圖片來源：CFP

“相比第一次集中供地，第二次的條件對開發商友好了一些，但我們還是不打算參與。”8月27日，某民營上市房企的高管張恒（化名）表示對廣州的第二次集中供地将采取觀望态度。

前一天，廣州集中挂牌了48宗涉宅土地，總建築面積達878.73萬平方米，起拍總價累計達1124億元，比第一批集中供地906億元的總成交金額還高出218億元。這一次，廣州采取了限地價、限房價、限溢價、限銷售對象、禁馬甲等措施，土地的溢價率控制在15%以内。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，本次供地的起拍價和最高溢價都要低于此前，搖号和一次性書面報價等規則設定均為房企留下了适當的盈利空間。

近期，不少房企都在業績會上反映第一批集中供地溢價率太高、利潤微薄，希望第二批的規則能夠有所調整。對此，張恒表示，限地價、限房價确實對開發商和政府都有利，該公司此前也因為搖号規則獲得了熱門城市的土地，就廣州此次的出讓條件來看，正常環境下是有利可圖的。但問題在于，當前房企的生存環境已經比第一次集中供地時明顯惡化，“廣州深圳的新房市場不斷下行，大房企被曝出的資金問題也影響了房企的融資，大家對以後的市場走勢心裡沒有底。”因此，他認為，除了央企、國企外，其他同行應該也會采取保守态度，“第二次供地可能會遇冷”。

規則大變的二次供地

廣州的首次集中供地是在4月底，當時共推出了48宗住宅用地，總供應建築面積達928.5萬平方米，起拍總價超901億元，最終成交了42宗地塊，總成交金額906億元，6宗流拍。

據中指研究院統計，成交的42宗土地中，有22宗是溢價成交的，其中溢價率超40%的地塊有9宗，溢價率在10%-40%的也有9宗，整體而言，相比廣州2020年全年10.47%的溢價率有所提升。

第二次集中供地的土地供應數量也是48宗，集中在9月26日、27日拍賣出讓。相較第一次而言，此次的土地出讓規則有了較大調整，最高溢價率被控制在9%-15%。

拍賣方式分為三種，“限地價 競自持 搖号”、“限房價 限地價 競自持 搖号”和“限地價 競自持 一次性書面報價”。此前，廣州的土地拍賣主要采取的是“限地價 競配建 搖号”方式，此次将“競配建”改為“競自持”，在一定程度上避免了地價的變相推高。

而南沙區和黃埔區的部分地塊出讓，則在限地價的基礎上明确了最高房屋銷售價格，以及銷售對象要求。如，黃埔區HBPQ-LD-5地塊，該地塊的計容建築面積為107732平方米，挂牌起始總價23.6784億元，折合樓面地價約21979元/平方米，最高限制地價為26.4443億元，以此計算，該地塊溢價率最高為11.68%。

出讓公告顯示，該地塊範圍内所建成的房屋銷售價格不得高于46795.85元/平方米，地塊完成開發對外銷售時，首套住房購房家庭（或個人）購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。南沙區的地塊，最高房屋銷售價格被限制在24254元/平方米—37896元/平方米。

海珠區的兩宗宅地則需要按照“限地價 競自持 一次性書面報價”的方式出讓。

廣州的第二次集中供地，還要求同一名申請人隻能進行一次交易申請（含聯名申請），杜絕了第一次集中供地時幾百個馬甲圍獵一宗土地的現象發生。

肖文曉表示，從廣州第二次土拍的規則設定可以看到，“穩地價”已經成為二次供地地方政府必須達成的重中之重。針對此前市場對調控限房價而不限地價的诟病，本次供地的起拍價和最高溢價都要低于此前，相比首次供地部分城市房企反映算不過賬的現象，“有利可圖”的二次供地對房企的吸引力是提高了的。

市場下行 房企态度謹慎

截至6月末，22城已全部結束首批供地的集中成交，總成交金額超萬億元。據中銀證券統計，首批集中供地中，近七成城市地價上漲，其中，重慶和廈門地價漲幅超80%、溢價率超30%。

而不少房企也在近期的業績會上表達了參與首批集中供地的感想。中海地産董事局主席顔建國透露，在上半年的集中供地中，該公司頗為勤奮，參加了400多次競投，最後從結果來看，競争比較激烈，回報也比較低。

正榮地産董事會主席黃仙枝表示，從第一批供地來講，熱點城市的價格還是在往上走。第二批集中供地有些新的政策出來，公司是樂于見到的，如果真正能把土地價格降下來，這對利潤空間、品質提升都有好處。時代中國董事會主席岑钊雄也認為，之前政策的限制主要體現在房價，地價基本上沒有限制，就算有，也是将成本轉移到代建和其他方面，其實在地價層面沒有做約束。“這次最重要的還是希望在地價方面有所約束，除了房價穩定，也希望地價穩定。”

從廣州第二次供地的競拍規則來看，地方政府在一定程度上回應了開發商穩地價的訴求。“如果還是幾個月前的市場環境，這批地還是有吸引力的。”張恒所在的房企于廣州的第一次集中供地中有所斬獲，隻是，考慮到當下行業的嚴峻形勢，“我們會對第二批地塊做研究、了解市場動向，但不會出手”。他表示，目前無論是銷售端還是融資端的情況都不容樂觀，“我們傾向于多拿點現金在手裡，土地總會有的，無非是早拿晚拿的問題”。

據肖文曉介紹，截至7月份，在密集的政策調控下，廣州的一手房成交量已經連續4個月呈現下降的趨勢，近兩個月的成交套數都隻有7000多套，對比之前超過1萬套的成交水平已經下降了三成左右，二手房成交量也從之前市場活躍期的1萬多套下降到6月、7月的8000多套。“截至22日，8月份廣州的一手房成交量才4000多套”。

此前，因為政府限價的影響，黃埔區、南沙區的在售項目價格已有所下調，而第二次集中供地對地塊所建房屋銷售價格的限制，又進一步壓制了房價的上漲預期。“土地出讓約定的房屋售價，比現在在售項目的價格，要打個9折或者8折。”某代理行負責人表示，因為價格的落差，地塊周邊的在售項目如今也有銷售壓力。

據了解，黃埔區HBPQ-LD-5地塊附近的一個在售項目，在廣州限價政策落地前是賣5.6萬元/平方米，限價後的标準是4.8萬元/平方米，而黃埔區HBPQ-LD-5地塊未來的産品最高售價是4.68萬元/平方米。

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