新年剛過完，全國各地從中央到地方，都在想方設法，提升信心，促經濟發展。

随之而來的是，2022 年全國省市 GDP 排名也出爐了。

結果有些出乎意料。

上海首次跌出前10名。

小弟安徽首次進入前10名。

與此同時，緊靠上海的江蘇率先扛起了經濟複蘇的大旗。

在經濟複蘇政策裡面直接喊出了目标：經濟運行率先整體好轉。

搞得上海這邊确實有點壓力山大了。

這不，上海的經濟複蘇政策立馬就來了。

1月29号，上海發布了一份提信心、擴需求、穩增長、促發展的行動方案。

一共32條政策措施，旨在搶抓經濟複蘇窗口。

在樓市方面，上海的複蘇計劃報告重點的内容關注有兩個方面：

一個是加快舊改，2023年重點加速進行城中村的改造，目标改造10個區域。

二個是人才計劃，加大人才的住房方面供給，加快構建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。

這無疑是釋放出明确的信号，經濟要大幹，舊改要加速。

舊改再加速

說起上海的舊改計劃，我們就要回顧一下2020年開始的3年舊改計劃。

這 3 年來，上海一共産生了8萬多戶拆遷戶。

2020年，上海拆了2.8萬戶；

2021年，上海拆了3.4萬戶；

2022年，上海拆了2.2萬戶。

這其中 70% 的都是貨币化安置。

簡單說，就是政府給你錢，讓你去自己買房子住。

近三年的大規模舊改，釋放了大批手上拿着鈔票的社保巨子。

相信你應該也感覺得到，一到某個地方要拆遷了，你的朋友圈，

會看到一些中介到處都在發，這些社保巨子的故事。

如果是主營老破小的中介，還動不動會鼓吹一下：

要不要，買一套老破小，聽說這邊可能也要動遷（拆遷）？

正所謂，

搏一搏，單車變摩托，

拼一拼，黃土變白金。

如果你有些心動了，你可要小心了，這可能是個坑。（原因後面詳細說）

說回加速舊改的事情，22年的時候，當時舊改方案，是啟動 8 個以上城中村改造。

23年力度加到 10個城中村的改造，也更加聚焦在非成片區域。

在近幾年的舊區改造的過程中，有一種方案也頗受上海人的歡迎。

官方的說法是："拆落地"，也就是我們常聽到的原拆原建。

簡單說就是，政府通過資金補貼，對于沒有修繕價值、難以擴建的老小區，進行拆除重建。

很多人還是很喜歡這樣的方案的。

比如說，新靜安彭浦三村的改造就讓很多人心生羨慕。

這是改造之後的彭浦三村。

這是改造之前的彭浦三村。

簡直是一個天上，一個地下。

再比如，徐彙區的龍華新村。

改造之後，也是面目一新，咋一看， 還以為是哪個郊區的别墅項目。

下面是改造前的樣子。

這兩個項目都是在3年改造計劃中完成的。

22年，上海市政府在7月份就提前完成了成片二級舊裡以下舊改計劃。

2023年的改造計劃，也已經在加速的路上。

那麼，問題來了，如果你家也有老舊小區的房子，有可能列入原拆原建的範圍嗎？

下面，就來說說我的看法。

你的老破小會原拆原建嗎？

市中心的老房子有很多，所以原拆原建也是有潛在标準的。

我這邊先給大家一個參考答案。

位置中等的老房子，是有可能的。

但那種地段極好的老破小，是不太可能的，

為什麼？

一共兩點，理論和實際。

先說實際，按現在上海辦過原拆原建的地方來看，

比如彭三小區，以及徐彙和闵行交接那邊的鄒家宅等等。

地段不能說差，但也絕說不上好，

而且都是解放以後造起來的工人新村，或者平房，

然後是理論，這些地方原拆原建，思路是把人往上堆。

什麼意思呢？就是原來一棟3層樓，住20戶人家，

原拆原建以後造6層樓，那就可以住40戶人家，地就省出來了，

土地利用率變高了，省出來的地就可以再起一棟6層樓，

同樣的土地，就能比之前承載兩倍的居民，你明白了伐？

那麼按照這個思路，這種地方的定位，

就是高密度容納城市基層人口的地方，

所以那種地段極好的老破小，肯定是輪不到的。

比如現在成都南路那邊，TX淮海對面，

一排一九二幾年造的石庫門，也是居住環境一塌糊塗，

但不太可能讓這種地段變成原拆原建的房子的。

原因很簡單，經濟賬劃不來，好地段造個商場，或者高檔小區，

才是最劃算的。

如果真的要原拆原建，你真的會願意嗎？

按照上面的分析，地段不好不壞，輪到原拆原建，絕對是一件好事，

要拍手同意的，因為動遷，大概率是要遷到鳥不拉屎的地方去的。

因為原拆原建也是要過居民征詢的，

多數人同意才行，所以我建議你點贊收藏這篇文章，用到的時候拿出來看看，

千萬不要機會來了，讓它溜走，那才是真的吃虧。

如果正好你所在的地方有原拆原建的計劃，記得一定要多做鄰居以及周邊人的工作。

畢竟，錯過一次機會就要等好幾年。

靠拆遷暴富的時代過去了

前面說過，當有地塊和小區拆遷的時候。

總會有中介，發廣告問你，要不要來一套可能拆遷的老破小。

之所以，有這樣的提問，是因為，總有這樣一群人老是想為了博取拆遷暴富去買老破小。

我的觀點很明确：不要幹傻事，不要因為想搏拆遷去買老破小。

下面我具體說一下理由。

首先，能被拆遷的老破小，一般就是裡弄式民居。

老公房被拆遷的可能性很小，因為這類房子在上海的存量很大，如果這些房子都要拆，那得花多少錢？

而考慮到投入與産出，開發商也沒有意願去拆這樣的房子。

要想被拆，除非是有重大市政建設要經過這裡，比如要修地鐵、高架、快速路等等。

第二，如果要拆遷，小區裡的人一般都知道了，這樣的話就會反映在房子的價格裡，就撿不了漏了。

而如果他不知道，那就是還不會拆遷。

第三，現在的拆遷與以前不同了，不會再讓你一夜暴富了。

很多老上海人都經曆過一拆緻富，從而走上人生巅峰，但現在拆遷的補償，更加規範、透明，也就是市場價或者比市場價稍微高一點。

第四，機會成本。

資金有成本，時間有成本，最重要的是買老破小占房票，大家都知道現在上海房票有多珍貴。

總的來看，買老破小搏拆遷，投入與回報不成正比，是很傻的行為。

所以，那些想要靠拆遷暴富的人，趁早洗洗睡吧。

也許，在睡夢裡，你會實現一拆暴富的夢想。

老破小未來會怎樣？

從大的基本面來說，上海加速舊改，對于上海老破小的市場格局，不會産生太多的沖擊。

畢竟，2022年，上海的樓市，70%以上的成交，還是在總價400萬以下的房屋。

但是，舊改确實會可以沖擊一下，拆遷區域附近的小區房價。

為什麼呢？

因為，不少要買房的拆遷戶，還是更喜歡住在原來小區的附近的。

畢竟，動遷的小區品質不好說，位置大多也不是太好。

所以，還是要多關注一下未來可能有拆遷計劃的地方。

比如，最好的上海最近幾年的拆遷重地——北外灘和東外灘附近，因為大量拆遷戶下場買房，房價漲了不少，有些房子的價格甚至漲到了不太理性的地步。

所以，多關注，未來的舊改計劃，是很有好處的。

23年進一步提出10年完成“兩舊一村”的改造計劃。

具體的規劃是三步走戰略：

第一步，到2025年，3年全面完成二級舊裡改造，

第二步，2027年，5年全面完成“小梁薄闆”改造，

第三步，2032年，10年内解決城中村整改。

未來10年，可以說改造在哪裡，哪裡的老破小闆塊就會有一些波動。

畢竟，以前的老破小的價值波動和好學區關系很大。

以後的老破小的價格變量越來越少了，舊改計劃就是未來一個确定的變量。

如果說，大家對于這些大的規劃方向和市場方向不敏感。

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