來自易眼看房

近期有很多迹象表明，上海樓市正在降溫。首先是新房市場，10月後成交量大幅腰斬，尤其是遠郊剛需盤，去化壓力驟增。二手房亦是如此，9月上海二手房成交量連續2個月下滑，甚至還傳出豪宅業主為賣房出重金懸賞。

新房起勢，二手房市場降溫

相比起新房的成交量，二手房成交量占據了上海樓市的絕對地位，據統計，2016-2021年期間，上海新房/二手房的成交量比值基本在30%以下。不過今年，這一比值上升到了接近50%，這也意味着上海新房起色，二手房成交占比減少。

圖源丁祖昱評樓市公衆号，數據來源于克而瑞數據顯示，上海二手房市場在今年7月迎來反彈後，已經連續2個月走低。今年，上海發布了一系列“救市”政策放松調控，例如三價就低放松，評估價上調至市場價8成，房貸放款周期大幅縮短，部分銀行一個月即可放款，商業貸款和公積金貸款利率持續走低。不過從近幾個月二手房成交來看，依然不及2021年7月前的平均水平。

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二手房“滞銷”背後的困境

市場降溫存在多重因素影響，不僅存在供需方面的原因，後疫情時代，很多人的居住觀念也在轉變。

原因1:新房供應量持續走高

今年，上海前6批次新盤已經官宣，共累計推出項目218個，共計6.98萬套房源。第七批次的新房或将在月底前過會。新房供應量的增多，正在擠壓二手房的市場。

從今年的供地節奏來看，今年土地出讓量達到522-592萬方，比去年最多提升約44.7%，預計未來幾年内，上海新房的供應量會維持在高位。

原因2：一二手倒挂，買漲不買跌“打新”一直是這兩年上海樓市的主旋律，當然新房之所以熱，不僅擁有良好的居住品質，最主要原因就是一二手房倒挂，尤其是市區的樓盤，堪稱市場上的“硬通貨”，無論樓市火熱還是出現降溫，這些房源依然能獨善其身，不缺有錢&高分的買家。網易房産數據統計，今年前六批次觸發積分的項目有65個，27盤位于外環内，均價在10萬 樓盤有16個，6萬 新盤27個。以第六批次新房為例，28個新盤中存在倒挂的項目有20個之多，愈是靠近中心城區，倒挂愈發明顯。

二手次新房源參照附近同類型産品原因3：挂牌量大，老破小購買力不足相比起外部（新房市場）的影響，二手房交易下滑另一大推手來自于自身挂牌量的大幅增加。從某二手房網站挂牌量獲悉，10月上海二手房挂牌量進一步攀升至約2.77萬套。

某中介網站上海二手房挂牌量成交的房源基本都集中在300萬以下，300萬以下的二手房源成交占比高達68%，而總價在800萬以上的高價房源成交占比僅約9%，從成交價格占比就可以看出，買二手房的客群基本以剛需上車為主，可以說市區很多老破小是二手房市場成交的主力軍。

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值得一提的是，即便近兩個月二手房成交量在小幅回落，但還沒有出現大幅腰斬的情況，降幅維持在5%左右，房東之所以感覺房子不好賣，主要還是二手房市場挂牌量在大幅增加，買的人卻沒有增加。反觀新房市場，第五批、第六批新房紮堆入市，第七批也已經箭在弦上，二手房去庫存難度隻會越來越大。

對于部分急于出售的賣家而言，自然會主動降價，而從買家層面來看，可選房源變多了，疊加近期出台的賣房免增值稅等優惠政策，下家和房東的議價空間也會更大。

“老破小”最受傷，這些闆塊次新房保值

市場降溫，影響最大的要屬老破小，當然老破小隻是一個統稱，裡面包含多種類型産品，銷售老大難的不僅有年代久遠的市區老破小，還有一梯多戶、帶電梯的老大樓，以及地處外環外的老破遠等。

後疫情時代，老破小暴露出來的問題很多，社區環境差、人員混雜，戶型不合理、通風采光差、儲物空間少，沒有電梯也是一大硬傷，當然現在各街道都在全力推進老房加裝電梯，但并非所有樓棟都能順利安裝。在種種不利因素影響下，有部分置換意願較高的居民，有心賣房如今卻遭遇無人接盤的尴尬。

市區“老破小”，易眼看房實拍

一名中介從業人員向筆者表示，“有很多房東都在主動降價以吸引買家，不過真正願意大幅讓價的業主并不多，個别急售的賣家除外。當前二手房的房源量确實多了不少，雖然現在銀行的放貸周期很快，不過整個交易周期還是提不起來，主要還是買賣雙方在價格上都不願意讓步。”

該中介人士還透露，目前市區房齡較長的房源，看房客群以本地拆遷客戶居多，由于這些人群住慣了市區，他們不想搬到偏遠的郊區，尤其是中老年人，購物、看病都不太便利，就近的新房無力承擔，又想在原來居住的就近闆塊置業，總價較為低廉的老公房正合他們心意。

而年輕人的置業觀念也在發生很大的變化，市區次新房價格居高不下，老小區居住環境較差，他們甯可犧牲部分通勤時間，去選擇郊區有地鐵的新房。

市區舊改地塊，易眼看房實拍

疫情前，二手房可能還處于賣方市場，如今已經轉變為買方市場，二手房挂牌量激增，房源之間競争激烈，買家自然占據了主動權。

擁有地段優勢的老破小，早些年之所以受到追捧一大重要原因是擁有學區優勢，随着學區改革，很多老破小僅存的優勢也蕩然無存。除此以外，老破小幾乎沒有太多價值可言，更不具備太多升值的潛力。

數據顯示，目前市區老破小房價天花闆基本在12萬/平上下，很難再向上突破。比較有代表性的闆塊如黃浦新天地、浦東陸家嘴（濰坊、東園、梅園）等。

圖源貝殼找房

而内中環附近的熱門闆塊諸如靜安大甯、長甯天山、徐彙田林等，挂牌價格基本在8-10萬/平。二手房成交難，在一定程度上會倒逼房東降價賣房，這或許會讓部分闆塊的一二手房倒挂現象有所緩解，不過對于市區的優質次新房而言，它們的房價依然“堅挺”。從上海9月二手房成交總額前100名的小區來看，市區的次新房源幾乎占據主導，尤其是浦東新區、靜安、徐彙、黃浦和長甯等。浦東市區，成交較多的要屬聯洋、洋泾、花木&張江等闆塊，都是浦東的優質改善型闆塊。浦西方面，大甯和徐彙濱江是豪宅成交較為活躍的闆塊，大甯金茂府、靜安府和嘉悅天地都有多套房源成交，成交均價都在9萬/平上下。徐彙濱江的百彙園和尚海灣也有多套大戶型成交。由此可見，這些闆塊的次新商品房依然能得到市場認可。另外，徐家彙中心區域、普陀武甯、浦東北蔡和金楊、楊浦中原等闆塊的成交量套數也處于領先地位。市區之外，青浦徐泾、闵行莘莊、浦江鎮、浦東周康、松江泗泾、徐彙華泾等闆塊成交量較為活躍，這些闆塊雖然處于外環外，但基本也算成熟闆塊，軌交、教育等資源比較不錯，市場接受度也較高。打算置業次新二手房的購房者，可以優先從這些闆塊入手。附上海9月二手房成交總額前100的樓盤：

數據來源于綜合整理，僅供參考

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