亦莊和回龍觀哪個發展好?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來聊聊關于亦莊和回龍觀哪個發展好?接下來我們就一起去了解一下吧!

亦莊和回龍觀哪個發展好

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

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Q:提問：京哥，向您咨詢下。如果從投資保值角度看，回龍觀的旗勝家園兩居（全下來490左右），和南海家園的兩居（全算下來405左右），哪個更合适。南海家園回遷房的質量和物業管理是個擔心的問題。回龍觀地區現在已經比較高了，後續升值潛力還大嗎？請您指導下，這兩個小區選哪個更能保值升值。

A:回答:您好,這兩個房子從投資的角度看,哪個更合适.我們可以從房屋本身轉移到闆塊上

亦莊的産業主要分為四大類:互聯網、生物醫藥、人工智能、高端制造,都是國家在大力推動的行業,互聯網代表的企業有京東、小米、中金數據,生物醫藥代表的企業有拜耳、瓦裡安、捷邁;高端制造代表的企業有中芯國際、北方華創、英特爾;人工智能就不用說,亦莊是無人駕駛的試點區;

回龍觀最大的優勢是和西二旗高新産業區形成無縫銜接，西二旗不是一個産住結合的區域,有一點點産住分離,因此回龍觀成為了承接西二旗最優質的區域,産業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京,向南可以承接中關村,三個産業園區購買力足夠強,所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區域

互聯網行業有面臨下行的風險,所以價值也會有轉移的風險.從闆塊上看我認為亦莊的價值更穩一些,再從樓盤上看,旗勝現在均價5萬2,南海4萬3,亦莊已經有産業支撐,配套價值會慢慢起來,未來也是産住結合的區;所以從投資的角度南海可能的收益率要比旗勝可觀.

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Q:提問:您好京總,通州的萬國城MOMA這個樓盤怎麼樣,如果900萬買這個盤合适嗎?

A:回答:你好,我覺得萬國城妥妥的CEO韭菜盤，後邊有條鐵路20年之内不可能拆是個大硬傷，周圍老破小加城中村，純粹的貧民窟;矮子裡面拔将軍，投資的大忌。實際住在這個小區到哪裡都不是很方便，去北關北運河要經過一片城中村，對應的南關小學也在城中村裡面，周圍都算上外來務工人員，整體比較亂，鐵路後邊的城中村最為明顯。再說房子本身的居住體驗，定位是豪宅盤，實則夏天熱得讓你受不了，并且不允許自己加裝空調。

房屋質量不如十年前的東直門MOMA，小區環境，一個字太小太密了，容積率太高了。開發商對外宣傳4.2的容積率，實際我感覺至少5以上,整個小區隻有這5棟房子，還加一個7号樓商業;項目自帶商業是減分項;900萬買這個盤屬實有點浪費了

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Q:提問:會長您好，請問國風尚樾這個盤可以考慮投資嗎？

A:回答:您好,這個小區當年賣的很火,劣勢就是小區太小了,隻有3棟樓,3以上的容積率,每棟樓的樓間距很近,幾乎可以做到隔窗對視,明衛洗個澡不拉窗簾都會被隔壁樓看到!作為終改盤我們不太喜歡這種隻有幾棟樓的小區的,未來的物業服務不敢保證.

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Q:提問:京總好，目前和女友兩人大概能湊650-700的首付，計劃購置一套總價1K以内的房子（首套房）。我工作在複興門附近，女友在東單。

買房考慮因素主要包括

1.交通便利（地鐵一，二号線沿線最好）

2.生活比較便利

3. 00年後次新房，三居室最好，兩居室也可以

4.适當考慮學區。

5.有一定的保值增值

目前主要猶豫的是直接上車西城還是選擇朝陽建國門附近，西城目前考慮的是廣外片區，選擇西城主要是提前考慮學區問題，但是現在還沒結婚，孩子上學估計十年後了，也擔心政策風險。另外對廣外的小區環境整體還算滿意。

缺點就是女友上班交通不太方便，廣外的位置我上班也隻能騎電動車。朝陽建國門附近目前重點關注了東方瑞景，優點是地鐵一号線沿線，交通便利，附近生活也很方便。缺點就是學區一般，選擇這的話未來就計劃攢攢錢等孩子快上學的時候在西城買套小的上車房（目前單位對一定級别以上的員工可能還有一定的政保，但必須買在西城）

希望京總給出您的建議，或者如有您認為更适合我們情況的樓盤請給出推薦，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、從保值增值穩健的角度上隻要回避重點學區即可,廣安門闆塊的學區一般,不存在高溢價的情況,可以看看這個區域的遠見名苑、郎琴園.這兩個盤都尚可.

2、650-700的首付建議适當多加一些杠杆,投資房子漲幅是靠選籌,而賺錢是靠杠杆,隻要選籌上正确,建議在有限的資金去撬動更大的資産,這個是原則.

3、建國門這個闆塊比較零散,從居住的角度上不如純住宅區,如大望路、雙井,住宅和商業是分離的,雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬于承接國貿最優質的闆塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面闆塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個闆塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.可以看看富力城、首城國際、A派公寓、風度柏林.

綜合:你們現在沒有小孩,如果過早的買入學區房,就要面對政策的不确定性,學區房不如純投資盤穩健,如果從保值增值穩健的角度考慮,買一套純投資盤持有,10年後需要名額再做計劃即可.

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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指标或者竅決或者途徑，并如何分析它有沒有投資的前景？

A:回答:你好，最主要的一個指标就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍。

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。

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Q:提問：京總您好，非常認同您買房需要利用杠杆的說法，但是在看房過程中，有些房子的原值比較低，導緻銀行評估價低，首付比較高，可貸款額比較少。

這種情況下對我們這種首次貸款的就很不利了，有什麼好的建議去增加杠杆嗎？月收入比較高，還貸能力強，希望能盡量多加杠杆。

A:回答：您好,您不應該公開向我提問這個問題;關于貸款加不上杠杆建議星球内的會員私信和我溝通.

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