21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

7月29日，“博鳌·21世紀房地産論壇第22屆年會”召開，作為民營企業家代表，旭輝控股（0884.HK,簡稱“旭輝”）董事局主席林中在主題演講中指出，民營房企的2022年，一定會有千帆過盡之後的涅槃重生。

房地産的2022年将是深度調整的一年，也是行業新舊發展模式轉型的一年。房地産行業從過去二十幾年的高速增長，到未來平穩增長的常态，也讓很多民營企業放慢腳步、回歸合理。

林中說，自己在經營企業時一直遵循三個原則：一是尊重常識；二是敬畏規律；三是房子要回歸居住本質。

什麼是常識？林中以隐喻解釋：月圓則缺是一個常識，月缺則圓也是一個常識，樂極生悲是一個常識，否極泰來，也是一個常識。“世界沒有永遠都好的（時候），也沒有永遠都是差的（時候）”。

何為敬畏規律？林中認為，日常所指的敬畏自然規律，就是敬畏春夏秋冬；企業同樣要尊重經濟的規律，經濟有周期，尊重房地産行業的規律，就要尊重這是一個周期性的行業，它有繁榮，有衰退，有蕭條，亦有複蘇。

不随大流

沒有一個行業可以一路高歌猛進。站在中國房地産面臨高速增長十幾年後的調整時點，林中指出，行業的高速增長非常态，常态一定是平穩的狀态。房地産行業從高速增長的步調回調到平穩健康常态化的增長步調是必然結果，也是行業能長期發展、健康發展的調整。

縱觀國外發達國家，比如美國、日本，尤其是日本，也出現過類似的調整。日本在80年代末90年代初，房地産在經曆二、三十年的繁榮之後，也進入了調整周期。

我國民營房企在這個過程中應該怎麼做？林中以自己公司為例指出，旭輝能活到今天，是因為有嚴格的财務紀律與嚴格的底線思維，這源于旭輝的預判。

過去3~5年，尤其是2017年以來，旭輝沒有加杠杆，當時就被外界質疑，認為其發展速度過慢。一個企業，特别是一個企業家，不随大流，真的也是挺難的。彼時，林中已經意識到，不能靠增加财務杠杆去追求規模的增長。

為了不斷提升信用評級，降低融資成本，做一個能穿越周期的投資級企業，旭輝在内部規定不能過度融資。這恰好造就了旭輝對負債率的約束、對現金流的底線保留。

為了守住财務底線，旭輝放棄了過去幾年在行業的排名增長要求。如今，林中慶幸當初的堅持。“自律才是自由，選擇決定命運。”林中說，負債結構的優化，令旭輝可以活得更久一點。

林中不止一次在對外交流中表明過一個觀點：民營企業家不應随大流。而如何保持獨立思考和判斷，提高批判性的思維，提高哲學思辨的能力，則是經營企業的關鍵所在。

布局代建

旭輝每年都會組織一次走戈壁的活動，它帶給林中更多的是做企業的感悟：不忘初心與信念。“走戈壁每次走到第三天，大部分員工便到了體力的臨界點，這時候是最難的，為什麼旭輝人能堅持下來？”林中認為，通過走戈壁，旭輝人逐漸體會到越艱難的時候越想放棄，但隻要心中有堅定的信念，以及對理想、對初心的追求，就能完成使命。

“我們經常對客戶說，你可以永遠相信旭輝，越是難的時候，我們越要保交付。”林中透露，2022年上半年，旭輝累計在34個城市交付了61個項目，近4萬套新房。

今年上半年，上海實行了大約兩個月的全域靜态管理，旭輝的上海項目工地也出現了兩個月的停擺，但是旭輝上海的江山都會項目，依然在6月底如期交付。

下半年，旭輝預計要交付接近7萬套新房，保交付是重中之重，林中堅持一點：行業再難，旭輝也要做好交付，而且要做好高品質的交付，才能對得起客戶的信任和選擇。

或許，這就是旭輝一貫堅持的價值管理第一要義——用産品和服務為客戶創造價值，“以客戶為中心”。

同時，旭輝在思考，民營房企未來的出路在何方？

林中認為，首先，房地産行業是一個永續行業，還是要發展的；其次，未來行業将從一個增量時代逐步過渡到增量跟存量并存的時代，最後過渡到一個存量時代。

民營企業未來的生存和發展，可依靠4個方面：

1、依靠自己的品牌、手藝和勤奮，才會永遠有飯吃；

2、民企的核心是人才和團隊，而非資金與土地；

3、一個有活力、有強大能力的組織，以及有一支充滿戰鬥力和充滿激情的幹部隊伍；

4、主動變革，适者生存，需要有靈活的機制、經營管理、對市場做出快速反應的能力。

林中始終相信，主動變革會創造新的價值。比如旭輝目前積極布局代建賽道，成長也非常的迅速。今年上半年，旭輝代建新增了29個項目，新增的面積接近700萬平方米，下半年目标是再擴50個項目，新增的面積至少要超過1000多萬平方米。

今年是旭輝進入第三個5年計劃的第一年。在思考未來的時候，旭輝也提出了重大的戰略轉型計劃——走輕重結合的戰略道路。即低負債、低風險、輕資産，能穿越周期以及長期主義的發展模式。

基于未來房地産更趨于專業細分，林中認為，輕重并舉的發展模式在物業、租賃市場、社區服務和城市服務上均有很大的空間。

“長風破浪會有時，直挂雲帆濟滄海”。林中指出，行業經曆流動性困難之後，接近底部，迎來否極泰來。他認為，當下政策已經見底，接下來應該會迎來适度放松、鼓勵和扶持的政策；市場也基本觸底，9、10月份市場會迎來一波比較好的行情。

“心中有火、眼裡有光、腳下有力，在這個最艱難的時候不抛棄、不放棄、不躺平。”林中堅信民營企業的機制更靈活，反應更迅速。那些跟旭輝一樣，深耕地産多年，積累了豐富的經驗、專業技術和産品的民營房企，一定會在這一輪調控中創造出新的價值。

更多内容請下載21财經APP

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!