店、旗艦店、網紅店本質上都是為了吸引目标用戶進入商圈。”奧緯咨詢董事合夥人李劍騰對界面新聞表示。

這些具有網紅屬性的小店，在能夠吸引大量客戶的同時，與一些依賴“翻台率”的店面不同，這些小店在互聯網賦能下可成為銷售終端，實現“即買即走”，極大提高了這些店的産能，從而提升商業地産項目的坪效。

從太古選擇置入西區項目的業态來看，其時隔多年再度布局三裡屯，不是想建造與整個項目内不同的獨立業态，而是用一個面積有限的大廈集納一些零售品牌，以在整個三裡屯的動線版圖中，實現業态的補充，用首店、網紅店等概念吸引更多的流量。

太古地産對界面新聞表示，對于品牌選擇的考慮标準是多元化的，建立在對市場趨勢的分析以及消費者偏好的洞察之上。确實非常關注“網紅店”的爆款及流量效應，但更注重零售創新的本質，即持續為消費者提供好的産品和體驗。在品牌引入的過程中，提倡與品牌的協作創新，鼓勵把三裡屯的DNA與品牌的細分市場做深度結合，為消費者帶來有獨特的零售體驗。

公開資料顯示，三裡屯太古裡于2008年開幕，最早稱“三裡屯Village”，是太古地産首個在國内落成啟用的商業綜合體，作為開放式購物區，由19座低密度的建築布局而成，分為南、北兩個區域。2013年，三裡屯Village進一步更名為“三裡屯太古裡”，品牌口号變為了“Let's Play Fashion一起潮玩。”

據太古地産2020年報數據顯示，三裡屯太古裡項目總面積總計17.4萬平方呎，約合16.17萬平方米，遠小于廣州太古彙與上海興業太古彙，但總樓面面積居太古在内地零售物業項目首位。

今年第三季度，北京三裡屯太古裡是其在内地零售物業中唯一租用率達100%的項目，且期内三裡屯太古裡零售銷售額增長勢頭最猛，增長幅度達58.4%。

2017年底，太古以租賃的形式接手了蕭條關停的服裝市場雅秀大廈，進行重新定位改造，曆時三年改造以三裡屯西區“出道”。西區的落成，标志着太古地産以改造更新的方式擴大了三裡屯太古裡的輻射範圍。

“北京太古裡盡管開發得最早，但在太古全國的布局項目中，體量并不大。”戴德梁行北區商業地産部主管孟祎對界面新聞表示，“太古有很多先進理念，資源聯動優勢仍然有很大的空間可以發揮，其在三裡屯拓張也是北京商圈與政府希望看到的。”

内地布局加快

據了解，西區項目是太古地産第一次在内地嘗試輕資産運營，且有一定的特殊性，即在已有的地标性項目中，以改造租賃項目試水輕運營領域。

“輕資産運營最大的優勢是資本投入會比較少，發展速度較舊有重資産模式快。”李劍騰指出太古試水輕運營的原因。近年來，很多商業地産品牌會進行輕資産運營，進行品牌管理輸出。比如萬達、大悅城等。

在此之前，太古在内地的策略一直以拿地、規劃設計、建設開發模式為主，由此顯得其發展速度較慢。目前，太古地産進入内地十幾年的時間裡，已建成投入使用項目僅為7個，分别為北京三裡屯太古裡、廣州太古彙、北京頤堤港、廣州彙坊、成都遠洋太古裡、上海興業太古彙以及前灘太古裡。

據悉，三裡屯商圈還将持續擴容。響應北京打造國際消費中心城市的号召，三裡屯北區北項目正位于"文化三裡屯"建設的核心區域。今年8月，朝陽區政府、北京公交集團與太古地産簽署合作框架協議，将攜手改造位于三裡屯太古裡北區北側、朝陽區新東路2号的北京公交集團維修場站，為太古裡提供更多空間。

孟祎認為，北京受制于北方氣候以及城市發展規劃的制約，其實嚴格意義上缺乏商圈的概念。太古裡作為三裡屯地區的标杆項目，依托其強大的聚集及話題能力，在其原有基礎上延伸出西區、以及其未來待開發的北擴區域，都可以助推三裡屯商圈的形成與發展。

不過，目前北擴區域的發展定位尚不明晰。太古地産對界面新聞表示，未來的新區根據不同的定位考量也會有所區别，有一點是始終堅持的，三裡屯太古裡自2008年開業以來一直在不斷進行優化升級，通過個性化的服務和體驗吸引消費者，營造創新商業體驗場景，助力北京國際消費中心城市的建設。

不局限于北京三裡屯商圈，今年以來，太古地産頻頻通過城市更新、合作開發等方式，進一步擴大自身在内地核心城市的資産規模，加快了在内地打造項目的節奏。

今年以來，太古地産與上海靜安置業、珠實集團、珠江實業聯手，拟在上海、廣州發展太古商業項目。9月30日，太古與陸家嘴集團攜手打造的前灘太古裡也正式啟幕。

這種節奏加快或許與内地零售銷售強勁的回血态勢有關，兩年來，疫情大大影響了商業地産的發展，太古難免出現業績下滑，但今年以來内地項目回暖勢頭明顯。

據太古地産中期報告顯示，上半年，太古地産在國内的投資物業組合的租金收入為17.74億元，同比增加35%。截至6月底，太古地産在内地的淨資産總額僅占到了其總資産的18%，但這些為數不多的項目卻給太古地産貢獻了36%的租金收入。

差異化發展

實際上，對三裡屯太古裡來說，硬傷也是存在的，比如擁堵的十字路口以及離地鐵站十幾分鐘的路程。“每一個商業地産項目都會有自己的優勢和硬傷，需要看後期的規劃和業态彌補。”李劍騰如是說。

三裡屯太古裡在業态彌補上，用年輕人喜歡的首店、網紅店為吸引客流的手段，再吸納旗艦店、高端品牌以提升商圈調性，在西區豐富了娛樂、餐飲休閑的業态，配合整個三裡屯的商業動線，以盡可能讓年輕人停留多些時間，提高人均消費量。

另外，按照北京城建規劃，未來，抵達三裡屯太古裡也将更加方便。地鐵3号線一期和17号線均設工體站，這座地鐵站距離三裡屯路與工體北路交叉路口隻有200多米，除了在地下可以直接抵達工體外，還将建設與三裡屯太古裡等建築連接的地下通道，市民不出地面便能抵達三裡屯。

不僅是三裡屯太古裡在做業态彌補，從北京幾大商圈觀察來看，CBD、西單、三裡屯、中關村等都以各自的特色走向青年化、潮流化、高端化。界面新聞觀察發現，同為周末，西單、三裡屯客流較多，而北京老牌商圈王府井顯得孤寂了些許。

不過，王府井商圈也在尋求轉型。孟祎指出，國際化、高品質和文化價值将成為王府井商圈發展的主旋律。比如十四五規劃中，明确指出“故宮-王府井-隆福寺”文化金三角的打造，未來王府井商圈會發揮北京國際交往中心的城市定位，會依托故宮這一超級文旅IP，從南向北延展聯通隆福寺。

實際上，伴随着城市的更新和發展，伴随着城市更新和發展，線上線下融合的沖擊，商業地産難免出現空間坪效低、運營難的問題，面臨轉型、發展、擴張、業态變化均為常态。

以北京為例，戴德梁行認為，北京市商圈發展應該強化現有的曆史文化及商務核心區的商業，更加高品質高服務及高價值。其次，需配合城市發展，結合各個區域不同的資源禀賦，尋求更多的差異化及亮點，打造多商圈發展的空間布局。

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