房價居高不下，一般人買房都沒辦法做到全款購買，大多數會選擇找銀行貸款。銀行會提供兩種還款方式供我們選擇：等額本金還款法和等額本息還款法。兩種還款方式一字之差，但是卻有着很大不同。很多人就問了，怎麼選擇還款方式才最實惠呢？提前還款會吃虧嗎？

今天聯賣君，就跟大家來聊聊等額本金和等額本息的區别。

等額本金：每月需要還的本金一樣， 由于本金總數在逐漸減少，因此每月所還利息也會逐漸減少。

等額本息：每月還款的總額（本金 利息）是一緻的，還款總額裡一部分是本金，一部分是利息。

其實，從字面意思上就能很直觀了解定義，等額本金還款法是每個月還款的本金數額相同，等額本息還款法就是每個月的本金和利息的總額是相同的。

圖片來源網絡

這張圖當中，藍色的部分代表的是還款的本金，紅色的部分代表的是還款的利息。

我們可以看到，在等額本金的還款方式中，每月還款的本金相同，但是利息在逐漸減少，因此每月還款的總數額不同，随着時間推進會越來越少。

而在等額本息的還款方式中，每月還款的總金額是一樣的，這種還款方式随着貸款剩餘的本金總數逐漸減少，利息會逐漸減少。

總的來說，等額本金的還款方式，前期還款壓力大，但是随着時間推進，還款金額會越來越少；等額本息的還款方式，每個月還款的金額都是一緻的，直到全部還完。

具體計算方式

1、等額本金

等額本金法的特點是每月的還款本金數相同，還款總額呈逐月遞減的狀态。

每月的還款本金=本金/還款月數

每月的還款利息=（本金-累計已還本金）x月利率

每月還款金額=本金/還款月數 （本金-累計已還本金）x月利率

例如：

你如果準備貸款60萬元購房、貸款期限5年（60個月），按照現行5年期貸款基準利率4.75%計算（舉例說明）。

第一個月還款金額=（60萬元/60月） 60萬元x（4.75/12）=12375元

第二個月還款金額=（60萬元/60月） （60-1）萬元x（4.75/12）=12335

......

通過房貸計算器計算，選擇等額本金還款的情況如下：

注意：在等額本金法中，每個月的還款本金是相同的，利息随剩餘本金的減少而減少。因此，第一個月的還款總額最多 ，然後逐月減少，越還越少。

2、等額本息

等額本息法最重要的一個特點是每月的還款總額相同。在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。

每月還款金額=（還款總利息 貸款額）/貸款月數

例如：

你如果準備貸款60萬元購房、貸款期限5年，按照現行5年期貸款基準利率4.75%計算（舉例說明）。

通過房貸計算器計算，選擇等額本息還款的情況如下：

從這張圖我們會發現：在每月還款額中本金的比例一直在提升，利息的比例在下降，但是每月還款額是相同的。

提前還款會吃虧嗎？

無論哪種還款方式，每個月的還款都由本金和利息兩部分構成，其中的利息是未歸還的貸款金額在上一個月的時間内産生的。也就是說，每個月我們都會及時還清欠款的利息，而未來的利息銀行還沒有收取。

在任何時候提前還款，都會減少後續的利息産生，所以僅從利息角度看，提前還款并不會吃虧。提前還款可以減少利息，但是如果算上有些銀行對提前還款收取違約金、通貨膨脹因素等， 提前還款不見得合算。

選擇哪種方式更劃算？

從上面的數據我們可以看出，同樣的貸款金額、期限和利率，等額本金的還款總額比等額本息更低，似乎更加劃算。

其實并沒有最劃算的還款方式，隻有最适合自己還款方式。你選擇哪種還款方式，可以根據你對未來收入變化的預計，對手上現有資金的規劃和收益率判斷，對還款金額與生活質量的權衡等因素綜合考慮決定。

1、等額本金适合人群：

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較适合還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較适合這種方式，因為随着年齡增大或退休，收入可能會減少。

1.收入穩定或未來收入預期呈持平或下降趨勢的人群，希望把還款壓力多放在現在而不是将來；

2.現有收入水平足以承擔等額本金相對較高的月還款額，不會影響生活品質；

3.自有資金沒有其他投資渠道，希望少還一些銀行貸款利息；

4.能記住或查詢每月還款金額變化，不會因此造成貸款逾期的人群。

2、等額本息适合人群：

等額本息每月的還款額度相同，所以比較适宜有正常開支計劃的家庭，特别是年輕人，而且随着年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升。

1.參加工作時間不長的年輕人，未來的收入預期呈上升趨勢，但近期收入有限，隻願意承受相對較低的每月還款金額；

2.自有資金具有其他的投資渠道，希望用較少還款額實現較大的資金規劃自由；

3.不想每個月查詢還款金額，希望每個月歸還相同金額，不想因為少還利息而造成貸款逾期影響自己的信用記錄；

4.考慮一定時期後将出售房産或提前歸還部分本金的人群。

實質上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優劣之分，大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規劃、方便還款，這種方式月還款額固定還款壓力均衡，而且與等額本金法差别也不是特别大，況且随着時間的增長，會使資金的使用價值産生了不同。當然，也有許多人經濟相對寬裕，想使自己以後的生活更加輕松及節約成本，會選擇等額本金法。

---

關注全城聯賣，了解更多房産買賣知識！

粉絲福利

如果你在廈門，正有房要賣，

并且房子處于空置狀态，

可以私信我領取免費智能鎖。

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部