無效條款的格式?索引辛小小與錢多多房地産開發有限公司簽署了《商品房買賣合同》及附件，上述合同及附件中，對出賣人的合同解除權約定如下：“買受人逾期付款超過90日後，出賣人有權解除合同”；對買受人的合同解除權約定如下：“出賣人逾期交房超過90天，買受人可以解除合同若在出現了法定或雙方約定的買受人可以解除合同的事由之日起30日内，出賣人未收到買受人解除合同的書面通知，則視為買受人放棄《商品房買賣合同》的解除權，買賣雙方繼續履行，并按照《商品房買賣合同》及其附件的約定履行各自義務”，今天小編就來聊一聊關于無效條款的格式?接下來我們就一起去研究一下吧!

無效條款的格式

索引

辛小小與錢多多房地産開發有限公司簽署了《商品房買賣合同》及附件，上述合同及附件中，對出賣人的合同解除權約定如下：“買受人逾期付款超過90日後，出賣人有權解除合同”；對買受人的合同解除權約定如下：“出賣人逾期交房超過90天，買受人可以解除合同。若在出現了法定或雙方約定的買受人可以解除合同的事由之日起30日内，出賣人未收到買受人解除合同的書面通知，則視為買受人放棄《商品房買賣合同》的解除權，買賣雙方繼續履行，并按照《商品房買賣合同》及其附件的約定履行各自義務。”

後辛小小因錢多多房地産開發有限公司逾期交房向法院訴訟主張解除合同并請求返還首付款。

錢多多房地産開發有限公司在庭審中抗辯，按照合同約定，辛小小未在出現解除事由之日起30日内向其發送解除合同通知，故辛小小的解除權消滅，雙方應繼續履行合同。

辛小小在庭審中主張，涉案合同及附件中關于解除權部分，系錢多多房地産開發有限公司提供的格式條款，該條款明顯加重了辛小小的責任，關于對辛小小30天解除權行使期間的限制應屬無效。

那什麼是格式條款？關于格式條款，實踐中又是如何認定及适用呢？

什麼是格式條款？

《民法典》第四百九十六條：格式條款是當事人為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

格式條款常見于：與健身房簽訂的辦卡協議、在銀行櫃台辦理業務時簽訂的協議、與開發商簽訂的購房及物業服務協議。

法律規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則确定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。若提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，緻使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的内容。

格式條款的認定及适用

最高人民法院(2018)最高法民申155号

本案商品房買賣合同及附件認定為格式合同是否恰當問題。經查，涉案商品房買賣合同及附件雖與西安市房管局下載的合同文本内容高度一緻，但凱威公司提供的文本内容以打印方式将房管局預留的當事人靈活協商部分的文本固定，蘇炜在簽訂合同時并不能自由選擇相應條款。原審據此認定涉案合同是格式合同且附件六、附件七及違約金條款屬格式條款，并無不當。附件七的内容對買受人行使解除權的期間進行了限制，且同等條件下買受人的責任高于出賣人的責任，使得雙方權利義務不對等，加重了蘇炜的責任。原審據此認定附件七中對于買受人行使解除權期間的限制無效，依法有據。

北京市第三中級人民法院(2018)京03民終9494号

關于争議焦點一，格式條款是當事人為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。《北京平房青年路汽車商貿城市場有限公司商鋪租賃合同》第8.5條約定“甲方保留在租賃期内的任何時候，無需征得乙方的同意，變更、修繕及臨時封閉本項目公共區域或其他部分包括走道、門戶、窗戶、電動裝置、電纜電線、水管通道、燃氣管道、電梯、自動樓梯、防火、保安設備、空氣調節設備等結構的權利，同時亦保留更換本項目公共區域整體結構、布局及安排的權利；甲方上述變更的行為須提前通知乙方。”《中華人民共和國合同法》第四十條規定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款乙方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。涉案租賃合同系青年路汽車商貿城拟定的格式合同，該合同系商鋪租賃合同，貝菲特教育公司作為合同中的承租人，其主要權利系占有、使用租賃物，青年路汽車商貿城作為出租人應當對承租人順利占用、使用租賃物進行保障。但上述條款約定的内容，實際上賦予了出租人随時以裝修改造的名義對租賃物進行實際控制的權利，從而排除了承租人的主要權利，且實際上青年路汽車商貿城确實對涉案租賃物進行了裝修改造并且妨礙了承租人使用租賃物。青年路汽車商貿城亦未舉證證明其已就上述約定向承租人進行特别提示和說明。一審法院認定上述條款系屬無效的格式條款，具有事實與法律依據，本院對此予以維持。

北京市第三中級人民法院(2019)京03民終16867号

合同法第三十九條第一款規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則确定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第四十條規定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。本案中，雙方雖在合同中約定，合同因千百惠鮮花店違約被文創貓公司單方解除後，“千百惠鮮花店已支付的所有租金以及場地押金和其他費用均不予退還。”但考慮到合同中約定租金支付方式為押三付三，且千百惠鮮花店同時還需支付裝修押金、物業費以及公共事業保證金等，一次性付款金額較大；在此情況下，上述合同中對于千百惠鮮花店違約導緻合同解除後的約定，應視為免除千百惠鮮花店主要權利的約定。就此，作為提供格式條款的一方，文創貓公司應在簽訂合同時遵循公平原則并采取合理的方式提請千百惠鮮花店注意。現文創貓公司并未履行該格式條款的提示義務，且該條款排除了千百惠鮮花店方的主要權利，故法院認定該條款無效。

總結

本案最終，法院支持了辛小小的請求，認定合同中關于解除解除權行使期限的限制無效，并判令解除雙方簽訂的合同。

經過查詢案例，筆者注意到，通過确定合同的簽訂過程或進行同類合同的舉證，可以達到讓法院确信相關條款系格式條款。但是，對于該格式條款是否無效，則需要進一步結合具體條款的内容确定提供格式條款一方是否不合理地免除或者減輕其責任、是否加重了對方責任、是否限制對方主要權利或排除對方主要權利進行綜合判斷。

附：未支持格式條款的案例

江蘇高院(2015)蘇審二民申字第01047号

2013年9月29日，金牛灣建材廣場、王永年、鑫龍公司簽訂《房屋轉租合同》中第九條、第十條約定了承租人放棄優先購買權，王永年陳述在2013年之前每年一簽的合同中也有放棄優先購買權的約定，還提交了金牛灣建材廣場、鑫龍公司與其他兩位承租戶簽訂的《房屋轉租合同》條款與王永年合同的條款一緻。鑫龍公司也陳述王永年同意放棄優先購買權是鑫龍公司同意轉租的前提。可以認定《房屋轉租合同》關于放棄優先購買權的約定是為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的條款，屬于格式條款。

根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條以及《最高人民法院關于适用﹤中華人民共和國合同法﹥若幹問題的解釋（二）》第十條的規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，而又未盡到合理提示義務的，格式條款無效。2013年9月29日《房屋轉租合同》中王永年作為次承租人的主要權利是承租并使用涉案房屋，而《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定的承租人享有同等條件優先購買的權利并非是承租人的主要權利。王永年承認在2013年以前每年一簽的租賃合同中均有關于放棄優先購買權的約定，2013年《函告》由王永年本人簽收，其中也有放棄優先購買權的内容，鑫龍公司已盡到合理提示義務。2013年9月29日《房屋轉租合同》是各方當事人的真實意思表示，合法有效。2013年9月29日《房屋轉租合同》第九條中關于房屋“已出售”的表述與事實不符，但從王永年陳述2013年9月以後還多次去鑫龍公司售樓處要求購買涉案房屋，說明王永年對于涉案房屋簽訂合同時并未出售是明知的。且《房屋轉租合同》第十條明确約定如果在合同履行過程中鑫龍公司将涉案房屋出售，王永年、金牛灣建材廣場放棄優先購買權，王永年放棄優先購買權的意思表示是明确的。王永年關于放棄優先購買權違反法律規定、鑫龍公司未盡提示義務格式條款無效的主張不能成立。

上海二中院(2007)滬二中民二(民)終字第285号

争議焦點一，《場地租賃協議》第3條第2款是否應認定為格式條款。格式條款是當事人為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。“重複使用”、“預先拟定”是認定格式條款的重要特征，但是否與合同相對方進行協商才是認定格式條款的本質特征。本案中，永基公司和巍珂－慶餘公司具有平等的法律地位及相對應的締約能力，均有充分表達自己意思的自由。本案的協議條款雖由巍珂－慶餘公司提供，但協議條款在本質上都是可以協商的。标準條款并非嚴格意義上的法律概念，預先制定的、并以書面标準形式規定的合同條款均可視為标準條款。因此，綜合分析本案協議雙方簽訂《場地租賃協議》時的締約能力、經濟地位及協議修改的細節，不能認定争議條款是巍珂－慶餘公司提供的、未與永基公司協商确定的格式條款。巍珂－慶餘公司認為争議條款不是格式條款的意見，本院予以采納。

重慶高院(2019)渝民申792号

本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。本案中，案涉租賃合同第九條第4款約定：“合同期滿，乙方（重慶卓信公司）有權繼續承租本商場，甲方（鄧傑文）必須保證乙方繼續承租權，如不履行視為違約行為，如乙方不繼續租賃，則按原價回購。”《中華人民共和國物權法》第七條規定：“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。”第七十一條規定:“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益”。案涉商鋪雖然辦理了獨立的不動産産權證書，但是并非獨立商鋪，如準許權利人單獨出租，必然會給其他權利人造成損失。正是基于該原因，案涉租賃合同對于租賃期限屆滿之後商鋪如何合理利用作了安排，系雙方當事人真實意思的表示，并不違反法律的規定。且鄧傑文向重慶卓信公司出具承諾書，表示願意接受案涉租賃合同條款的約束。故，鄧傑文主張案涉租賃合同條款無效的理由不能成立，本院不予支持。

※注：本文援引案例僅為學習交流使用，并不能完全表明本律師的觀點，且相關案例對同類案件的審理和裁判并無約束力。

轉載請标明出處。

撰稿人18514252077（微信同步）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!