海南萬甯的閑置土地處置工作，據新聞媒體報道， 4月20日萬甯市的相關領導主持召開了閑置土地處置的專題會議。該專題會議要求對全市整個海南萬甯市的閑置土地進行調查，詳細了解每宗閑置土地的位置、面積、用途、規劃内容，并要求依法對閑置土地進行處置。下面咱們一起來看一下，對于閑置土地應當遵循哪些規定，以及企業可能遇到的一些問題。

在我們律師以往辦理案件的過程中，接觸到很多這樣的案例，明明不是因為企業原因導緻的土地閑置，而被行政機關認定為企業原因導緻的進行無償收回。那麼，在閑置土地認定過程當中應當注意哪些問題呢？

首先，在2012年的時候國土部就做出了《閑置土地處置辦法》，目前在法律體系當中，對于閑置土地的處置認定所遵循的依據主要就是這個規定。之前的閑置土地規定無論任何形式導緻的土地閑置都認定為是企業原因導緻的，所以面臨的結果就是處罰或者無償收回。

2012年的規定對之前的規定進行了完善，把行政機關的原因導緻的土地閑置明确的列入其中。那麼，哪些情況屬于行政機關原因導緻的閑置呢？該《辦法》的第八條進行了明确的規定。第八條規定有下列情況之一的，應當認定為行政機關原因導緻的土地閑置：

第一，沒有按照合同約定或者劃撥決定書的決定交付土地。這條規定是沒有按照具體約定的期限條件交付的。您可以仔細看一下，您的土地出讓合同上面一定約定了一些規劃條件，也約定了應當是行政機關完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”之後再交。但是，在實際交付過程中有沒有達到這個條件呢？其實，從2007年開始就不再提倡毛地交付或者現狀交付土地。

從2009年起相關部門就出台了一些明确的規定，要求國有土地出讓必須是淨地交付，必須是淨地。所以從2009年甚至更早，國有土地使用權出讓合同當中就明确約定必須是“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。但是我們接觸到的很多案例，雖然合同上是這樣簽，但是交地的時候，上面要麼有個山丘，有個河道，有個大土坡，有管線、高壓線等等，甚至有的上面還有樹林，耕地上面有一些附着物，甚至有一些還有房子，還有“釘子戶”等等，這些都不符合法律規定，都不符合“三通一平”、“五通一平”的法律規定。

雖然有些行政機關會要求企業簽訂任何現狀交付的這樣的文件，但是依然不被認為。你可以看一下法院的判決，所以沒有按照“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的要求交付的土地都視為該辦法第一條不能開工建設的。因此不能開工建設的都被認為是行政機關的原因導緻的。

第二，土地利用總體規劃、用途、城鄉規劃等等發生改變、修改。

第三，相關部門出台了相應的政策原因導緻的。比如說出台一些環保政策、三江流域的保護政策或者其他的一些水源地保護等等各種政策導緻的相關的土地不能及時開工或建廠後進行了修改。

第四，因為群衆信訪事項導緻無法進行施工的。這也被認為是行政機關導緻的。比如因為“釘子戶”或者耕地補償等等糾紛不能及時解決，導緻上訪一直存在，信訪事項一直存在，土地不能及時開工建設等等統統被認為是行政機關原因導緻的。

第五，因為軍事管制、文物保護等原因。文物保護也是非常常見的因素，比如說施工期間突然發現了文物，這也被認為是行政機關原因導緻的閑置土地。

第六，其他因素。因為自然災害等不可抗力導緻土地閑置的，依照上述規定進行處置。

行政機關簽訂的合同它不僅僅是作為一個民事行政行政協議的主體，最主要的它是在進行行政管理和行政服務，不僅僅涵蓋合同的内容，還有一些法定的義務和合同的義務是合并的特殊的主體。所以，行政機關有義務解決這些問題，包括事前的問題，事後的問題。

那麼發生了這些情況，應當如何處置呢？按照《閑置土地處置辦法》第12條規定，因本辦法第八條情形出現的，由市、縣級國土資源部門與使用權人協商按照下列方式進行處置：

1、延長動工期限，不能按規定交付的，可以延長動工期限。

2、調整土地用途規劃條件。比如規劃總體規劃調整來修改了，可以調整一下，按照新的總體規劃進行調整。

3、由行政機關安排臨時用地，進行臨時周轉安置，在很多工業企業上面非常實用。

4、協議有償收回。這裡的有償收回指的是按照《土地管理法》第58條所說的有償收回，指的是根據最高人民法院2020年關于産權保護制度典型案例的規定按照市場價格收。

5、置換土地。選擇條件相當、位置相當的土地進行置換。如果不一樣的，要進行補差價。土地置換也是處置方法之一。

6、其他。

之前我們律師遇到了好多這樣的案例，明明是行政機關的原因，但是行政機關出具的決定認為是企業的原因導緻的要無償收回，明顯是不對的，不合法的。更是不合理的。所以各位業主如果你們也遇到了這樣的情況，建議大家一定要從以下幾個方面分析：第一，盡量多的去搜集證據。第二，盡量多的搜集法律法規和政策的一些規定，比如最高人民法院有很多這樣的典型案例，很多典型案例都是在支持企業。第三，也是最重要的，一定要制定一個正确的維權方案。

在遇到行政訴訟等類似問題時，對具體行政行為有異議、不能接受，要及時尋求司法救濟，通過律師的專業分析、證據梳理等找到問題解決權益維護的突破口。也可以搜“北京楹庭”看看我們以往整理的更多這類分析文章，北京楹庭也提醒各位當事人，遇到此類問題一定要及時向我們進行咨詢，經過分析之後在了解法律法規、政策依據、相似案件處理思路之後再做決定，以免錯過權益維護的最佳時機，給自己造成難以彌補的損失。

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