方曉慶，一個29歲的北京女孩，從外表看，很難把她和曾經北京“售樓王”聯系起來。1.60米的身高，并不苗條的身段，一張不容易被記住的臉，嚴肅的黑色工作服；她在金碧輝煌的售樓大廳裡，一點也不出衆。但就是這個不起眼的女孩兒，賣出了天文數字的業績——2009年，經她手出售的樓房總價值3.8億元。方曉慶這段時間成了名人。人們好奇她的售樓秘訣。而她隻是說，“我不喜歡把成績歸結到運氣上。一兩次可以說運氣好，我每次都賣掉了，怎麼能說隻憑運氣?”在方曉慶看來，真誠、勤奮、耐心，才是獲得客戶認可的法寶。

不能看人下菜

和其他售樓人員喜歡頻繁跳槽不同，方曉慶做這行8年，隻幹過兩家公司。“之前的和現在的。圈裡人說售樓小姐換地方是家常便飯，像我這樣的太罕見了。”方曉慶說自己也不是刻意而為，隻是業績一直不錯，而且她從不羨慕别人換了地方，比自己掙錢多，自然就做得長久。(不頻繁變換職業，堅持在一個地方“挖井取水”。)

方曉慶2002年畢業于北京林業大學，剛畢業時，她根本沒想到自己會成為售樓小姐。“那時的同學一出校門，心裡都奔着當公務員或者去大企業，不僅要找專業對口企業，還要判斷企業發展潛力，但我沒這麼多想法”。方曉慶學的是計算機網絡，卻進了一家大型的房地産公司當文員，“那會兒每天對着電腦，很枯燥，而銷售部都是年輕人，成天說說笑笑，我特别羨慕，就申請轉去做銷售。”(相對于好多大學生，不一定在那個職業方向上就能找到發展空間，關鍵是要放平心态，踏實做事，敢于實踐，這樣才可能逐步找準方向，發展自己。很多成功者都是這樣的經曆。)

開始，銷售總監并不看好方曉慶。她自己也承認：“第一眼看我什麼感覺?挺有親和力吧，但我不是一個特别突出的人，看上去也不精明。那時一張娃娃臉，老總就覺得我是小孩兒，能把房子賣出去嗎?”(客戶對娃娃臉的人往往是有好感的，特别是還具有親和力時，客戶更不會設防;同時在客戶面前不要顯得很精明。這是銷售的第一步：快速建立與客戶的信任關系。)給方曉慶做培訓的老銷售，也不看好她。一次培訓課的間歇，小姑娘們都湊在一起聊天，忽然進來一位穿着睡衣的中年婦女，銷售人員看她穿着普通，根本不像買房的，都懶得動彈。經理看到沒人招呼，便叫方曉慶：“你去招呼一下客人，就當是練手，找找感覺。”方曉慶心想：“不管人家買不買房子，進來了都是公司的客戶，就得認真招待。”她熱情地迎上去，陪着那位婦女四處看，耐心地聽她問長問短。“最後她竟然一口氣買了3套!”(做業務準則之一是不能從自我的愛好和感覺對客戶分類對待的，必須建立所有進門的都是你的客戶的理念。)還沒上崗，方曉慶就拿下了一個大單，“連我自己都不敢相信，不過從那以後，我也牢牢記住了一個道理，銷售人員一定不能挑客戶，絕不能看人下菜，很多有實力的客戶穿得都特普通，很低調，從外表上根本判斷不出來。”這樣的例子方曉慶屢見不鮮：“我有一個客戶，非常有錢，但穿得很随便。

他告訴我，以前去看房子，每次售樓小姐都不怎麼搭理他。後來發現他有實力，就變得特别熱情，拼命招呼，他很反感，幹脆不買了。最後這個人也在我們這裡買了3套。因為他被歧視慣了，遇到我們熱情招待他，非常感動。”(不管是有錢或者沒錢的客戶都需要心理的關懷。有些不富裕的客戶往往感到底氣不足，需要你真誠的尊重;有錢的客戶也需要關注他的面子和價值。)

方曉慶說，即便是不買房的客戶，也能給她帶來極大的利潤。“一次，快下班的時候，來了位看起來普普通通的男客戶。他說自己不買房，隻是随便看看。大家忙了一天，都很累了，不願意起身招待他。我沒有猶豫，打起精神，陪他逛了好幾個小時。”這個客戶沒說什麼就走了，方曉慶也沒有放在心上。誰知道兩天後，不斷有客戶打電話找她買房子，方曉慶很奇怪，但也想不出原因。“最後樓房開盤時才真相大白，那位男客戶跟着一幫朋友一起出現，我才知道都是他給我介紹的客戶。他一共給我介紹了13個客戶，最後他自己也在這兒買了房。”(還是那句話：所有進門的都是你的客戶，因為他有可能帶來口碑營銷。銷售人員多有短期心理，不能立即下單的或者不下單的，都可能給你帶來口碑效應。)方曉慶從此懂得了長線經營的道理，“其實對客戶來說，他即便現在不買，以後也會買；即便自己不買，或許也會介紹朋友買。所以都要認真對待。”

真誠比技巧重要

方曉慶偶然入行，沒想到一開始售樓就嘗到了甜頭，她決定踏踏實實地做售樓小姐。“現在想想，剛做房地産時，我還不懂專業知識，好在那會兒的客戶要求不高，隻要覺得價錢合适，房子滿意，就會出手。現在的客戶挑剔得多，基本都是看了很多樓盤，反複比較才決定，賣房子越來越難了。”

方曉慶開始根據市場變化，學習行業知識，好滿足不同客戶的需要。(好業務的素質：自我學習能力強。向書本學，向他人學，從實踐中總結學習。)不過，她一再向記者強調，自己并不看重銷售技巧：“因為相比技巧，真誠更重要。買房子的客戶都是久經江湖，什麼樣的技巧他看不出來，重視技巧倒不如簡單一點，真誠一點，真心實意地為客戶着想。”(真誠比技巧更重要。)

銷售的第一步：快速建立與客戶的信任關系。包括真誠對待所有客戶、親和力、不要比客戶顯得精明等。

隔壁那貨業績總比我好，後來把他灌醉了我才知道原因。居然是他比我先關注了一個叫“銷售奇謀”的公衆号！感覺人生充滿了套路。

當然，方曉慶也積累了一些經驗。對于看房的女客戶，她盡量感性地去溝通，介紹房子時注重布置，環境等話題，“比如介紹廚房，我會說這是洗菜的地方，這個是烤箱什麼的。而男客戶看重的是房子的價值、潛力。我就多談一些數據，也會告訴他們，我們用的是知名物業公司，室内裝修用的是什麼牌子。”方曉慶雖然不以貌取人，但時間長了，她也能區分出所謂的高端客戶和普通客戶。“有些女客戶一身華貴，态度矜持而淡漠，對待這樣的人，态度要熱情，但是話不能多，介紹完基本情況，對方不說話，自己盡量也不說，但要随時準備回答問題。”方曉慶說，這種客戶不容易招待，很難猜到她們的心思，“要特别注意把握好距離，近了她會防備你，遠了她又嫌不周到。”(銷售人員要有良好的人際敏感性，能很好的把握不同風格的客戶心理，注意保持好人際距離。

簡單地說，就是不給客戶壓力感和過強的存在感。在溝通過程中注意觀察客戶的關注點，并适時引出賣點，不要喋喋不休的講話，也不要默默不語，總等着客戶的問話)相比起這些人，方曉慶還是喜歡跟普通客戶接觸，“他們就是家長裡短，問得很細緻，也容易接近，我很喜歡跟他們聊天，和很多客戶都成了朋友。有一個阿姨，還讓我和她閨女拜了幹姐妹，常招呼我去他們家吃飯。”

銷售的第二步：發現和引領客戶的需求。方曉慶善于根據客戶的類型、風格、心理特質等與其溝通，很好的抓住客戶心理。比如，女客戶常常喜歡感性的交流，她就用形象化的方式構築一個情境，使得一個空房子變成了一個生活的場景。以售樓員為例，好多房地産銷售都制訂了标準的話術，但你會發現他們的話術對任何人都是一樣的。

方曉慶喜歡這種尋常百姓間的親近感，而她的面孔，不笑的時候也透着親和力，讓人沒有防備，不會抗拒。

心态好，就是生存之道；

方曉慶大方地承認自己不是漂亮的女孩，“有人說我胖，胖是很多女孩忌諱的字眼，可我不在乎，我的心态好。”

心态好，是方曉慶反複強調的一點，無論是工作還是與人相處，她喜歡多看優點少看不足。“我不會揭别人的短處，也不想關注别人做得怎麼樣，隻做好自己的事情。”方曉慶不是美女，這反而成了她的優勢。“漂亮的女孩，比較矜持，處處在意自己的形象，總希望自己是焦點，受到矚目。這樣的心态，無論在客戶面前，還是在同事中，都不占優勢。”(一方面漂亮的女孩不一定成為好的銷售員，清華無美女即是這個意思;此外漂亮的銷售人員往往容易給客戶帶來壓力。)

在客戶面前，姿态上放低自己，突出客戶;而同行之間，讓着别人一點，不搶單。方曉慶說這就是生存之道。“很多人覺得售樓小姐很輕松，陪客戶聊聊天，逛逛樓盤就能賺錢，其實我們很辛苦，有時要從早上一直工作到淩晨一兩點，沒有節假日，沒有周末，即使拼命做，也可能短時期内出不了效益。一些條件好的漂亮女孩，往往受不了苦而另謀出路。”

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