很多人談及"深圳小産權"........

其實 , 所謂"小産權" , 隻是一個大統稱 , 包含所有非正規類型的各種房子。

常說的"深圳小産權" , 其實分好多種。

有些是完全違法 , 有些是相對下安全的。

農民房/村委統建房/開發商統建房/大紅本房/一些拆遷房/無證房/豬肝本/軍産房........等等等等 , 這些其實都可以全歸類為"小産權"。

小産權 , 最常見的有兩種 ,

一 : 農民房(宅基地上自建)

為私人持有的宅基地上建的樓房 , 深圳的城中村中大部分是這一類。



城中村農民房

農民房 , 簡單來說有三種類型。

A) 嚴重違建(09.6.2後建的算)~

深圳在2012/2013年時 , 已勒令全市停建。這類就是在之後加建起來的。

B)"曆史違建"(09.6.2前建的)~

不符合之前的規定标準 , 超出規定建築面積480平方米(120平方米一層×4層)的樓棟。由于屬超建 , 就沒有經過考驗 , 沒有國土綠本 , 隻有"曆史遺留回執"｡



曆史遺留回執

C) 合法報建 , 經過合法驗收 , 全棟是隻有480平米以内的 , 國土綠本房~

基本上 , 被交易最多的 , 是B)類~

A)類 , 買了 , 政府可以有權強拆不賠 , 賠也是賠很少。

C)類 , 一開始已清楚說明不能交易 , 隻能自用與承繼~~原村民/原村民後代反口的機會極大 , 法律也隻是保障原村民 。因為都在不動産權中心還登記過的 , 後期付錢買了的人 , 到遇拆遷時随時都不能确權。

B)類 , 09.6.2前自建 , 是超480平的 , 政府當時發出了一張"曆史遺留回執"的東西 , 算是沒說犯法也沒說合法 , 睜一隻眼閉一隻眼。但在拆遷的角度 , 以前有兩證一書 , 有了曆史遺留回執 , 就不是嚴重違建 , 補償相對下也會補得足~~



農民房

農民房 , 一般的都為私下交易 , **這毫無疑問 , 都是不符合政策法規的**~

過往 , 所謂的"交易過程" , 看着也是挺為兒戲~

先付訂金 , 保有訂金收據 , 然後再一次性把尾款付清。

而這種房子 , 都沒有本 , 有的都隻是合同 , 一般就是"集資合作建房合同"或"集資分配合同" , 內裡會有過往上手/上上手/上上上手的複印本 , 複印本作廢 , 最後的一手為正本。

而"非原始戶"的農民房(即改動過的農民房樓棟~) , 得房率普遍縮水嚴重 , 一個聲稱的60平方單位 , 套内可以隻有30平方。甚至好多也是"按套算" , 連面積也忽略了。如看到單價賣1萬 , 整除開入面套内面積 , 實則套内單價就是2萬以上.......

所謂的"新開售" , 其實就是獨棟"超建農民房" , 将入面全部翻新再拆售。通常樣闆房中都會放一些迷你家私 , 讓人看起來錯覺好像好大那樣........

二 : 村委統建房(村委股份有限公司 , 持有的集建地上統建)

獨有曆史的問題 ,

深圳經過"土征" , 村委全變成"公司" , 村民全變成"股東"~

因此深圳是沒有"農村"的。

"統建房"由村委股份有限公司持有 , 在深圳 , “村民“變“股民“ , 擁有股份｡

統建房 , 有似商品房規模的小區花園 , 關内較多~

以往統建房交易 , 需要到村委做登記過戶 , 村委頒發"小綠本"(集體産權證 , 附有村委的蓋章)........但自從2021年初時 , 政府已明文禁止了村委蓋章。那時還有不少人付了錢卻不能過戶 , 想要退房/交易無效的糾紛。



統建房

統建房



總結 :

深圳的"小産權" , 最主要問題/風險 , 無論是上述哪種 , 都存在有巨大得益時可能會有"權屬争拗".........

能買商品房肯定最好買商品房 , 正規的純住宅70年産權性質的獨立紅本商品房 , 一定是無容置疑的最佳選擇~~

但是每人的經濟能力都不一樣 , 在高昂的房價壓力下 , 人們對自住的需求 , 也是各有适合自己預算的選擇。

個人認為 , 風險較小的 , 買過來純自用是可以的。畢竟全市的城中村 , 也容納了過半數的人口。

但投資什麼的 , 就真的不要有期望 , 頂多賭一下拆遷。

雖然以往來說 , 深圳的拆遷案例 , 一般是有"25位房屋編碼"的單位都會補償 ,

但具體也要看所在區域 , 還要看拆遷項目"棚改" , "舊改"還是"土地整備" , 開發商主導的城市更新項目或是政府主導的利益統籌項目........也是截然不同的。

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