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如果我們聽到别人買套150平的房子，面積是不是夠大的了，但是如果走進去發現為什麼感覺房子沒那麼大，感覺隻有100平米，你還會覺得這房子大麼？為什麼150平米的房子會變成100平米呢？我們一起來看看…

買房時，很多人都會關心房屋建築面積和使用面積，

建築面積直接關系到商品房總房款，

使用面積直接關系到購房者室内空間是否足夠大，

因此了解這個概念對于購房者來說很重要。

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什麼是實用面積？

套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台面積（封閉式陽台）

實用面積就是套内使用面積，有個形象的說法就是“地毯面積” 就是把你家所有面積全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套内使用面積。

其中包括卧室、廳、廚房、衛生間、陽台、室内過道、室内樓梯、壁櫥等。

等等等…

為什麼我買的150平米的房子，

卻實際上隻有100平米實用？

Excuse me？？？

這就牽扯到一個公攤面積，

建築内的樓電梯間、消防通道、為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用房、垃圾道、公共門廳、過道，這些全部計算為公攤面積。

建築面積=套内建築面積 公攤面積

因為有了這個公攤面積所以150平米的房子實際上可以使用100平米，得房率就是67%左右，

那麼？？？有可能你的幾十萬甚至幾百萬花在了公攤面積上？？到底劃算麼？

公攤面積大小直接決定了得房率的高低

公攤面積=建築面積×公攤系數

公攤系數=建築總公攤面積÷建築總建築面積

不同的住宅公攤率一般為多少？

通常在無電梯的多層建築中，

公攤系數在5%-10%得房率不錯，這個範圍内都是正常的，超出得房率不錯的也有可能，不過少見。

在有電梯的闆式小高層建築中，公攤系數通常在15-20%之間。

在有電梯的闆式高層建築中，公攤系數通常在18-25%之間。

在有電梯的塔式小高層建築中，公攤系數通常在18-22%之間。

在有電梯的塔式高層建築中，公攤系數通常在20-30%之間。

不同類的住宅，得房率也是不同的

據南房叔了解，房屋得房率一般在75-90%之間，

不帶電梯的多層住宅得房率會相對高一些，逼近90%，

而小高層得房率一般在80%左右，高層則在75-83%，

而商業性質的住宅得房率則相對低一些，一般在70%左右。

寫字樓實用率一般為60%左右。

大型商場内商鋪實用率一般為50%以上；

臨街獨立商鋪實用率一般為80%以上；

花園洋房由于電梯、步梯、強弱電豎井，公共配電房等公攤面積較少，實際得房率明顯比塔式高層要高，普遍在80%以上，而高層住宅得房率大多低于80%。

公攤面積多少、得房率的高低一直是購房者心中的一道坎，但不是得房率越高越好，也需要一個度75%-90%之間比較适宜 ，

由此可見，上文中的150平米的房子，實際使用面積100平方米的房子67%的得房率确實是會讓人炸了！！

但是有些購房者反映，市場上有些樓盤宣傳稱房屋實得面積大于自己購買的建築面積、得房率大于等于100%，這樣的房屋可能存在嗎？

這些發布的信息裡實用面積大于房産證的建築面積！得房率直接100%，可能存在嗎？敢不敢買？

得房率=整棟樓總套内建築面積/建築面積

其中：套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 1/2陽台建築面積（非全封閉式陽台）

建築面積=套内建築面積 公攤面積

也就是說：得房率是你買的房子的地面面積加上牆體面積再加上一半的陽台面積之和與你産權證上的建築面積的比例。

得房率越高，說明你買到的實用面積越大，得房率越低，說明你買的公攤面積越多。

在售樓處，你聽到的得房率往往不是那個可以通過産權證面積反映出的得房率，而是通過各種創新方式得到的得房率。得房率和創新得房率就像是個雙胞胎。

創新得房率 = (套内建築面積 贈送面積) /建築面積

也就是說：對比得房率，創新得房率多了一個贈送面積也就是所謂的創新空間，這個贈送面積，它可以是送你的飄窗、不封閉的陽台，也可以是電梯前室和空調的調闆，小複式的二樓，閣樓等不計算面積，但是也是真實可以使用甚至居住的面積。

在創新得房率裡，數值越高說明贈送的面積越大，但是這個贈送面積絕對不會出現在産權證的建築面積上。

如果真的是實用面積大于房産證的建築面積，那恐怕多的就是違章建築了！是違法的呀！一定要注意！

南方房産特約嘉賓 鄭大源

房衛士按揭總經理 | 南方房産特約嘉賓

其實，得房率并非越高越好。

如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那麼就有可能會影響到樓梯的寬度、電梯間的數量等，“如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的。這樣的房子如何住人？給你，你要嗎？

所以，不能片面地看待所謂的高得房率，主要還得看公攤面積設計得是否科學合理。”

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