最近有看到一則有趣的話題，那就是過去20年裡，我國房價為何能快速上漲？客觀來講，當初房地産行業占據了天時地利人和的優勢，上漲是意料之中的事情。天時在于最初國民經濟的發展必須有一個推動經濟突出，而房地産經濟相對于其他經濟結構會簡單很多。地利在于主體城市手上有大量的閑置土地資源，最關鍵的是土地稅收有着相對完善的體系。

至于人和才是最核心的源動力，一方面是我國老百姓的儲蓄率居高不下，好的投資途徑奇貨可居，另一方面炒房賺錢幾乎成為所有消費者的心理預期，這一點從我國平均房價2349元平方米上漲至如今的10820元平方米上得到淋淋盡緻的體現，也許這是幸存者偏差，但房價卻是實實在在的上漲。

事實上對于樓市現狀而言，那就是市場飽滿、兩極分化的背後，“政策、金融、人口”3大因素正在偏離預期軌道。據央行一份數據顯示，我國城鎮住房擁有率96%、戶均套數1.5，而城鎮化僅從從最初的32%上漲至如今61%，核算下來約有2.7億老百姓已經進城安家落戶。而在這需求快速增長的背後，市場供給卻成了最大的挑戰。

在過去每年有2000萬套商品房流入市場，雖然穩定了市場，但最終扛不住買房賺錢的預期，越來越多的房子出現價格倒挂，甚至房子賣不出去從2019年開始陸續成為了趨勢。最關鍵的是随着口罩事件的影響，老百姓消費力下降，此時作為大額消費的買房，都基本被擱置。

介于本輪調控已經接近尾聲，當下房企的第一目标就是活下去，金融政策也開始逐漸放寬，而對于老百姓而言，消費力卻隻跌不漲。基于這個底層邏輯，明年起，新一輪降價潮将會來臨，主要有2點原因：一是老百姓儲蓄意識加強，現金流的戰略意義已經是衆所周知。今年三季度人民币存款增加22.77萬億，同比新增6.16萬億，其中住戶存款增加13.21萬億元。在這裡請别小看這數據，2020年是9.9萬億，2019年是8.53萬億。僅從這赤裸裸的數據來看，足以證明安心存錢、降低額外消費已經是消費市場的大趨勢。

二是房子逐漸回歸居住屬性，媒體輿論開始放大普通人的呼聲。買房首先考慮的是居住環境，戶型、樓層、地段等都是核心因素，如果有些開發商為了眼前利益去誇大宣傳，例如降低綠化率、擅自修改戶型，一旦遭到大多數人投訴，必須會上熱搜，将面臨監管部門的審查。

其次過去的炒房賺錢、買房投資，放到現在已經少之又少，當前讨論更多的是房子該如何賣出去？毫不客氣的說此時二手房市場的存量遠比新房市場龐大的多，如果對新舊沒有極大需求，那麼房屋質量、現房、成熟的周邊交通體系，這些都是最佳優勢。

從以上2點來看，明年開發商的必然重心在保交樓上，交房量将會是衡量業績唯一指标，房價下降将會是唯一能夠吸引購房者注意力的手段。

事實上對于這一點，證監會早已經出手，11月28日，證監會發布5項措施，其中主要有恢複涉房上市公司并購重組及配套融資、恢複上市房企和涉房上市公司再融資、支持發保租房和産業園REITs，支持私募基金做不動産業務。

從這些通告來看，房地産行業在經曆寒冬的背景下，金融環境逐漸變好，特别是資金壓力特别大的開發商，都可以根據現有形式去融資、重組債務，這也是對當下房地産行業最大的金融支持，其力度創近5年來最大。但不管過程如何，最終的結果都是盤活現有市場，房價迎來拐點，在某種程度上來講，未來2年内樓市并不存在增量市場。

總的來說，在過去2年裡，樓市已經發生了翻天覆地的變化，所謂的市場泡沫基本去掉，接下來的市場更多的是供需關系，房價波動才是最實在的，所謂的購房資格、房貸寬松都是耍流氓。

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