來源：柯視角

主編：柯談

環深明星惠州零首付，“豪宅”價格率先跳水，環滬明星甯波前灣新區房價近乎腰斬甩賣，二線明星樓市廈門和福州也不甘人後。

諸多城市這幾個月狠人話不多，上演了一幕幕降價狂歡的大戲。

樓市降價潮，潮起雲湧，隻有更便宜，沒有最便宜。

1

萬萬沒想到，環深明星城市惠州，号稱“大亞灣第一豪宅”的泰豐牧馬湖，最近就因為降價太狠被買房人投訴了。

開發商一次次打臉！8月初，樓盤賭咒發誓備案價8折是最低價，不可能再低了。時隔不到一個月，開發商翻臉不認人，7折也能賣，老業主不給退。

業主直接氣炸了！

衆所周知，惠州牧馬湖可不是什麼偏僻冷盤，而是臨深闆塊的豪宅标杆。

早在2017年，牧馬湖别墅就賣出了2.9萬/平的高價，很快被搶光；高層住宅一度賣到2萬/平，驗資50萬才能看房，開發商一直都很傲嬌。

三十年河東三十年河西，誰能想到，牧馬湖今年以來跌跌不休，短短幾個月時間，愣是從巅峰期的2萬/平，跌到了1.23萬/平！

開發商是真的扛不住了，隻能砸盤踩踏，奪命狂奔。

豪宅标杆率先降價甩賣，競品樓盤也隻能含淚割肉，自此臨深惠州樓市開啟了降價模式，一個比一個狠。

第一個扛不住的，是牧馬湖對面的瑞禧園。巅峰期也是能賣2萬的，現在1.2萬就能買。

臨深一線的冠華園也下場了，以前買2.04萬/平，現在賣1.29萬/平，跌幅高達36.7%。

現在的惠州，遍地都是0首付和2萬首付，5萬就能任挑任撿。許多樓盤已經跌破萬元大關，灰溜溜地退回千元時代。過去幾年的漲幅，基本都給吐了出來。

一手房降價潮風起雲湧，惠州二手房的日子，也好不到哪裡去。臨深大盤龍光城，去年初二手價格摸到了2萬/平，現在跌到1.6萬/平；卓越蔚藍海岸，二手高點1.7萬/平，現在1.3萬/平。

惠州樓市陷入了一個死循環：标杆盤降價，其他盤隻能跟着降價，降價還是賣不掉，隻能繼續降價。人們害怕買了又降價，于是不敢買，沒人買房，于是隻能繼續降價。

潮水退去才知道誰在裸泳。深圳樓市進入冰凍行情，抱緊深圳大腿的惠州樓市現了原形。

惠州如此，環滬的甯波前灣新區（原杭州灣新區）樓市也是一片凄慘，部分樓盤房價近乎腰斬甩賣。

比如碧桂園海上風華，此前備案均價14000元/㎡，現在70㎡的高層兩房精裝修房源，最低折扣53折大甩賣，88-110㎡的高層三房打64折，135㎡的小高層打62折！

環深、環滬部分城市樓市，果然就是一個大坑。

2

環深、環滬的日子不好過，部分強二線明星城市，樓市也在瘋狂打折促銷。

近日，國家統計局發布了2022年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。統計數據顯示：

8月廈門新建商品住宅價格環比下跌0.6%，同比下跌2.4%；二手住宅價格環比下跌0.7%，同比下跌1%。

其中，廈門新房價格更是從今年1月份以來就出現了連續5個月的下跌，6月環比上漲後，7月新房房價再度下降。

開發商打折促銷此起彼伏。

比如海滄馬銮灣，一新盤2.8萬/㎡起，降幅約3000元/㎡；某項目推出29999元/㎡起特價房，降幅1000 元/㎡，某項目推出15萬購房補貼，降幅1500元/㎡；

再比如同安片區，環東海域有盤直降5000元/㎡，發力搶客。位于同安影視城周邊的新盤，也在近期放出清棟優惠，最低157萬起買四房，1.7萬/平。

不僅是新房市場，廈門二手房市場也開始出現松動。

比如說東浦花園近期有套83.7㎡的房源，降價40萬出售，總價388萬，折算下來4.6萬/㎡，比小區均價能夠低上3000元/㎡。

廈門島内房價一直是比較堅挺的，但核心區思明區部分房源也開始出現了50萬的調價。

9月開場至今，廈門二手房成交量呈現持續下行。9月12日-9月18日，廈門全市二手住宅成交312套，成交面積33821㎡，日均成交45套。

與上周相比，二手房成交套數環比下降13.93%，二手房成交面積環比下降26.52%；二手房住宅套數環比下降10.60%，二手房住宅面積環比下降14.08%。

3

廈門日子不好過，同為省内兄弟的二線城市福州樓市，也是泥菩薩過河自身難保。對于當前的福州樓市，當地媒體用了“大逃亡”三個字來進行形容。最近兩三個月，福州開發商降價潮接二連三。

從早期的閩侯白沙的和光嶼湖“總價79萬住鼓樓西湖畔院墅”，到江督府“單價9688元/m²起，住央企現房”，再到馬尾琅岐山語城“原價1萬5，現價5600元/m²起，住央企現房”，以及五四北桂湖的源溪裡山“央企讓利，首付45萬買4房精裝别墅”……

最近，福州錦江城又出了“央企現房，單價1.25萬起”，遠洋天賦“總價138萬住精裝房”，江灣悅城“一口單價8888元/m²住央企現房”，三盛國際灣區“總價59萬起，買福州五區别墅”等等，樓盤降價潮此起彼伏。

當下，降價割肉、降首付已成為近段時間福州樓市的常态。

從福州市不動産登記和交易中心官網的數據也可以看出。2022年8月，福州五區新房網簽成交套數為1665套，環比今年7月的2028套下跌約17.9%，同比去年8月的5518套下跌約69.83%。

4

惠州、甯波前灣新區、廈門、福州等城市當下的行情，隻是樓市降價潮的一個縮影。權威機構數據也證實了樓市降價潮絕不是個别城市現象。二手房的成交量和成交價格最有說服力。

貝殼研究院發布的數據顯示出，8月二手房市場活躍度較上月有所減弱，成交量環比繼續下降。

具體來看，8月貝殼50城二手房成交量指數為37，較上月回落3.50，超七成城市二手房成交量環比下降。

從價格方面看，8月二手房價格環比下跌。8月貝殼50城二手房價格指數環比下跌0.6%，跌幅與上月相近，50城中七成城市價格環比下跌。

從同比看，8月貝殼50城二手房價格指數同比下跌7.5%，跌幅較上月擴大，其中除北京、上海、泉州房價同比小幅上漲外，其他47個城市價格均同比下跌。

5

樓市降價打折潮背後的原因是什麼？很簡單，房子實在是賣不動了，國家統計局發布的官方數據很好的證明了這一點。

來源：國家統計局

從上圖可以看到，進入2022年，全國商品房銷售面積與銷售額增速開啟了不斷下降模式，增速正式轉入負數，此後跌幅不斷擴大。

整個2022年前7個月，全國商品房銷售面積同比下跌23.1%，銷售金額同比下跌28.8%。銷售額曲線一直在銷售面積曲線下方運行，通過不斷降價才能刺激成交的趨勢異常明顯。

最關鍵的是，從國家統計局8月披露的數據來看，目前70個大中城市中，有一大半城市的房價仍在下跌，沒有看到任何止跌的迹象。

6

值得注意的是，樓市傳統“金九”已連續兩年缺席。

克而瑞數據顯示，2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續下滑至3378萬平方米，環比下降7%，同比跌幅擴至30%。

從現有各項數據觀察，2022年“金九”缺席将是大概率事件。

雖然首套房房貸利率降至4.1%，鄭州打響“保交樓”攻堅戰，要求10月6日前要實現全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性複工，“保交樓”專項資金國開行率先落地沈陽。

諸多真金白銀的利好政策正在不斷釋放，但穩地産政策發威到見效尚需一定時間，市場信心回暖也需要時間。

目前來看，一線城市中，上海北京非常平穩，隻要首付夠，可以買房、可以置換，廣州深圳還在陰跌，建議觀望。強二線城市裡，蘇州、武漢、南京、成都、重慶已到底部，可以入場。

10月大會之後，新一輪寬松将會襲來，潛力城市，大家抓緊建倉。毫無疑問，2023年，将是樓市大回暖之年！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!