在過去的幾年時間裡，武漢曾出現過多個地王，其中有不少地王，當年都爆發過激烈的争搶，競拍數百輪，溢價率達到100%以上才拿下。武漢單價地王、總價地王、光谷地王、東西湖地王……甚至一日内誕生三地王，樓面地價一次次再創新高。

其中不少地王，都成為了武漢樓市中為人津津樂道的話題。然而時間來到2022年，房地産市場行情大變，曾經的這些地王有的快速跑脫，有的還在苦苦掙紮、硬抗，還有的直接降價賣房。

今天，“武漢阿松”就來扒一扒，武漢各路地王的現狀到底如何！

01

武漢單價地王——華潤瑞府

樓面價約30558元/平

提到武漢地王，那就必須要講到武漢單價地王記錄的保持者——華潤瑞府。

2020年11月13日，武漢潤置房地産開發有限公司拿下（華潤置地）以約30558元/平的樓面價，拿下江岸區頭道街住宅P（2020）122号地塊，溢價率約52.8%。之所以這麼貴，主要原因是二七濱江純住宅項目，無商業、商務配套承建。

該地塊出價記錄高達321輪，吸引了不少房企的争奪，曾一度導緻頁面癱瘓。

截止目前，該項目一共拿了4次預售證，推出了2、5、6、7号樓，備案價都保持在帶裝修50800元/平，沒有漲過。

2021年首開時，有網友反饋的華潤瑞府折扣力度還比較大，現在折扣有所收回。

目前，華潤瑞府共備案了197套，開盤不到一年時間，賣出快200套，算是豪宅中相當不錯的成績了。想銷售價格4.5-5萬/平，相比拿地價有1.5-2萬/平的溢價空間，雖然是武漢單價地王，但相比其他地王，日子更好過。

02

光谷地王——領峯、香港置地元廬

樓面價20798元/平、20330元/平

2021年6月，光谷的土地市場可謂是名聲大噪，同一天拍出了兩塊樓面價超2萬/平的地王！

P（2021）037号地塊位于東湖新技術開發區高新二路以南、光谷三路以西。經過421輪競價，該地塊被武漢山恒建設發展有限公司（拿地時為南山控股）競得，成交價721350萬元，樓面價20798元/平，溢價率103.28%！總建面約34.7萬方。

之後，該地塊入市，案名為領峯，并于2022年6月首開推出1、2号樓，高層帶裝修備案價31000元/平，折後大約28000元/平。

目前，領峯共備案了9套。

就在同一天，光谷東另外一宗地也拍到了2萬 /平的樓面價。

光谷東P（2021）033号地塊經過212輪競價，被武漢瀚置江越企業管理顧問有限公司（香港置地）競得，成交價431610萬元，樓面價20330元/平，溢價率84.36%！

此後，該項目入市，案名為香港置地元廬，并于2022年5月首開，推出6、7、8号樓，帶裝修備案價31000元/平，折後29000元/平。

香港置地元廬，目前共備案了8套。

2021年6月集中土拍時，市場火爆，開發商也頭腦發熱，這個地價放在目前來看有點不可想象，畢竟周邊光谷創新天地也就賣2.2萬/平還沒日光。

拿地之後市場一路下行，按目前的市場來看，這個地價起碼已經跌了5000元/平，在目前的市場該地塊1.5萬/平樓面價都未必有人敢拿，開發商拿地和購房者買房一樣，選擇入場時機很重要，一不小心就站在高崗上，騎虎難下。

03

東西湖臨空港地王—中鐵閱湖郡

樓面價約11641.7元/平

東西湖臨空港中鐵閱湖郡，在今年7月突然刷屏了一波，很多中介都在瘋狂推這個盤，原因是這個地王終于扛不住，降價了！

P（2021）044号地塊位于東西湖區金山大道以南、吳中街以東。2021年6月21日，該地塊被中鐵置業集團中南有限公司拿下，成交總價2311670萬元，樓面價約11641.7元/平，溢價率約40.3%。

拿地後的宣傳海報：

随後該項目在2022年1月首開6号樓，4月又再度加推7、9号樓，毛坯備案價均為19000元/平，這個價格也刷新了臨空港的備案價天花闆。不過在開盤後，由于價格過高，這個盤基本沒有賣出多少套房。

曆史價格表：

而就在今年7月，該項目推出7号樓，折後13XXX元/平起，一度在中介朋友圈中瘋轉，好一點的戶型和樓層也最多14XXX元/平，價格和之前相比，顯得非常勁爆！

中介朋友圈截圖：

2022年7月的銷量排名中，中鐵閱湖郡共備案139套，排名東西湖第三，銷量猛增。

中鐵閱湖郡如果按照原來的備案價賣，幾乎就處于賣不動的狀态，畢竟之前它對面的融創觀瀾府帶裝修18000基本都賣成了現房。現在中鐵閱湖郡也在無奈之下打折到13XXX元/平起，還送車位，比之前性價比高了很多，這個價格也隻能說是這個區域的正常價格，還算有一定性價比。且目前不限購，首付2成起，有一定優勢。

不過項目拿地樓面價高達11641元/平，房價相比地價僅高了兩三千一平，目前的價格絕對是賣一套虧一套。

截止目前，中鐵閱湖郡共備案了373套，不過其中包含了100多套還建房，實際銷量大概在200套左右。

04

光谷核心地王——南山樾府

樓面價15985元/平

光谷核心的地王——南山樾府，在最近也迎來了一大波刷屏，從最初3萬/平的備案價，如今降到了2萬/平，力度非常誇張！

P（2021）036号地塊位于東湖新技術開發區周店路以東、周店四路以西、漁帆路以南、華師園路以北。最終該地塊被長沙麓澤房地産有限公司（南山）以73050萬元競得，競價129輪，樓面價15985元/平，溢價率100.4%。總建築面積約4.57萬方。

2022年1月，該項目1号樓首次拿證，當時帶裝修備案價達到30000元/平，當時折後大概是27000元/平。這個價格遠超所在區域的價格，直逼關山大道的幾個盤，雖然戶型面積小，但總價仍然不低，因此去化一直不太行。

由于去化實在太難，在今年6月該項目由精裝改為毛坯銷售，并且戶型由此前的兩房改為三房，并啟動分銷。近期，該項目打出的是首付50萬，單價2萬/平上下，分銷推薦的力度也比較大，現場人氣也比之前有了較大提升。

目前項目房價相比地價僅有4000元/平的溢價空間，完全沒得賺了。

售樓部現場：

分銷踩盤：

近期特價房海報：

首付50萬：

目前，南山樾府共備案了6套。

05

漢口單價次地王——越秀中交星彙園

樓面價約26530.6元/平

P（2021）005号地塊位于江岸區銘新街與交易街交彙處，最終該地塊被武漢楚祺房地産開發有限公司拿下，成交總價約130000萬元，樓面價約26530.6元/平，溢價率約26.2%。

據查詢，武漢楚祺房地産開發有限公司由武漢市東煌實業有限公司（越秀）和武漢錦繡雅郡置業有限公司（中交）聯合控股，其中越秀占股51%，中交占股49%。目前項目為越秀主導操盤。

越秀中交星彙園已于5月9日拿取預售證，推出B棟，毛坯備案價43900元/平，僅少量折扣，前期折後3.6-4.7萬/平。不過近期傳出大幅打折，31XXX起，房價相比低價也僅有6000 的溢價空間。

曆史價格表：

目前，該項目共備案11套，基本是一個月賣出2-3套的節奏。

越秀中交星彙園由于在售的戶型面積不算大，雖然單價不低，但總價不算高，再加上周邊都是一些老舊社區，有部分想改善的客群，因此去化還算是比較不錯。

06

硚口前單價地王——華發公園首府

樓面價約21002元/平

P（2020）150号地塊位于硚口區建設大道與航空路交彙處，最終該地塊被武漢華發睿光房地産開發有限公司溢價拿下，成交總價943000萬元，樓面價約21002元/平，溢價率約17.8%。

該地塊吸引了中海、華潤等房企的競争，報價高達287輪，也是2020年非常重磅的一塊地，是硚口單價地王。

華發公園首府在2022年3月首開，推出2、6、7号樓，毛坯備案價36947元/平，折後29XXX元/平起。7月拿證的5号樓為還建房，并不對外出售。

曆史價格表：

截止目前，華發公園首府共備案165套，半年時間，這個去化成績算是不錯的了。賣得好的主要原因，還是因為這個項目的小戶型比較多，總價相對更低。

07

武漢總價次地王——中海寰宇天下

總價144.2億

2020年6月30日，中海地産溢價拿下P（2020）013号、014号地塊等漢陽核心歸元片二期地塊！總價約144.2億！當時就是武漢總價次地王！

上述兩個地塊的樓面價分别是14620.4元/平及14398.3元/平，這個樓面價在漢陽也是比較高的了。兩宗地總價約144.2億，已經是僅次于2017年遠洋拿下的歸元片地塊約150億的總價記錄，成為武漢總價次地王。

中海地産官方海報：

此後，該項目入市案名為中海寰宇天下。2022年3月，該項目首開推出9号地僅有的一棟樓，帶裝修備案價30501元/平，折後251XX元/平起。

5月加推7号地2号樓，帶裝修備案價26849元/平，較前期9号地塊備案價下調約3652元/平。此次備案價下調的原因，主要是地塊位置的區别，9号地塊更臨江，有較好的景觀視野，但7号地塊緊鄰醫院且離江遠，位置不如9号地塊。

截止目前，該項目9号地共備案33套，還有259套未備案，7号地還沒有房源備案。

項目位于内環旁濱江地塊，環線不錯，又近江灘，部分樓棟高樓層還有一定的江景資源，還是比較有優勢的。因此，項目備案價破3萬元/平也在情理之中。

不過項目有折扣，打的是251XX元/平起，比同環線樓盤低很多，但畢竟這是漢陽，價格接受度就顯得一般了。

不過，目前開盤一個多月了，僅備案17套。一方面可能是備案有延遲，可能由于本身地塊分散，首開地塊僅1棟，再加上塔樓設計，主要還是價格偏高。

總之，該項目優缺點都非常明顯，在當下的環境下，更多人可能在觀望。

08

東西湖地王——恒基旭輝鉑悅園著

樓面價約13671.5元/平

P（2021）045号地塊位于東西湖區金南二路以東、園博園北路以北。最終該地塊被武漢德康興企業管理咨詢有限公司拿下，競價高達110輪，成交總價177730萬元，樓面價約13671.5元/平，溢價率約47.2%。

恒基旭輝鉑悅園著是德信地産在2021年6月競得的P（2021）045号地塊。但是在拿地後不久德信就把這塊地賣給了武漢昌卓企業管理咨詢有限責任公司，8月旭輝發布公告，參與此塊地的開發，德信高價拿地，卻退出項目開發。

目前，該地塊的開發公司已經做了變更，由武漢德康興企業管理咨詢有限公司變更為武漢旭創置業有限公司。武漢德康興企業管理咨詢有限公司股權也做了變更，德信100%退出該公司股份，變更記錄截圖：

目前武漢旭創置業有限公司的股東100%為武漢德康興企業管理咨詢有限公司，武漢德康興企業管理咨詢有限公司中，武漢昌卓企業管理咨詢有限責任公司（旭輝）占股50%，武漢旭發企業管理咨詢有限公司（恒基中國）占股50%。

2022年3月，該項目首開1、3、5号樓，帶裝修備案價25686元/平，目前折後22000元/平起。

截止目前，該項目共備案24套。

恒基旭輝鉑悅園著，由于當初拿地價較高，且在售戶型面積偏大，首付和總價都比較高，在三環内的金銀湖賣這個價，去化難度還是相當大的，得賣上好一段時間了！

09

經開地王——禹洲新希望雍禧蘭台

樓面價約13005.5元/平

P（2020）059号地塊位于武漢經濟技術開發區23R2地塊。最終被武漢禹洲舜鴻置業有限公司拿下，成交總價285043萬元，成交樓面價約13005.5元/平，溢價率約86.8%。該地塊真的是競争激烈，吸引了20多家房企競争，最終報價高達258輪。

此後，該項目宣布引進新希望作為股東方，禹洲占股51%，新希望占股49%。

2021年5月，該項目首開4号樓，當時備案價超過2萬/平，2021年12月4号樓重新備案，帶裝修備案價19616元/平。

近期，該項目放出特價房，12XXX元/平，要知道它地價都達到13000元/平！首付26萬起！非常誇張！中疊首付56萬起！

置業顧問朋友圈截圖：

總結：

前兩年，武漢那些搶破頭的地王，現在大部分命運都不盡相同，無非就是降價、打折、上分銷，畢竟頂着比周邊樓盤高出很多的價格賣，實在沒有太多優勢，就算再講調性，沒有銷量，也就是空中樓閣罷了。

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