新建住宅建築的層高和室内淨高應符合下列規定：層高不應低于3.00m；卧室、起居室的室内淨高不應低于2.50m，局部淨高不應低于2.10m，且局部淨高低于2.50m的面積不應大于室内使用面積的1/3。

近日，住房和城鄉建設部就《住宅項目規範》（征求意見稿）向社會公開征求意見。文件共分7個部分，與上一版相比，就居住環境、建築空間、結構安全、室内環境和建築設備等方面做出新規定。

原文件一萬一千多字，值得重點關注的新規有新建住宅層高不得低于3米、走廊淨寬不應小于1.2米，淨高不應低于2.1米；入戶層為二層及二層以上的住宅建築，每單元應至少設置1台電梯等。

層高的變化，對項目整體會帶來哪些影響？居住舒适度、造價成本以及利潤，和層高又有什麼樣的關系？

1層高提高0.2米，提高居住品質

在2019版的《住宅項目規範》裡，對普通住宅建築層高規定為2.8米，2022版提出，新建住宅建築的層高不應低于3米，相較于2019版，住宅層高提高了0.2米，卧室、起居室的淨層高無變化，最小淨高都為2.5米。

這裡需要說明一下層高和室内淨高的關系。按照住宅設計規範的解釋：

層高是指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那麼它的層高就要按其樓闆面至屋頂較低處之間的垂直距離來計算；而淨高是層高減去樓闆的厚度或結構層的高度的差，即：淨高=層高-樓闆厚度。淨高通常就是購房者在室内直接測量到的高度，是入住後真正可以使用的高度空間。

更簡單的區分方法，以毛胚房為例：地闆到上層地闆的距離叫層高，地闆和天花闆的距離叫淨高。

通常來說，房屋層高越高，室内空氣對流就會越強，通風效果越好，居住的舒适度也更高。

一般我們在房間内測到的就是室内淨高。

層高提高0.2米而淨高保持不變，也與現在的室内裝修中大量應用新風系統、中央空調等智能化家居有關。

有一位鄰居在業主群裡咨詢：入戶走廊位置要不要吊頂？有其他鄰居建議：如果不裝中央空調，最好不要吊頂，不然會顯得室内高度很矮。還有業主表示：全屋不吊頂，最敞亮。

我國現行的住宅層高标準為不低于2.8米，該标準從1986年起實行至今已經實行将近36年。目前市面上住宅層高普遍接近這個水平，考慮到後期裝修，減去樓闆厚度和吊頂，剩下真正可利用的高度也許還不夠2.5米。

如果室内淨高過低的話，業主入住以後就會感到壓抑，所以小樓認為，新版住宅建築規範實施後，将大大有利于提高今後的居住品質。

另外，2022版還提到，新建住宅建築戶門的通行淨寬不應小于0.9米。

下面是2022版與2019版的對比圖：

2增加層高，對項目成本和利潤的影響

産品定位不同，層高設計也不一樣。

通常剛需産品層高在2.9米左右，改善産品因為增加地暖和中央空調等設備，層高在3米左右，洋房、别墅類層高可達3.15米甚至更高。

比如市中心的雅頌居的層高就是3.05米，北龍湖就有不少3.2米、3.5米層高的住宅産品，而4環沿線的剛需盤，層高一般為2.9米。

增加層高，對項目的建造成本和利潤影響會有多大？

我們不妨以某項目為例，進行簡單分析，該項目位于中部某中心城市，涉及高層住宅以及部分洋房産品，具體參數如下。

占地面積：51050.6㎡建築面積：193787.27㎡地下室面積：39838.99㎡容積率：3.8建築類别：高層住宅、洋房高層面積：127043.42㎡洋房面積：18656.12㎡商業級配套面積：8248.74㎡

該項目高層住宅層高2.9米，地上總高98米，洋房産品層高3.15米，假如按最新《住宅項目規範》，洋房産品高度無需調整，高層住宅需調高0.1米，若仍按照34層設計，則總層高為34*3=102米。

當住宅高度超過100米時，依據《建築設計防火規範》GB 50016—2014的要求，需設置避難層；設置火災自動報警系統；設置自動滅火系統，并宜采用自動噴水滅火系統等……

設置了自動噴水滅火系統和火災自動報警系統後，開發商的投入支出将大大增加，因此開發商一般都把住宅控制在100米以下。

在保證100米總高和3米層高的前提下，最優方案就是調整為33層，算下來高層住宅可售面積約減少3737㎡，以1萬元/㎡的售價來算，銷售金額約減少3737萬元。

下面分别以2.9米和3米标準層高計算項目的建造成本：

1、層高2.9米

2、層高3米

通過對比标準層2.9米、3米層高的建造成本，增加0.1米的層高影響造價約為43元/㎡，相對來說層高越高成本越高。

總體來說，2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）無論是提高住宅層高、規定走廊寬度以及要求二層住宅以上設置電梯，都是從安全性、實用性、舒适性出發，最終目的都是為了滿足居民美好居住的願景。

同時，《住宅項目規範》對住宅産品提出的高标準、新要求，無形中也會增加項目的建造成本，減少開發商的利潤空間，這部分是否會轉移到購房者身上？另外，目前市場上的剛需樓盤，普遍達不到3米的層高要求，對于産品更新升級提出新的要求，考驗着開發商的整合能力。

因此，2022版《住宅項目規範》的實施，對房企、購房者來說都是一個挑戰，對于地産行業來說，建築質量的标準化程度再次提升，也更利于行業秩序的穩定和可持續發展！

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部