堤潰蟻孔，氣洩針芒。

正處于快速發展上升勢頭的新城控股，因其董事長王振華的變态行為而突遭“黑天鵝”。

王振華也把自己經過20多年一手打造的“江山”置于風雨飄搖之中。

“牆倒衆人推”，行業内外認為新城的下一步發展将會放緩，其前景撲朔迷離發展堪憂。

在新城的發展曆程中，2012年是重要轉折點。随着新城“吾悅”商業品牌誕生，像萬達一樣借助商業綜合體這一模式加速複制擴張，從一個地方性企業快速發展成國内知名品牌，利用短短5年多時間位列中國地産TOP10，創造了令人驚歎的“新城奇迹”。

(圖自網絡)

“新城奇迹”往何處去？是繼續還是終結，這是業内關心的一個話題。

此次事件，新城不僅股債雙殺資金鍊有斷裂風險，而且對品牌形象傷害嚴重，新掌門人王曉松能否力挽狂瀾也未可知。

如果事件一直延續發酵可能會使新城陷入經營困境，那麼不排除其業務的重組或“瘦身”。

從國内目前江湖争霸的形勢分析，誰将會是最大的受益者？筆者試圖從新城及與其有着相似的商業驅動發展路徑的金茂、旭輝、寶龍等企業的比較中去解析。

2012年是新城從純住宅開發走向商業綜合體開發模式的轉折之年，之前的19年新城隻是常州及長三角的區域性公司。

正是在2012年新城“吾悅”商業品牌誕生，當年第一座位于常州的吾悅廣場開業。

在正式确立商業綜合體的開發模式後，新城不斷升級吾悅品牌、打磨吾悅系産品，緻力于将吾悅打造成“有情懷、不複制、具規模”的中國體驗式商業領導品牌，提出到2020年将在全國開業100座吾悅廣場。

截至2019年6月底，新城在全國111多個大中城市共布局552個項目，其中，吾悅廣場已實現96座城市、116個項目的布局規模，開業的吾悅廣場有44座。

2018年全年實現租金及管理費收入21.16億元。不管此輪風波結局如何，新城已經成為中國商業地産的最大黑馬。

(圖自網絡)

借助商業綜合體模式新城控股啟動全國化布局，從上海、南京、蘇州等長三角區域，擴張到中西部、環渤海及珠三角等區域，成長為全國性公司。

可以把新城的成長分為三個階段：1993年至2002年，9年時間新城成長為常州當地一家成功的房地産企業；2002年至2012年，10年時間，新城在大長三角發展壯大；2012年至2018年，新城用了短短的6年時間， 2018年銷售額突破2210億元，以令人吃驚的速度跻身全國房企TOP10第8位。

新城“吾悅”商業模式幾乎是萬達模式的翻版，新城可以說是學習萬達最純粹、最徹底的開發商。

從以上圖表中可以看出，新城模式與萬達模式非常契合。

而在新城爆發式發展的2018年，也正是萬達的多事之秋，新城借此乘勢而起。

王振華比較推崇萬達模式，也從萬達挖來陳德力，加速吾悅廣場落地。

吾悅廣場避開華潤等強大對手在一二線城市的競争，在三四線城市的開發占比達到62%，從地方政府手中拿到低廉土地，正好收割了這波低層級城市發展的紅利。

那麼随着新城發展腳步放緩，究竟誰是最大受益者？

目前從國内衆多的開發商中，與新城有着較為相同的商業驅動地産開發模式并能夠形成競争的公司中，筆者列出了金茂、旭輝、寶龍三家企業，并分别就這幾家公司的開發模式作一簡略探讨。

開發及商業策略：中國金茂堅持“城市運營商”戰略理念，除了以“府、悅、墅”三大産品線領跑中國高端住宅市場外，立足于零售商業地産全價值鍊體系，整合全球領先資源，打造讓消費者“樂享品質生活”的體驗型商業新中心，已擁有以“覽秀城”、“J·LIFE”、“金茂彙”為代表的産品線。

其中覽秀城定位為大型商業，體量在10萬平米以上，而中等規模的金茂彙為5-10萬平米，規模較小的J·LIFE則為1-5萬平米。

金茂商業目前布局上海、麗江、南京、長沙、青島、重慶六座城市，已籌開和運營多個品質商業項目。

（圖自中國金茂官網）

從華潤、中糧再到中化的甯高甯給金茂商業制定的“小目标”是 “成為中國品質商業地産的引領者”。

并購高手甯高甯任中糧董事長的11年間，主導了超過50起的并購，将多個知名品牌收入旗下。筆者預測甯高甯在金茂會繼續高舉并購大旗，加速金茂商業的擴張步伐。

城市布局：中國金茂已穩健布局四十餘座核心城市，“金茂”系商業品牌将迎來高速發展。

2018年金茂進入了河源、瑞安、張家港、徐州、開封等20多個城市，開始在三、四線城市進行布局。

（圖自中國金茂官網）

2018年排名：金茂2018年完成1280億元的銷售額，比2017年增長超過80%，在30家千億軍團的房企中排名第24位。

2018年，中國金茂的業績同比增速達到83%，在千億房企中銷售額增速位列第一。

開發及商業策略：随着規模快速增長，旭輝“房地産 ”業務也逐漸發展壯大。

旭輝2017年公布五年戰略規劃，明确提出業務發展模式将從純開發轉向開發與持有并重，通過地産基金等輕資産模式加大對核心物業的增持。

旭輝商業打造了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條産品線。

這三條産品線分别定位為體量在8萬㎡以上的城市商業、體量在5-8萬㎡的社區型商業，以及體量在3萬㎡及以下的社區和街區商業。

特别成立旭輝集團商業地産管理總部（簡稱“旭輝商業”），挖角萬達高管，舉牌陽光股份，種種舉動都被外界解讀為旭輝要發力商業地産。

目前，旭輝旗下商業項目運營管理面積已逾百萬平方米。

年報顯示，2018年的租金收入約為2.37億元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際、上海LCM置彙旭輝廣場及重慶旭輝城的新租金收入。

2019年，旭輝顯然将商業提上快車道。

旭輝總裁林峰透露，2019年的商業租金可能會繼續翻番。他表示，旭輝未來整個商業的比重将從10%提升到15%左右，一兩年後從15%增加到20%。

國内布局：立足上海，布局全國。

旭輝一直堅持“全面布局一線都市圈、二線以及強三四線城市”的城市布局策略，目前已形成“華東”、“華北”、“華南”及“華中”四大區域的全國化布局。

曆經十多年發展，旭輝以上海為大本營，目前已進入并深耕北京、廣州、蘇州、杭州、 甯波、合肥、南京、沈陽、長沙、武漢、重慶、濟南、青島、鄭州、三亞等68個城市。

未來，旭輝将重點布局80個有人口導入、有産業和經濟發展的城市，直至做到每個城市的 TOP10。

（圖自旭輝官網）

2018年國内排名：2018年度旭輝實現合約銷售1520億元，同比增長46%，超額完成了年初制定的1400億銷售目标。

全年合約銷售面積960萬平方米，合約銷售均價15900元/平米。

2018年，旭輝國内排名第15位。

開發及商業策略：寶龍地産始終堅持“以上海為中心，深耕長三角”的戰略，精準拿地，精确布局。

自2003年起，寶龍地産就已專注于開發及運營綜合性商業地産項目，其商業産品線包括城市綜合體寶龍一城、區域綜合體寶龍城、社區綜合體寶龍廣場。

寶龍地産規劃及在建購物中心面積達200萬㎡，2018-2020年計劃開業14個城市綜合體，在2020年前建50個購物中心。

截止到目前，寶龍已在營的商業綜合體達39座，運營面積超400萬平方米，合作品牌超過3000家，戰略合作夥伴逾1000家。

2019年将是寶龍城市廣場密集開業的一年，寶龍地産将确保年内實現7個商業廣場的開業。

城市布局：寶龍地産目前已在40餘個城市打造了超百個高品質物業項目。

近年來，寶龍地産深入踐行“深耕長三角”戰略，目前，寶龍已在長三角投資開發了80餘個項目。

2018年，寶龍通過招拍挂、合作等方式，在浙江、江蘇等地新增29幅土地，總建築面積約574萬平方米，其中長三角區域土地投資占比為77%。

截至2018年底，寶龍的土地儲備總計達2120萬平方米，長三角土儲近七成，海西土地占比為23%。

（圖自寶龍官網）

2018年排名：寶龍2018年度合約銷售額約為人民币410.36億元，較2017年同期上升約96.5%，在國内房企排名中位列第64位；租金及物業管理服務收入約為人民币22.49億元，較2017年同期上升約24.7%；核心盈利達人民币25.79億元，較2017年上升約35.2%。

中國金茂這兩年可謂是超常規跨越式發展，甯高甯擁有打造華潤“萬象系”、中糧“大悅城”的經驗，金茂系商業下一步發展值得期待。

而且央企善于長線投資再加上不差錢，甯高甯又是并購高手，筆者相信金茂不會按部就班開發商業地産，而是會繼續加大擴張并購步伐來發展自身品牌；旭輝系發展平穩，也将發力商業，但是目前規模還不是太大，未來可期；寶龍浸淫商業地産多年，有着豐富的商業開發運營管理經驗，但是因其偏守長三角，限制了其目前的開發規模。

作為一個3000億資産上市公司的董事長，年近六旬一手打造新城王國的王振華因個人的惡劣行為把企業置身險境。

盡管其個人行為與企業的正常經營沒有必然的聯系，但是企業是個人的，也是社會的，公衆對其領頭人要求隻會更高，其個人行為對“明星企業”造成的傷害将會在相當長的時間存在。

（圖自網絡）

對新城及吾悅系而言，王振華事件也許會是快速發展變向的标志點，預示着其高速擴張将會告一段落，接下來進入平穩期或停滞期。如果企業由此而起的各種問題持續發酵，也不排除進行重組或引入戰略合作者，與其發展路徑較為相似的企業将會是受益者。

如果單就金茂、旭輝、寶龍三家企業而言，筆者認為最有可能受益新城這種商業驅動地産開發模式的首推金茂，旭輝排第二，寶龍第三，當然國内與新城有着相同開發模式的其他企業也将從中受益。

本文為銥星雲商原創文章，作者：王高翔，文章版權歸銥星雲商所有。

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