3月，河南樓市最惹眼的“動作”均來自鄭州，一是出台“19條”措施強力救市，二是重拳出擊治理爛尾樓盤。這些“動作”對樓市的刺激有多大？全省十八個省轄市市城區３月的房價是漲是降？

3月，河南省十八省轄市市城區新房均價上漲的有４座城市，分别是開封、鄭州、洛陽、商丘，漲幅在2.39%至0.32%之間，不僅上漲的城市少，而且也都是漲了那麼一點點。

均價下降的城市有3座，分别是新鄉、許昌、駐馬店，降幅在0.65%至0.27%之間，準确說，這個幅度也稱不上是降。

均價持平的有11座，分别是南陽、安陽、信陽、濮陽、鶴壁、焦作、平頂山、漯河、周口、三門峽、濟源，持平的城市占比在60%以上。

顯然，３月，河南十八個省轄市市城區新房價格，仍處在底位橫盤狀态，雖然部分城市小幅震蕩，但總體上還是較為穩定的，陽春三月并未給房價帶來多少暖意。

數據來源：中國房價行情

新房價格低位徘徊，二手房價則較為活躍。

3月，十八個省轄市市城區二手房均價上漲的有12座城市，漲幅最高的是開封，達7.14%。

均價下降的有６座城市，降幅最大的是鄭州，達6.33%。

上漲的城市比下降的多了一倍，這說明，二手房市場還是較為活躍的。

數據來源：中國房價行情

從新房均價來看——

10000元以上：２城，鄭州、洛陽；

9000元以上：１城，南陽；

8000元以上：１城，安陽；

7000元以上：３城，新鄉、開封、信陽；

6000元以上：８城，許昌、濮陽、駐馬店、鶴壁、商丘、焦作、平頂山、漯河；

5000元以上：２城，周口、三門峽；

4000元以上：１城，濟源。

從二手房均價來看，

10000元以上：２城，鄭州和洛陽，

9000元以上：１城，無；

8000元以上：３城，南陽、濮陽、濟源；

7000元以上：５城，信陽、開封、新鄉、鶴壁、許昌；

6000元以上：５城，安陽、駐馬店、漯河、商丘、焦作；

5000元以上：３城，平頂山、周口、三門峽；

4000元以上：０城。

先說說“前三” ||||

鄭州：中部的老大

３月，鄭州新房均價17949元/㎡，比上月上漲1.43%。二手房均價15786元/㎡，比上月下降6.33%。

上邊已談到，鄭州正在強力救市，３月份當地的二手房銷量增長明顯，但新房的銷售卻沒有那麼火爆，人們的觀望情緒依然較濃，房價仍在低位震蕩。

原因主要有兩點:一是人們對新房沒有安全感，二是不少居民手裡沒錢。

沒有安全感，主要是近些年衆多爛尾樓已讓購房者心驚膽戰，而眼下許多樓盤又負債累累，能否如期交房很不好說，選不好就可能成為維權行列中的一員。這也是鄭州在救市的同時，又重拳打擊爛尾樓盤的原因，據說已有開發商被批捕了。

二是，有錢人不缺房子，沒錢人買不起房子，這是全省仍至全國的普遍現象。國内一家銀行近來公布的業績報告顯示，2021年該行管理的零售客戶資産餘額首次突破10萬億元，錢看似很多，但資産超過50萬的客戶，隻占總客戶的2.12%，他們貢獻了80%的資産餘額，總計8.8萬億元，剩下97.78%的普通客戶，人均資産隻有1.14萬元。銀行卡裡就這麼點錢，别說買房了，換個手機都得掂量再掂量。

雖說鄭州的新房價格處于近幾年的低位，但與周邊較近的省會城市相比，如石家莊、太原、西安、武漢、濟南等，新房均價卻是最高的，甚至超過了西安、武漢等計劃單列城市（見下表）。

而鄭州的GDP和居民收入卻不是最高的，GDP鄭州排位第二，城鎮居民人均可支配收入排位第四，農村居民人均可支配收入排位第二。

從這個角度看，鄭州新房的價格與城市經濟體量、居民收入的剪刀差還是較大的。就購買一套100平的新房來說，按鄭州的均價需支付近180萬元。根據人均收入，鄭州城鎮居民須不吃不喝存款40年才行，農村居民須存款67年。如果是貸款，那時間就更長了。

洛陽：房價過萬

3月，洛陽新房均價10916元/㎡，全省排位第二，比上月上漲1.07%。二手房均價10673元/㎡，也排位第二，比上月上漲2.63%。

但也有不同單位的統計結果不盡一緻，其中有的統計結果是，二手房均價是9132 元/㎡，相比2月下跌了 0.93% 。

雖然結果有差距，但洛陽無論新房還是二手房都排位河南第二是毋庸置疑的，也與洛陽作為河南第二大城市的地位相适應。

洛陽工業底子雄厚，産業規模龐大，全省的上市公司中，洛陽的數量占居第二，是除了鄭州外其他城市無法相比的。

但今年以來洛陽都市圈不再提了，洛陽成了鄭州都市圈的一員。“圈主”的地位沒了，這對洛陽樓市無疑是個利空。鄭州出台的放松調控政策，對洛陽來也會産會一定影響，畢竟洛陽和鄭州的距離較近，洛陽房價都破萬了，與鄭州的差距在縮小，而居民的人均可支配收入卻與鄭州差距不小。2020年洛陽是28096元，鄭州是36661元，一年相差達8565元。收入的差别，讓鄭州對周邊城市年輕人的虹吸還是很強的。

南陽：河南的“三哥”

３月，南陽新房均價每平9785元，二手房8737元，牢牢坐着全省“三哥”的位置。

南陽的GDP為4342億元，排名第三，常住人口971萬，排名第二，經濟體量和龐大的人口規模是支撐其房價的基礎。

特别是南陽城鎮化率僅有50.59%（七普人口數據），排名全省第十三，遠沒有達到全省平均55.43%的平均水平，這說明鄉下的“韭菜”還通多着呢。

３月份南陽新房均價與上月持平，二手房均價下降了4.05%，市場顯得較為疲軟。

看看南陽人的收入就知道了，2020年南陽人均可支配收入23481元，排位第十二位，低于全省24810元的平均水平。

收入普遍較低，再加上南陽爛尾樓較多，不少人對期房沒有信心。雖然南陽人口規模不小，但嚴峻的現實讓南陽樓市能維持現狀就很不錯了。

再說說“後三” ||||

濟源：房價嚴重倒挂

濟源新房均價全省最低，３月份每平僅4462元，也是全省唯一一座均價“4000 ”的城市。但與此同時，濟源的二手房均價每平卻高達8182元，排名全省第五。

新房與二手房的價格為什麼會差距如此之大呢？

濟源雖然是省轄市級别，但其常住人口僅有72.7萬，妥妥的一個縣城規模。人口少，地盤小，GDP自然也全省墊底。但其人均可支配收入2020年卻高達30013元，排位全省第二，僅次于省會鄭州。城鎮化率67.47%，也排位全省第二。

城鎮化率高，今後進城的人就少，遍布市區周邊的新房價格就上不來。由于教育、醫療、文化等資源都集中在城内，居民收入高，集中在城區裡的二手房自然就成了搶手貨。

３月份，濟源新房均價與上月持平，二手房均價卻上升了2.35%。看來，新房的價格仍在橫盤，二手房的價格還在上漲。

三門峽：購房壓力最小

與濟源不同，三門峽可是一個地級城市，下轄2區2縣2市。

３月，三門峽新房均價5165元，二手房5103元，均處于省轄市房價的最低谷。

但三門峽的人均可支配收入并不是全省墊底的。

2020年，三門峽人均可支配收入24864元，排名第十一，且略高于全省平均水平，超過了南陽、開封、濮陽、信陽等７座城市。

房價全省墊底，人均收入卻高于全省平均水平，這個城市的居民購房壓力是最小的，無怪這個城市的人口外流情況并不嚴重，守着自己的小城，過着慢悠悠的日子，滿滿的幸福感。

周口：人口，不是決定房價的唯一因素

有一句頗為流行的話是，房價，短期看金融，中期看土地，長期看人口。這句話的意思是，人口是決定房價的重要因素之一。

周口是一個人口大市，常住人口900多萬，全省排名第三。GDP也很厲害，2021年高達3496億元。全省排名第五。

周口的人口規模和經濟實力與南陽沒差多少，按說周口的房價應該與南陽差不多。

可情況偏偏不是這樣。

３月，周口新房均價5784元/㎡，二手房均價5587元/㎡，在全省排位均是倒數第三，僅有南陽房價的一半多一點，其經濟體量和人口規模并沒有像南陽那樣把房價高高擡升起來。

再看看其他兩項指标，也許就能看出一些門道。

周口的城鎮化率僅有42.58%，排名全省倒數第一。猛一看，這是好事呀，農村還有大量的人口會被虹吸到周口市裡阿。

可人口往哪裡流動，是行政意志決定不了的。據有關部門的統計數據，周口流出人口居全省第一，淨流出339萬人，約占其戶籍人口的26.9%。其中，267萬人去了省外，其餘的70多萬去了省内各市。

那麼，周口的農村人咋不往周口市裡流動呢？

再看看這個指标，2020年周口人均可支配收入19143元，也是全省倒數第一。顯然，人們到周口打工，遠沒有在其他城市收入高。

周口的房價告訴我們，但在樓市下行的當下，判斷房價走勢不應該光看人口多少，關鍵要看供需關系和居民的消費能力。人口再多，如果持續大量流失，購房的需要就會減少，即便有購房需求，手裡沒錢，也隻能望房興歎。

最後說說“中間” 的兩座城市 ||||

開封房價，憑啥比平頂山高？

城市體量的大小，與城市房價的高低并非都成正比。

就拿開封和平頂山來說吧。

３月，開封新房均價7891元/㎡，二手房均價7758元/㎡，比上月分别增長了2.93%和7.41%。在全省排名分别第六和第七，而且“漲勁”十足。

平頂山新房均價6266元/㎡，二手房均價5977元/㎡。與上月新房均價持平，二手房增長0.45%。在全省排名分别第十四和第十六。

開封新房均價比平頂山每平高出了1625元/㎡，二手房高出了1781元/㎡，這個差距還是比較大的。

那麼，兩座城市的體量咋樣呢？

數據來源：兩市統計局公布的公開信息

從上表中可以出，雖然各項指标兩座城市的差别都不是太大，但每項指标開封都不如平頂山。

那麼，開封的房價憑啥就比平頂山的高呢？

這就要從開封的地理位置來找原因了。

開封，不僅具有曆史文化名城、中原旅遊大市等優勢。更關鍵的是，鄭州開封同城化的發展，拉高了開封的房價。

鄭州城區到開封城區的直線距離僅有64公裡，鄭開一體化發展以來，不僅在各個領域互聯互通、互融互動，特别是鄭開大道和鄭開輕軌開通後，大大縮短了兩座城市的時空距離。多年的發展，鄭州城區向東擴了約20公裡，開封向西擴建了約10公裡，兩座城市的實際距離也在拉近。開封，俨然成了鄭州的後花園。

在城市的發展中，開封占了“天時”、“地利”等優勢。這是平頂山不能比的。

與鄭州同城化發展，且成為人家的“後花園”，其房價自然會受到影響。環京的房子、環滬的房子，哪個不是高于同量級的非“環”字的房子。因此，開封的房價已不完全是自身經濟體量、人口規模、人均收入等因素的體現。

雖然平頂山也加入了鄭州大都市圈，但畢竟剛剛加入，而且兩座城市的直線距離有118公裡，平頂山與鄭州的互聯互通，并不是那麼容易的，也不會那麼快。因此，平頂山的房價受鄭州的影響很小。

人均收入處于全省平均水平以上，房價卻處在全省最低級的方陣，對于平頂山的購房者來說，這不也是一種福分嗎？

———— / END / ————

請尊重原創，轉載請聯系授權。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!