| PART 1 |

疊墅這一詞彙在杭州樓市中的曆史并不長，近幾年才在杭州相對大範圍的流行開來，且常見于一些高端改善型樓盤，如濱江金茂府、西溪雲廬等。

△西溪雲廬實景圖

随着疊墅這一類型産品的逐步推開，購房者對這一産品的認知也在潛移默化的增加，畢竟看的多了，疊墅的優缺點、以及特性就逐漸清晰透明化。

進一步的，關于疊墅的争議也開始增多了，不少購房者認為疊墅不就是傳統的躍層嗎？隻不過是矮化版的躍層。

從以前的高層、超高層躍層演變為現在普遍流行的多層躍層，或者說洋房躍層，本質上似乎和以往的高層躍層并沒有什麼區别。

理性出發去看待疊墅這一産品類型，确實是開發端和需求端共同組合下催生的産物。

| PART 2 |

一塊土地想要最大化開發收益，在以前，最好的策略就是做高端産品，提高産品溢價。

或者通過産品低密化提高部分産品的溢價能力，綜合獲取更高的土地開發價值。

但在限價的影響下，高層産品再怎麼拔高定位，也隻能賣普通産品的價格，以高端産品去提升溢價的做法自然就破滅了。

△高低配樓盤

地塊想要獲取更高的開發收益就隻剩下——高低配這條路可走。

高層搭配排屋、洋房、疊墅，拔高低密部分産品的溢價，以獲取更多綜合利潤。

但如今土地容積率普遍較高，地塊做成高層、排屋的高低配難度較大，于是多數高低配樓盤都采用了高層搭配洋房的組合形式。

而洋房能夠溢價的空間并不算高，按照杭州的限價口徑，售價大緻為高層的1.2倍，疊墅類産品卻往往能夠達到高層1.4倍、1.5倍，溢價率明顯高于洋房。

且洋房、疊墅對于土地面積的占用幾乎是一緻的，房企自然就選擇了溢價率更高的疊墅作為高低配中低密産品的主流形式。

△濱江金茂府（典型的高層配疊墅）

所以疊墅的出現很大程度就是房企為了賺更多錢所創造出來的産品類型，與合院的産生極為相像。

但這也不是否定疊墅，疊墅的出現和購房者的現實需求關聯也極大。

大城市低密産品極少，但低密産品所占有的自然空間資源，如土地、天空都是高層産品所不能提供的。

且低密産品天然擁有比高層産品更好的隐私性，空間格局的多樣性，以及更高的得房率；通常下疊還有花園和地下室，上疊會有露台。

就比如多代同堂的家庭，多層的居住形式自然要優于平層，年長者住一層，年輕人住一層，不同的生活習慣也能更好的共存，減少沖突概率。

疊墅這類低密産品的功能空間設置也能更為個性化一些。

比如，多層空間能夠讓待客等公共空間和隐私空間做到完全分離，這是大平層難以做到的。

不少疊墅還處于城市中心，疊墅上下疊都能單獨擁有城市中心難得的土地資源、或天空資源，這同樣也是高層産品所不能提供的稀有之物。

總而言之，疊墅是房企獲取更高收益、和購房者對低密産品旺盛的需求，在當下的中國大城市土地、樓市環境下所必然出現的。

但有市場并不代表所有的疊墅都有足夠的購買價值，疊墅産品的參差不齊，以及地段差異對于疊墅的價值影響巨大。

| PART 3 |

疊墅對于購房者而言，最大的意義在于有天、或者有地，以及空間設置的更合理，而市面上不少的疊墅産品卻顧此失彼。

比如，某些近遠郊區域地塊，開發商想要做高低配，但區域内的高總價房源需求量并不大，想要賣的好隻能将疊墅戶型面積縮小，做成小面積疊墅。

疊墅戶型小就導緻了單層面積過小，各個功能區的空間尺度自然受到限制，從而導緻居住的舒适度降低。比較典型的就如樓梯。

△小面積疊墅樓梯坡度、寬度等指标的舒适度較差

因為戶型較小，樓梯等需要空間寬敞的高頻使用區域的尺度隻能被迫緊縮，樓梯故而不能做到舒适便利的使用。

嚴重的，甚至給腿腳不便的老人埋下安全隐患。

這類小面積疊墅除了有花園等優勢項目，綜合居住感受甚至不如高層大戶型，購房者花更多的費用得到的卻是更差的居住體驗。

同樣的，一些疊墅産品因為土地容積率的限制，同時為了更高的溢價率，将隻能做成上中下三疊的地塊做成每戶三層的上下兩疊。

在一定的戶型面積下，每層空間都不大，實際感受還不如兩層疊墅，唯一得利的隻有開發商。

這類疊墅很大程度都是開發商為了更好的銷售、和溢價，而枉顧實際居住感受所強行捏塑成型的。

由于種種設計缺陷，這類疊墅未來在殘酷的二手市場上注定會比設計更合理的優質疊墅缺少市場認可，甚至不如優質洋房産品。

以上僅是産品層面，地段對疊墅的影響則更甚，不是所有區域的疊墅都值得購買。

| PART 4 |

△桂語江南實景圖

疊墅此類低密産品在樓市中屬于高溢價産品，但不同地段承接溢價的能力相差極大。

就比如近遠郊等居住區，這些區域最有價值的是便利的通勤條件，而不是疊墅等低密産品特有的天地等自然資源。

這也就是為什麼越是在郊區，地鐵房和非地鐵房之間的價差會如此之大的原因。

郊區能夠承接的多為購買力較弱的剛需，很難承接改善型需求，這就使得這些郊區居住闆塊的總價上限較低。

而疊墅産品又是高總價、高溢價型産品，不僅容易突破郊區闆塊的總價上限，在二手市場上很難有足夠的溢價空間。

如果你去仔細觀察杭州郊區居住區域，一定能夠發現，大戶型産品往往單價會遠低于小戶型，尤其是躍層等超大戶型房源。

△天都城同一組團内的大小戶型單價差

郊區疊墅、排屋也是同理，新房時期，單價是高層的1.4倍、1.5倍、乃至2倍，但到了二手市場，溢價率大概率會急劇下降，甚至溢價為負空間。

僅從購買價值的角度看，這類郊區疊墅甚至是不如高層産品，當然自住購買另當别論，畢竟千金難買喜歡。

疊墅的天地資源，及室内空間更個性化的特性等優勢隻有在土地資源極其稀缺、不能再生的中心城區才能得到最大化。

典型的代表就是中央商務區、商業中心等核心區，寸地寸金，天地資源的占有極為稀缺，溢價空間自然也會超乎想象。

濱江金茂府、桂語江南疊墅、天玺等優質地段疊墅就是很好的案例，二手市場裡，上下疊墅單價基本達到了同樓盤高層的1.5倍以上。

疊墅産品價值的評估與排屋等低密産品非常相似，非常依賴闆塊價值天花闆的高度。

而問題也就出在這，非優質闆塊的天花闆一般不高，疊墅等低密産品、亦或是大戶型平層的溢價空間極為有限，差一些的産品，溢價率甚至可以是負的。

| PART 5 |

對于普通購房者而言，疊墅的挑選難度相對普通産品更大。

但可以明确的是，是否闆塊天花闆足夠高，是否是優質疊墅産品，會是衡量疊墅購買價值的金法則。

排屋、洋房等高溢價産品亦如此。

那些總價明顯超過闆塊價值天花闆，或産品層面存在明顯硬傷的疊墅務必需謹慎對待。

-END-

文/荊轲 編輯/荊轲

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