“雙12”剛過，你在等快遞，有人卻在網上撿漏買了法拍房。

根據阿裡拍賣司法網站的最新數據，12月1~12日，南甯成交了110套法拍房。

樓市橫盤的當下，這個成交數據很可觀。

最近，大V君在後台留言中也發現，有不少粉絲咨詢法拍房的問題：

“看中一套法拍房，想買，靠不靠譜？”

“法拍房看起來很便宜，能撿漏嗎？”

“最近想買套法拍房，如何避‘坑’？”

……

那麼，法拍房到底是什麼房？能不能買？法拍房的漏真那麼容易撿？今天我們就來分析分析。

法拍房熱度飙升

南甯也不例外

法拍房因為價格低，越來越受人關注，不少人把置業的目光投向了法拍房。

比如，大V君的一位朋友吳先生就嘗到了法拍房的甜頭。

11月21日，吳先生在阿裡拍賣司法網站上，花了約35萬元拍下位于南甯市江南區亭洪路的江南萬達一套48㎡的法拍房。

| 吳先生拍下了一套江南萬達廣場的法拍房

按實際成交價計算，房子實際單價約7375元/㎡，竟比同期二手房的挂牌價格低了約了2000元/㎡。

| 同期二手房的挂牌價

吳先生告訴大V君，這套房子現在租出去，月租達到2000元。

吳先生也是樓市投資的老手了，他現在手上有7套全款買的房産，而最抵值的，就是這套江南萬達廣場的法拍房。

不僅吳先生關注到法拍房，大V君查詢發現，南甯的法拍房曝光度也越來越高，引發了更多人的關注。

今年南甯不止一次登上中國法拍網房産一周榜單，成為法拍房最多、最愛買法拍房的十大城市之一。

| 9月南甯法拍房上榜

根據阿裡拍賣司法網站的最新數據，目前整個南甯在拍和待拍的法拍房已經達到了12159套。

其中，青秀占大頭，共有3942套房源在拍或待拍，西鄉塘僅次于青秀，有2347套法拍房源。

| 青秀區部分拍賣及待拍賣房源

如今，随着法拍房曝光度的提升，越來越多的人把投資置業的目光投向法拍房。

那麼法拍房到底是啥？為何關注度這麼高？

所謂法拍房，指的是民事判決書或者調解書生效進入執行階段後，在被執行人無法履行或拒不履行債務，但名下有房屋的情況下，法院會通過司法拍賣的方式，強制執行被執行人名下房屋，該房屋也就是俗稱的“法拍房”。

目前刑事案件中的财産處置通過法拍的方式處理，也納入了法拍房的範圍。

法拍房的主要種類有：商業貸款逾期房産、民間借貸違約房産、司法沒收财産房産、無主房産（兇宅可能性比較大）。

| 一般法拍房的流程

而今年法拍房數量增多的原因，主要是經濟下行，一些投資客因無力償還房貸，導緻房屋被拍賣。

還有疫情期間，一些法拍房的處置、拍賣流程，都延期到疫情後進行。

法拍房之所以備受關注。第一，是因為其起拍價一般會低于市場價，碰到沒有人跟你搶，就可以低價購買，如果流拍，第二次挂牌價還會再打8折。不少人趁機撿漏。

第二，部分法拍房的位置好，房源在二手房市場上比較難尋覓，這為不少投資者開辟了一條“富貴險中求”的道路。

第三，如今，網絡的發達，法拍從線下分流到線上，操作更容易，全國大多數法院選擇入駐到線上，法拍房的曝光度也因此增加。而人們對于網上操作的高接受程度也助推了法拍房的熱度。

法拍房的折價率都很高？

真相并非如此

一說到法拍房，很多人的印象就是“撿漏”。

事實真如此嗎？

大V君在阿裡拍賣司法網站上查看，發現房源的起拍價确實誘人，南甯的法拍房房源比市場的二手房價格低了20%～30%。

但是，大V君發現，一些已經拍賣完的房源，成交價格其實并不低于市場價。

比如，綠地中央廣場1号樓的一套房源，市場價在300多萬元，最終成交價達到了334.13萬元。成交價已經高于了市場價。

| 綠地中央廣場一套法拍房成交價高于市場價

也有的成交價在無限接近于評估價。比如鳳嶺北的榮和千千樹一套法拍房，最終以144萬元成交。而該套房産評估價為146.43萬元，對比成交價，隻有2.43萬的差價。

| 榮和千千樹一套法拍房成交價接近評估價

在大V君查看的近期售出的幾十套房源中，其中市場價高于評估價占的份額達到了近一半。

可以看出，一些位置好的熱點樓盤，吸引越來越多人參與競拍，成交價無限接近評估價，甚至有些成交價還高于市場價或評估價。

差價空間被填平，投資價值越來越低。

當然，也有一些是真正能撿到寶的，比如文章前面說的吳先生就是個真實的案例。

那麼，法拍房到底能不能買？漏真那麼容易撿嗎？别急，接着往下看。

法拍房，天上掉的餡餅？

律師提醒：風險如影随行

大V君前面已經說了，法拍房是遭法院強制執行拍賣的房屋。

這類房子，法院雖然對被執行人有處置權，但房子拍賣之前，對已産生的長期租賃、未辦證等等問題，法院是難以介入和解決的。

所以，别以為法拍房的漏那麼好撿，有可能伴随極大的風險。

大V君也為此向廣西思貝律師事務所的滿文勇律師進行了咨詢，為大家整理出了需要規避的風險。

| 法拍房有可能伴随極大的風險（來源：網絡）

風險一：這類房子過戶難、落戶難

通過拍賣市場購得的房産，因開發商原因，房屋未取得不動産證或者無法辦理房産證，則會存在無法過戶的風險。房源重複抵押，也可能會導緻無法過戶。

還有些房子挂有戶口，目前并沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，導緻買方難以落戶。為了學區房源去的，要慎拍。

風險二：存在長期租賃合同，無法入住

如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同将繼續有效，且法院無法破壞。

這種附帶租賃合同的法拍房，在租賃期限沒結束之前，是無法搬進去住的。假如原房主把租賃合同簽的很長，10年甚至20年，那就十分糟心了。

風險三：房源多次抵押，資不抵債

部分法拍房的原業主，在銀行或金融公司欠債外，或許還有民間借貸和高利貸，甚至把房子抵押給了高利貸。

這種存在多頭負債，甚至資不抵債的情況，會出現債權人來鬧事的情況。

| 房源多次抵押，資不抵債（來源：網絡）

風險四：遇到共有産權房，易起糾紛

房屋的産權可能存在共有的情形，假如你買下的不是全産權房，涉及到雙方如何分配使用的問題，易起糾紛。

風險五：遇上“流氓”業主收房難

大部分法拍房，法院不負責清場。

在這種情況下，如果遇上“流氓”原業主，可能會出現不交付房屋、惡意占用的情況。競得人需通過起訴，讓法院執行員對原屋主強制移交。

但如果被執行人确實隻有這一套房可住，就不能強制執行，即便買下，也沒辦法實際占有。

風險六：法拍房費用高

不要以為能低價拍下就撿到寶。根據當地稅費要求，買方需要繳納契稅。但也有遇到幫賣方繳納相關稅費的可能。

還有，法拍房最大的“坑”莫過于帶租拍賣。遇到房子拖欠了幾年的物業費的，要交的物業費再加上稅費，可能比二手房費用還高。

風險七：或無法辦理按揭貸款

大多數法拍房一般要求全款支付，這對于大部分購房者而言還是有難度的。

當然也有少部分可以按揭購買的法拍房，開拍前要了解清楚。

到底能不能入法拍房的“坑”？

沒有規避風險的能力，慎拍！

那麼，法拍房到底能不能買？

| 法拍房到底能不能買？（來源：網絡）

漏可以撿，但是得看你有沒有規避風險的能力。

大V君和吳先生了解到，能撿到這個漏，其實是他付出了很多時間去做前期的調研工作換來的成果。

在競拍之前，他去到了不動産中心查詢競拍房屋的情況，還仔細查詢了解被執行人債務情況，并且和輔拍機構去到了現場，了解了房屋産權、實際居住、裝修、出租、拖欠費等情況。

所以，大V君在此建議大家，在購買法拍房前，務必對房産的現實狀況做一個詳細全面的了解。

最後，提醒一下想買法拍房的朋友，法拍房一旦拍下，如果在規定的期限内沒有支付餘款，或者拍下之後又不想要了，那麼保證金是不退的，一定要想清楚了再拍。

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