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地區級購物商場年營業額

首次遞表材料遭遇逾期失效後，萬達輕資産的商管平台赴港上市決心未改，并且希望能在今年上半年完成上市。

根據港交所要求，“失效”後的3個月内可通過更新資料延續原申請，但才隔了兩天，4月22日晚，珠江萬達商管重新向港交所提交上市申請書，對2021年業績情況、财務數據進行了更新。

最新招股書顯示，2021年下半年萬達商管新增37個廣場，總在管項目從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個，其中，來自第三方的項目增加至132個，占在管商業廣場總數的31.7%。

截至2021年末，萬達商管母公司在管建築面積4250萬平方米，獨立第三方為1644萬平方米，合計5895萬平方米。

萬達商管在招股書中表示：“中國商業運營服務市場較為分散，根據相關資料，截至2020年底，按在管建築面積計算，我們在全球以及中國皆排名第一，在管面積在中國超過第二名至第十名的總和。”

2019-2021年，珠海萬達商管在管商業廣場(不包括停車位)的平均出租率為98.8%，去年下半年出租率有明顯回升，從2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。

得益于規模持續擴張與較高的出租率，2021年全年，珠海萬達商管實現營收234.81億元，同比增長36.55%，年内溢利35.12億元，同比增長215.83%。并且，其盈利能力在持續提升，2019-2021年的毛利率分别為34.1%、36.9%和44.8%。

這背後是公司收入結構的轉變，萬達商管目前的管理模式分為兩種，其中委托管理為萬達商管的主要形式，主要為萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業運營服務，可以向母公司、商戶兩頭獲利。

截至2021年底，285家使用委托管理方式，比2021年6月增加5個項目。該管理模式收入164.82億元，同比增長86.49%，收入占比70.2%，毛利率高達48.2%。

正因為如此，萬達商管對萬達集團的依賴嚴重，2019年、2020年及2021年，來自母公司擁有的商業廣場項目收入占同期商業運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。

另外，萬達商管在招股書中透露，有部分商業管理項目或産生虧損。2019年、2020年及2021年，分别有53家、65家及19家項目子公司分别錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。

萬達商管表示，“若該等商業廣場持續産生虧損，我們的經營業績及财務狀況可能受到不利影響。”

不過，作為一個輕資産托管平台，即便不利情況出現，也很難出現大規模的業績波動，并且剝離重資産後，萬達商管的負債也大幅度減少。

萬達商管資産負債率由2021年6月末的80.4%進一步降低至2021年底的70.9%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。截止報告期末，公司賬上現金及等價物高達188.83億元。

萬達沖擊港股IPO的動作始于去年初，彼時萬達于港交所摘牌之後已經經曆了好幾年“沖A”，卻宣布放棄A股上市，于2021年3月，決定将輕資産商業運營闆塊業務進行重組，引入珠江國資委戰投正式成立珠海萬達商管。

2021年7月2日至8月30日，萬達商管按1800億元估值引入戰略投資者，融資近60億美元，鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人均有參與。

2021年10月21日，萬達商管正式向港交所遞交上市申請招股書。赴港上市募資用途則是戰略投資和收購、用于各類軟硬件設施的改進升級以豐富變現場景等。

在這份失效的招股書中，萬達與上述構投資人設定了對賭協議：保證珠海萬達商管2021年至2023年實際淨利潤将分别不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。 如未達成，則大連萬達商業及珠海萬赢将以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

更新後的招股書顯示，毛利方面，萬達商管2021年下半年毛利為60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長33.1%；淨利潤方面，2021年下半年淨利潤為28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%。

萬達商管表示，2021年完成了對投資人承諾的淨利潤目标，“自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，上半年淨利潤數據參考意義并不大，因為僅下半年就實現淨利潤約28.5億元。公司已經完成了2021年模拟口徑的淨利潤承諾。”

今年以來，萬達輕資産戰略方面動作頻頻，繼續擴張的野心不減。

4月初，萬達與鑫苑集團舉行戰略合作簽約儀式，鑫苑旗下多個商業項目将轉交給萬達經營托管。随後，河南房企建業集團也把旗下商業項目運營權交給了萬達集團，主要合作方式均為輕資産。

随後，有消息稱，萬達商管又以輕資産方式，拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，也就是萬達商管隻輸出品牌，負責設計、建設、招商與運營，并按比例分得收益。

規模繼續擴張意味着萬達商管需要更多的“真金白銀”，因此也急需要上市來輸血，但在港股地産闆塊估值不佳之時，即使成功上市也恐難實現預期。

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