“法官，我是這裡的租客，租期還沒滿，如果法院貼上查封封條，會不會影響我繼續住下去？”近日，浙江杭州蕭山法院執結了一起民間借貸糾紛，租客小高的經曆給其他租客們提了個醒。

2019年11月，小高向房東阿德租了一間房屋，并簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定租期兩年，年租金4.5萬元，支付方式為年付。當下，小高便支付了第一年的租金。入住後，小高還對房屋進行了簡單裝修。

到了次年9月3日，小高租住還不到一年，卻遇到法官上門來貼封條，出現了文章開頭那一幕。這是怎麼回事呢？

事情要追溯到2019年7月30日，阿德曾經向阿傅借款110萬，并将上述房屋做了抵押擔保，後因未還款被阿傅訴至法院。法院審理後判決，阿德返還阿傅本金110萬元及相應利息，且阿傅對阿德抵押的房産經折價或者拍賣、變賣後所得價款享有優先受償權。

判決生效後，阿德仍沒有履行還款義務，阿傅便在2020年7月申請了強制執行。進入執行程序後，執行法官依法查封了案涉房屋，也就是阿德租給小高這處房屋，并上門張貼了查封裁定書、騰房公告及封條，遇見了房内的租客小高。

小高表示自己對房屋已被抵押的事情毫不知情。為了主張自己對該房屋的租賃權，小高立即向執行法官提交了自己與房東簽訂的《房屋租賃合同》、租金支付憑證、實際占有房屋等事實證據。

“小高，你們的租賃合同是真實有效的，但你是在2019年11月租的房子，抵押登記時間卻在2019年7月，早于租賃時間，依照相關法律，你的租賃權不能對抗阿傅已經登記的抵押權，請你理解。”據法官解釋，抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立後，抵押财産出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，故依法滌除了案涉房屋存在的租賃權。

在法官釋法明理下，明理的小高主動配合法院強制執行并按期騰退房屋。同時，小高立即停止向房東支付剩餘房屋租金，并與房東協商處理相關後續事宜。此外，案涉房屋由法院委托評估，已在司法拍賣網絡平台上順利拍賣。

法官說法

《民法典》第四百零五條規定，抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産的規定（2020修正）》第二十八條第二款規定，拍賣财産上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在與拍賣财産上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法将其除去後進行拍賣。

本案中，小高的租賃合同真實有效，于2019年11月租賃案涉房屋，但是，該房屋抵押登記時間早于租賃時間，在執行實務中，小高的租賃權不得對抗阿傅已經登記的抵押權。同時，抵押權人阿傅也以其抵押權登記在先為由，明确要求在抵押權實現之時除去租賃權，避免因房屋存在租賃權而對抵押權的實現産生諸如拍賣成交價格過低等不利影響，遂法院依法滌除了案涉房屋存在的租賃權。

那麼，如果承租人租賃房屋及轉移占有時間均早于抵押登記時間，結果又會有何不同呢？這種情況下，在先租賃關系依法不受在後抵押權的影響，租賃權便可得到法律的保護。一方面，抵押權的設立不影響原租賃關系的存續，承租人可基于租賃合同繼續占有使用租賃房屋；另一方面，抵押權實現時，隻要租賃合同還有合同有效期内，租賃合同對抵押房屋的受讓人仍繼續有效。

法官提醒

如何避免在租房時遇到的“坑”呢？執行法官劃了幾個重點，提醒和小高一樣租房子的年輕人，租房子時可以從下面幾點正确保障承租權：

1、做好房屋産權調查

在簽署房屋租賃合同之前，應到不動産的登記機構查詢房屋的權屬以及權力限制狀況，确定房屋有無查封、抵押的情形後再決定是否承租房屋。

2、簽署書面房屋租賃合同

書面合同既是房屋租賃關系成立的直接證據，也是合同雙方當事人維護各自合法權益的重要依據。

3、保留租金支付及轉移占有房屋的相關憑證

租金支付及轉移占有是證明房屋租賃關系真實有效的直接證據，租金支付應與租賃合同一緻，建議通過銀行轉賬或電子支付的形式留存記錄，占有使用房屋過程中産生的裝修及入住手續、繳納的水費、電費、燃氣費、物業費支付憑證也應當保留好，以證明租賃關系的真實性。

來源：蕭山法院

作者：李凱

編輯：史梓敬

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