婚姻法對房産有何規定? 婚姻法解釋（三）中涉及房産處理問題的規定，我來為大家科普一下關于婚姻法對房産有何規定?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

婚姻法對房産有何規定

婚姻法解釋（三）中涉及房産處理問題的規定

本司法解釋涉及房産處理的條文有五條，在此一一解讀如下：

1 .夫妻之間贈與房産的處理

夫妻在婚前或婚姻關系存續期間約定将一方個人所有的房産贈與另一方，但沒有辦理房産過戶手續，離婚時贈與房産的一方主張撤銷贈與，另一方主張繼續履行贈與合同，請求法院判令贈與房産一方辦理過戶手續。在此問題的處理上，存在兩種完全不同的觀點：一是認為夫妻之間有關财産的約定，隻要系夫妻雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，就應認定為有效且對雙方産生法律上的拘束力。相對 于 《物權法》及 《合同法》的規定，《婚姻法》對夫妻财産關系的規定屬于特别規定，應當優先适 用 《婚姻法》的規定。夫妻财産約定因其強烈的身份性不應适用贈與合同有關撤銷權的規定，任意行使撤銷權将使夫妻财産約定變成一紙空文，故夫妻之間有關房産贈與的約定無需經過物權變動手續，離婚時法院可以判決房産歸受贈方所有，對贈與房産一方主張撤銷贈與合同的請求不予支持；二是認為《婚姻法》規定了三種夫妻财産約定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财産約定為另一方所有的情形。将一方所有的财産約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈與行為，雖然雙方達成了有效的協議，但因未辦理房屋變更登記手續，依 照 《物權法》的規定，房屋所有權尚未轉移，而依照《合同法》關于贈與一章的規定，贈與房産的一方可以撤銷贈與。

《合同法》對贈與問題進行了比較詳盡的規定，如：“贈與人在贈與财産的權利轉移之前可以撤銷贈與”；“贈與的财産依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續”；“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的财産的，受贈人可以要求交付。”婚姻家庭領域的協議常常涉及财産權屬的條款，對于此類協議的訂立、生效、撤銷、變更等并不排斥《合同法》的适用。在實際生活中，贈與往往發生在具有親密關系或者血緣關系的人之間，《合同法》對贈與問題的規定并沒有指明夫妻關系除外。一方贈與另一方不動産，在沒有辦理過戶手續之前，依 照 《合同法》的規定，是完全可以撤銷的，這 與 《婚姻法》的規定并不矛盾。因此，尚未辦理房産過戶手續的贈與，房産贈與人可以随時撤銷贈與，對贈與房産一方離婚時主張撤銷贈與合同的請求應予支持。

經過認真細緻地讨論，本解釋第六條采納了後一種觀點。需要指出的是，該條重點在于明确夫妻之間贈與房産可以按照《合同法》第一百八十六條的規定處理；如果贈與的房産已經登記過戶，但受贈的夫妻一方對另一方有扶養義務而不履行、嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬、不履行贈與合同約定的義務情形之一的，贈與人可以按照《合同法》第一百九十二條的規定行使法定撤銷權。行使任意撤銷權的依據是《合同法》第一百八十六條，條件是贈與房産的産權未發生轉移，不适用社會公益和道德義務性質的贈與合同以及經過公證的贈與合同；法定撤銷權是基于法定事由，由贈與人行使的撤銷贈與的權利，其依據是《合同法》第一百九十二條。

2 ,婚後父母為子女購買不動産的認定問題

現在房價問題困擾着許多人，年輕人結婚時僅憑自己的收入，一般沒有能力買房，隻得依靠父母的資助。父母為了子女結婚買房，可能傾其所有，透支了準備養老的積蓄，如果房屋産權登記在自己子女名下，按照父母的内心本意，應該認定為明确隻向自己子女一方的贈與。有人認為，隻有父母明确表示不贈與對方，才能認定為隻向自己子女贈與。我們認為，這種觀點是不符合中國國情的，極少有父母會在子女結婚時簽署書面協議，明确房屋與子女的配偶無關，如果離婚時一概将房屋認定為夫妻共同财産，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意願，實際上也侵害了出資父母的利益。房屋産權登記在出資父母子女名下的，視為父母明确隻對自己子女一方的贈與比較合情合理；如果由雙方父母出資購買不動産，産權登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實際情況。制定司法解釋要考慮到中國的國情，畸高房價和高離婚增長率并存，父母為子女結婚購房往往傾注畢生積蓄，從這次婚姻法解釋（三）公開征求意見反饋的情況來看，作為出資人的父母均表示，他們擔心因子女離婚而導緻家庭财産流失一半。

本條規定從我國的實際出發，将 “産權登記主體”與 “明确表示贈與一方”進行鍊接，可以使父母出資購房真實意圖的判斷依據客觀化，便于司法認定及統一裁量尺度，也有利于均衡保護結婚的雙方及其父母的權益值得注意的是，父母婚後給子女買房的規定，是指父母支付全款給子女購買房屋且産權登記在出資方子女名下的情形。如果父母隻是在子女婚後支付首付款，夫妻共同還貸，産權登記在出資方子女名下，首付款可以認定為隻贈與出資父母的子女，離婚時該房屋應認定為夫妻共同财産，對首付款部分應認定為出資人子女的個人财産。由于個人财産婚後的自然增值仍然歸個人所有，故離婚時首付款的增值部分也應判歸一方所有。

3, 一方婚前貸款買房、夫妻婚後共同還貸的處理

離婚訴訟中，一方婚前按揭購買房屋，婚後夫妻共同還貸，産權登記在一方名下，離婚時按揭房屋的歸屬問題成為焦點。通常情況下，買受人與房地産開發商簽訂房屋買賣合同後，商品房的買賣關系已經成立。貸款購買房屋的，買受人先付清首付款，剩餘款項在銀行辦理按揭貸款手續，銀行審查買受人的收入狀況及資信後，将所貸款項直接劃入開發商的賬戶。至此，買受人的付款義務已經全部完成，與銀行之間形成債權債務關系。

婚後取得房屋所有權證，并不意味着該房屋就屬于夫妻共同财産。房屋所有權證雖然系婚後取得，但财産權益在婚前簽訂房産買賣合同後就已經取得。也就是說，婚後房屋物權的取得并非憑空取得，而是依據婚前的債權轉化而來，因此離婚時判歸産權登記一方比較公平。

至于婚姻關系存續期間用夫妻共同财産還貸部分以及增值部分，離婚時要根據《婚姻法》第三十九條的規定，根據具體情況，在照顧子女和女方權益的原則下進行判決。具體到如何分割的問題，有人提出一個計算公式，即雙方應共同分割部分二夫妻婚後共同還貸部分 實際總房款（總房款本金十已還利息） X離婚時房屋的市場價值，這種計算方法相對比較公平。

實際分割時考慮到需要照顧子女和女方的權益，不能完全對半進行分割。比如雙方應共同分割部分的數額為30萬元，如果是男方婚前貸款買房，根據案件的實際情況，可以判決給女方超過15萬元的補償。

在将按揭房屋認定為一方所有的基礎上，未還債務也應由其繼續承擔，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，其屬于法律意義上的合同相對人，故離婚後應由其繼續承擔還款義務。這樣處理不涉及辦理所有權的變更登記問題，作為享有抵押權的銀行方面也不會因夫妻離婚而權利受損。

對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房産登記在首付款支付方名下、婚後夫妻共同還貸這類房産，完全認定為夫妻共同财産或者一方的個人财産都不太公平，該房産實際是婚前個人财産（婚前個人支付首付及還貸部分）與婚後共同财産（婚後雙方共同還貸部分）的混合體,本解釋第十條規定離婚時處理此類糾紛的主導原則是，既要保護個人婚前财産的權益，也要公平分割婚後共同共有部分的财産權益，同時還不能損害債權人銀行的利益。

4, 一方擅自出賣共有房屋的處理

審判實踐中經常出現這樣的糾紛，夫妻一方未經另一方同意，擅自将夫妻共同共有的房産出賣，另一方向法院提起訴訟，要求确認房屋買賣合同無效、第三人返還房屋。随 着 《物權法》的出台、善意取得制度在法律上的真正确立，對于此類糾紛的處理，應該說已基本達成共識，沒有太大的争議。問題的焦點在于，當夫妻一方擅自處分的房屋屬于家庭唯一居住用房時，應當優先保護誰的利益？有的專家建議規定除外情形，即房屋屬于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭僅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主張，會出現另一方無家可歸的情況。

從公開征求意見反饋的情況來看，多數意見認為，征求意見稿中的除外條款實際上否定了《物權法》第一百零六條的規定，原則上這種例外條款不應允許。如果善意第三人付出家庭全部積蓄購入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之間的利益？另 “居住需要”也未區分普通型居住需要和豪華型居住需要。民事執行程序中已經規定，對于唯一住房不予執行，這就已經考慮到了生存權、居住問題，沒必要在婚姻法解釋中再專門規定；在房價高漲的現實情況下，擔心這個條款可能會被賣房反悔的人利用，不利于保護交易安全和善意第三人的合法權益。

本解釋第十一條采納了多數人意見，根 據 《物權法》第一百零六條精神作出了相應規定。《物權法》頒布後，審判實踐中出現了一種新類型案件，即在婚姻關系存續期間，因夫妻共同共有房産登記在一方名下，另一方為防止其擅自處分共有的房産，所提起的婚内要求确認财産共有權并在房屋産權證書上加名的訴訟。這種糾紛的案由定為“物權确認糾紛”比較适宜，及時、公正地處理婚内确權之訴，可以使配偶一方在房屋權屬登記部門的不動産登記簿上添加其共有權人的名字，減少夫妻共有房屋被一方擅自出賣的風險。

5 ,離婚時如何處理夫妻出資購買以父母名義參加房改的房屋

房改房是國家以優惠的價格将公房的産權部分或全部出售給職工，屬于職工享受的一種福利待遇。依照福利政策所購買的房改房，往往與職工的職務、級别、工作年限等挂鈎，購買價格遠遠低于房屋的市場價值，以成本價或标準價購房的，每個家庭隻能享受一次。

婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同财産出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，因房屋原來屬于一方父母承租的公房，如果認定為夫妻共同财産，顯然會損害一方父母的财産權益，與國家有關房改政策精神也不相符。

作為産權已登記于一方父母名下的房改房，基于國家房改政策規定、房改房特點及不動産物權登記公示原則等，離婚時不能作為夫妻共同财産進行分割。對于夫妻用于購買房改房的出資，很多法院是作為雙方離婚時的債權予以處理，我們認為是比較可取的。

需要注意的是，如果離婚時另一方提出，既然将夫妻共同财産出資認定為債權，就可以主張利息。我們認為，夫妻雙方出資時對于利息與一方父母有約定的，從約定；沒有約定的，應根據具體情況作出處理。如果夫妻雙方一直居住在房改房中，從公平合理的角度出發，對請求支付利息的主張不予支持。

引自 《最局人民法院<關于适用中華人民共和國婚姻法>若幹問題的解釋（三）》的理解與适用

.杜 萬 華. 最高人民法院審判委員會委員、民一庭庭長。

. 程新文.. 最高人民法院民一庭副庭長。

.. 吳曉芳...最高人民法院民一庭高級法官。

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