“擴規模”成為當前物企發展的重心，2021年百強物企市場占有率上升至52.31%，首破五成；預計到2025年，市場份額或超64%，未來三到五年，在規模化發展的趨勢下，市場集中度将繼續提升。4月26日舉辦的2022中國物業服務百強企業研究成果發布會透露了上述信息。

值得關注的是，在資本的助推下，2021年百強企業新增管理面積超半數來源于第三方項目，逐漸擺脫對關聯公司的依賴，開始“自食其力”。但是物企也并非“唯規模論”，“造富”能力開始逐漸凸顯，其中，多種經營成為物企毛利潤的主要來源，占比超過五成。

2021年，百強物企市場占有率上升至52.31%，新增管理面積超半數來源于第三方項目。 圖/IC photo

去年百強物企并購規模創新高

資本市場助推2021年這波物業并購潮，為并購企業提供了資金支持。據中指研究院常務副院長黃瑜介紹，截至2022年4月底，物業服務行業上市企業達到59家，同時還有近10家即将上市，行業闆塊市值最高時突破了萬億元。

在資本市場推動以及地産變局的作用下，2021年，百強企業共發生超百宗并購案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創曆史新高。尤其是頭部企業的多宗大額交易刷新行業記錄，借力并購拉開與中小企業的距離。而中型百強企業也在擇機而行，并購優質标的，甚至以小并大，實現“彎道超車”。

2021年部分百強企業收并購情況（不完全統計）

供圖/中指研究院

物業并購成為當前擴規模的首要驅動力。據百強物企研究成果顯示，2021年，百強企業管理面積達到5692.98萬平方米，同比增速達16.69%；市占率上升至52.31%，首破五成；營業收入均值達13.40億元，同比增長14.21%。其中，TOP10企業營業收入均值達107.78億元，同比增速達50.17%，是百強企業的3.53倍。

值得關注的是，2021年，百強企業新增管理面積中超過半數來源于第三方項目，除了并購之外，企業還通過尋求競标機會等方式提高外拓比例，市場拓展能力顯著提升。其中，大部分百強企業成立專門的市場拓展團隊，目的是中标第三方項目，尤其是非住宅業态項目。

在這樣的背景之下，雖然地産關聯公司的面積供給仍是物企的壓艙石，但是去年占比已明顯減少。地産關聯公司對物業公司的支持在逐步弱化。

對此，中信證券研究部基礎設施和現代服務産業首席分析師陳聰表示，物業和開發商的關系可以形容為“可以支持，但不要溺愛”。“扶上馬，送一程”是有必要的，但是關聯方占物業在管面積的比例會越來越低，有些物企的關聯方交付占比下降到30%以下，有些公司甚至沒有關聯方。而且，在物企IPO和不斷再融資的情況下，地産商資金在物業管理行業的持股比例也開始下降。

中指研究院物業百強研究負責人牛曉娟認為，2022年物業管理行業可能會迎來新的頭部企業登陸資本市場，在資本的助力下，百強企業或将打破上遊開發企業的支配格局而獨自“登台”，實現從“幕後”到“台前”的跨越。

多種經營毛利潤占比超過半數

管理規模擴張是當前物企發展的主旋律，但是物企不能完全“唯規模論”，還是要追求穩健的發展。北京興業源物業管理股份有限公司董事長兼總經理趙亞東表示，其在全國布局14個省，如果說以前是在全國布局的過程，下一步則将是深耕的過程，規模達到一定程度，就要在規模裡“出效益”，那麼深耕是很重要的“出效益”手段。

從百強物企研究成果2021年收入構成看，基礎物業服務收入持續增長，均值高達10.22億元，首次突破10億大關，同比增長11.72%。值得一提的是，多種經營收入均值3.19億元，同比增幅達23.01%，增速約為基礎物業服務收入的兩倍。此外，多種經營成為毛利潤增長的第一驅動力。2021年，百強企業多種經營收入占比23.77%，但是多種經營毛利潤占比卻高達50.27%。

多種經營的指标體現出非常好的“造富”能力，成為提升物企盈利能力的主要渠道。而在多種經營收入結構中，業主增值服務收入占比超過非業主增值服務，成為多種經營收入增長的主要動力。

從目前來看，物業管理服務已從最初的“四保”（保安、保潔、保綠、保修）服務，逐漸延伸至為業主和客戶提供各類增值服務，包括布局托幼、親子、零售、美居、養老等領域，以滿足不同人群的需求。此外，其還以居家、旅遊、餐飲、空間運營、智慧服務等多元生活場景為基礎，衍生出各種相關的服務品類。

比如在政策利好下，物業 養老的模式迎來新的機遇，越來越多的物企參與其中。對此，天津華廈物業管理發展有限公司黨總支書記、董事長吳鵬提到，其在2019年開始布局養老領域，接下來将面向不同類型的長者，探索更多元的服務。

在陳聰看來，社區增值服務一直以來都是物企重要的成長點，目前社區增值服務收入顯著快于整體營收的增速，單個小區增值服務的産出也在不斷增加，“據測算2021年上市物企每平方米每月産生的社區增值服務超過0.6元。不同的企業各有所長，但是增值服務的内容還是有一定的共性，主要包括社區零售、空間運營、資産管理、家裝美居等等。”

未來3-5年擴規模仍是發展主旋律

高品質的物業服務對業主房屋增值保值效果越發凸顯。百強物企研究成果顯示，2021年，百強企業在管項目二手房價格為2.36萬元/平方米，高于周邊項目二手房價格10.39%；百強企業在管項目年套租金價格為4.63萬元，比周邊項目租金高5.38%。

百強企業在管項目二手房價格及租金情況

供圖/中指研究院

“目前，物業管理行業之所以備受關注，非常重要的一點在于其服務的空間邊界不斷延伸，并且突破了物業管理傳統服務的天花闆，發展潛力不可限量。”牛曉娟表示，伴随城鎮化進程推進以及城市治理需求的持續增長，百強企業的服務空間由社區逐步走向城市，服務空間實現縱向擴大。而非住宅業态也已成為布局的重點方向，是服務空間的橫向擴張。

從目前來看，資本市場整體逐漸回歸理性，但是對整個行業發展仍起到重要的推動作用。除了提供并購資金外，在資本市場的關注下，越來越多的特色賽道被打開，不斷為行業開辟更多細分藍海市場，諸如高端服務、商業運營、城市服務、TOD物業管理、綠色物業、工地物業等細分市場空間逐步打開。

值得關注的是，“并購和股權融資的正循環在2021年達到了頂峰，随後股權融資陷入低谷，并購腳步也開始放慢。但産業并購遠遠沒有走完，物管行業具有規模經濟和協同效應的特點，這種規模經濟不僅來自于管理和科技，也來自于不同業态的協同。”陳聰表示，一些企業有大量的資金在手，期待并購市場出現更好時機，預計2022年并購市場整體不會太過蕭條，但公建類的物管公司并購估值可能有所下降。

牛曉娟也表示，規模擴張将是百強企業發展的重要趨勢，到2025年整個百強企業的份額将突破64%，未來三到五年擴規模依然是物企主旋律。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

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