今天看了一天的房，簡單打個總結。

01 龍湖西府琅悅

1：龍湖開發的偏改善型項目，體量适中，産品設計及打造不錯。

另外龍湖的物業有口皆碑，物業費3.6元/平。

2：目前在售的洋房160平，單價2.6萬左右，

戶型采光好，南北通透，公攤比較低，僅15%。

3：明年9月份，清水房交付。

4：交通方便，離地鐵口步行約800米，

無論在市中心還是在孵化園，金融城上班，通勤都能控制在半個小時，且4号線9号線直達。

至于銷售說規劃的29号線就在門口，站點沒有最終确定，不用太在意。

5：商業稍微欠缺一點，距離青羊萬達有1.5公裡，後期自身将打造少量商業。

6：教育一般，目前小區應該對口成都實驗小學明道分校，

但是這是一個挂牌的校區，整體師資力量不會太高，

另外，周邊生源不太好，

所以學校學習氛圍以及将來的學校排名都可能不會太好。

據銷售說有可能劃分到成都實驗小學蘊雅校區，蘊雅是成實直屬的校區，

但是，蘊雅校區的劃片範圍已經較廣，再接收龍湖的生源可能性并不高。

小區對口的中學有成飛中學和成都市青羊實驗光華校區，

兩個中學都算不上好。

7：周邊環境較差，老小區，安置房，廠房等較多，

而且沒有公園，沒有休閑散步的地方。

總的來說小區自身打造還行，戶型設計不錯，樓盤自身屬于改善型小區。

但是周邊環境不好，教育資源一般，版塊價值不夠高，

沒有核心優勢，也沒有改善闆塊的圈層效應。

02 新力曦悅

1：體量太小就36畝，小區散步都轉不開。

不過樓間距，容積率2.0，綠化打造都還不錯，戶型設計也比較大氣，通透。

2：物業費偏貴，口碑沒有龍湖好，

隔壁龍湖收3.6元，它收5.5元，理解不了。

3：離地鐵較遠，距離成都西站有1.1公裡。

離萬達廣場将近2公裡，很不方便。

總的來說新力曦悅緊鄰龍湖西府琅悅，因此兩個小區周邊環境，闆塊價值都一樣。

所以新力曦悅同樣的弊端就是：

周邊環境差，教育資源差，沒有核心優勢。

目前周邊小區都是剛需小區，安置小區為主，比如紫禦熙庭，清水路苑，英國小鎮等等。

新力曦悅和龍湖西府琅悅的改善型産品确實彌補了片區改善房源的不足，

但問題是，在剛需的闆塊修改善型的房子，定位不太匹配，

自身價值容易被周邊小區拉低。

目前新力曦悅精裝單價2.8萬，149平方的4房總價420萬左右，168平方490萬。

兩兩比較，龍湖西府琅悅比新力曦悅更好。

03 華府金沙名城

1：小區周邊成熟，步行十分鐘，吃喝玩兒樂應有盡有。

2：雙地鐵物業，距離4号線文化宮站，7号線金沙博物館站都在700米之内，

無論去市區還是南三環上班都非常方便，而且7号線不怎麼擠。

3：目前沒有房源在售，預計6月份加推，價格将近3萬。

周邊二手房來看，比如中大君悅金沙在2.7萬左右，加上各項稅費，成本跟華府金沙名城差不多。

就單價而言小區比周邊整體貴4-5千。不過這是片區難得一見的新房了。

4：小區122平方的套三設計還不錯，但是106平的套二簡直太迷了，

剛需小區設計106的套二太奢侈了，富人看不上，窮人不實用。

5：小區教育資源非常好，對口金沙小學，這個小學排名和口碑非常好，

但是，由于劃片太廣導緻生源太多，不知道後期學校監管是否得力。

另外，小區對口的中學有成都泡桐樹中學，石室聯合中學金沙校區，青羊實驗中學優品道校區。

泡桐樹中學屬于非常好的一類中學，

石室聯中和青羊實驗雖然算不上一類，但是在很多家長心中也是非常認可。

總的來說小區設計打造定位就是剛需盤，

勝在交通方便，教育資源好，配套成熟，南門，市中心上班，對孩子教育非常看重的家庭可以着重考慮。

04首創禧瑞光華

1：小區是改善型純住宅，共74畝，綠化高，容積率僅1.5。

周邊學校近，公園近，産業園近，

周邊小區空地多，便于以後新規劃，新建設，因此闆塊發展值得期待。

2：目前而言交通不太方便，距4号線蔡橋站1.2公裡，距13号線七裡溝站600米左右，

不過13号線是通往簡陽，無論你是市中心還是南門上班都需要換乘地鐵。

3：教育方面不确定，離小區最近的是泡桐樹小學綠舟校區，

但是這個校區的招生範圍并沒有包括首創禧瑞光華，以後能讀哪個小學中學還是未知數。

4：商業較遠，距離鵬瑞利有1.3公裡，距離青羊萬達3公裡。

門口在建的産業園區規劃有少部分商業。

5：首創這個開發商以往都是開發剛需盤，我印象最深的是一場大雨把首創光和城樓沖垮了，希望此次開發商能用點心好好做産品。

總的來說這個闆塊比較新，

因此生活不太方便。

小區周邊剛需盤比如東原時光道2.2萬左右，凱德風尚2.4左右，首創禧瑞光華是洋房設計，精裝單價3萬，比周邊剛需小區貴5-7千。

買這裡帶有賭博的成分，

如果周邊地塊被大開發商拿下，都打造改善型産品的話，那闆塊價值可以提升很多，未來增值有保證，

但是如果周邊地塊修成剛需小區的話，那首創禧瑞光華的價格就是天花闆，增值空間有限。

05中國鐵建西派金沙

1：中鐵建的産品一直都不錯，比如西派瀾岸，西派城，這個西派金沙最大的優勢就是教育資源很好。

小區對口成都實驗小學尚雅校區，這是成實直屬的校區，師資水平高。

更好的是，成都實驗小學尚雅校區目前劃片的隻有金沙城和藍光雍錦園，因此學位不緊張，

而且這些小區的生源都比較好，未來整體學習氛圍就更好。

同樣的比如成都實驗小學蘊雅校區，

同樣是成實直屬的校區，但是蘊雅的劃片廣，且生源質量不穩定，

因此學習氛圍和成績很可能趕不上尚雅校區。

2：小區距離在建的生态公園非常近，非常宜居，适合老人和有孩子的家庭。

并且片區居住密度小，周邊偏改善型小區多，

因此整體來說都比較安靜，居住群體比較純粹。

3：商業方面較欠缺，沒有大型商業體，最近的青羊萬達5公裡。

4：小區交通不太好，2号線羊犀立交站1.1公裡。

總體來說小區優勢很明顯缺點也很明顯，教育和公園很棒，宜居，地鐵和商業不行。

目前精裝售價2.9萬左右。

今天一共看了青羊區的6個小區，全是偏改善型，3房總價都在400-500萬之間，

新房市場正在逐漸抛棄剛需。

有些小區的教育，交通都是短闆，但是由于拿地價太貴，房價就水漲船高。

另外，開發商為了獲得更大的收益，更喜歡做改善型産品，

精裝标準宣稱都在4千左右，實際成本應該要打6折。

不過産品設計再好都是其次，關鍵還是地段，

也就是交通，學校，商業，離産業區遠近等，

特别是學校 ，學區房是最保值增值的。

就這樣吧，2021.2.23.

7年一線地産經驗，用最簡單的話講明白樓市的彎彎繞繞。

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