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碧桂園地産最新資訊

21世紀經濟報道記者林修 廣州報道

在設立示範房企、創設信用保護工具引導融資等舉措之後，民營房企融資再迎利好。

9月16日，碧桂園地産完成2022年第一期中期票據發行的簿記建檔工作。在中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債增進公司”）支持下，此次發債最終票面利率3.2%，認購倍數達2.86倍。

此次碧桂園的中票發行，由中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”。所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，即當被擔保對象發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

（此次中票概要，圖源：募集說明書）

中指研究院認為，這一舉措也是在4月監管方提出通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持的再升級。

這顯示出，經過近年來政策面和行業面的調整，房企間從收入和債務結構等方面都發生了較大變化，采取穩健經營模式、重現金流和回款類型的房企無論在業務穩定性還是發債等方面都更具備優勢，這也是示範房企的主要特征。

由此，即便在周期波動中，這類型房企也相對更具備抗風險能力、并有可持續的成長性。

這從各類榜單中也可窺見端倪。8月公布的2022年《财富》世界500強榜單上，碧桂園位列第138位，連續六年上榜并且累計提升329位。

根據碧桂園集團總裁莫斌的表述：“中國經濟的韌性極強，新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們一直在路上。地産行業永遠都會存在，而具備競争力的優秀企業始終會有一席之地。公司将保持戰略定力，持續提升全周期綜合競争力，科學謀劃以銷定産，全力以赴确保企業安全。”

迎融資利好

今年以來，宏觀外部環境的持續變化，令房地産行業處在持續的小周期波動中，難題主要體現在購房信心和融資環境兩大方面。

據中指研究院統計，今年上半年民營房企發行境内債規模占比僅為3.7%，達近三年最低點；今年前8月百強房企銷售額均值同比下降46.2%。

不過，近期政策端正持續發力。7月底，中央政治局會議首次提出“保交樓”，強調要穩定房地産市場，壓實地方政府責任，保交付、穩民生。

8月1日，人民銀行召開的2022年下半年工作會議提到，要保持房地産信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地産新發展模式。

随之而來的是，行業信用融資已現回暖迹象。據統計，自5月起，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在内的信用保護工具，帶動龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等頭部民企先後成功發行多筆信用債，實現融資39億元。

同時，房地産行業的信用債發行在穩步回升，二季度以來發行平穩，月均發行額超過460億，5月起發行額環比連續為正，同比增速雖仍為負，但也降至個位數。發行種類也更多樣，并購債、綠債、住房租賃債等專項債均受到鼓勵。

中指院研究指出，“預計随着各項積極政策的釋放，房地産市場有望加快恢複進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短。”

在此背景下，碧桂園是少有能進行全品種融資的民營房企。在今年已先後發行可轉債折合33.68億人民币，配售新股折合24.1億人民币；去年下半年至今，境内發行公司債及中票合計61億、供應鍊ABS及ABN合計87億。

回看此次中票，公開資料顯示，碧桂園地産此前已于2022年2月25日完成中期票據注冊，本金金額為50億元。此次第一期發行金額15億元，期限3年。

不同于普通央企、國企，中債信用公司是我國首家專業債券信用增進機構，于2009年在中國人民銀行的指導下，由中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企共同發起成立。由這家公司提供增信，可見政策支持力度。

中達證券也指出，“中債信用”增信民企發債正式落地，進一步增強了優質房企的融資能力，持續改善企業流動性。從已披露的資金用途看，部分募集資金将用于項目的開發建設，對于保證其開發進度也起到一定積極作用。

穩健的财務

再獲融資利好背後，與房企的經營實踐和取得的成果息息相關。

當下時點，現金和回款是一重決定經營穩健、可持續的重要指标。這也是碧桂園高度重視的部分之一，由此支持其能夠更好地保交付。

2022年度中期财報和業績交流期間，公司多次提到了對财務安全的恪守，其中“保障現金流”成為關鍵詞。在當下環境中，這可謂是房企經營安全的生命線。根據莫斌介紹，在行業底部盤整過程中，碧桂園有進行極度的現金流壓力測試。

據披露，截至2022年6月30日，公司總借貸餘額從去年底3179.2億元進一步降至2936.8億元，較去年底下降7.6%，其中短期有息負債約729億元，占總有息負債比例約24.8%；公司淨負債率48.1%，連續多年維持在60%以下，繼續穩定在行業較低區間。期末集團可動用現金餘額約人民1479.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足，短期償債無憂。

碧桂園還在積極回購債券、兌付到期債務，向市場傳遞信心。自7月14日發布公告至9月9日，碧桂園地産控股股東已在二級市場累計購買近2.88億元公司債券。年内，碧桂園已無境外美元優先票據到期，境内僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民币。

碧桂園方面表示，已經做好了還款計劃和安排，并将根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。

保交付方面也有積極成果。财報顯示，2022年上半年碧桂園累計如期交付1070個批次超25萬套房屋，覆蓋全國30個省份214個城市780個區縣。此外，上半年碧桂園還有165個項目批次實現“交房即交證”。莫斌表示，碧桂園有能力亦有實力保交付、保證所有債權剛性兌付，對未來仍然充滿信心。

（碧桂園，圖源：公司提供）

關于三道紅線，管理層在業績發布會上表示，目前碧桂園仍處在較為健康的黃檔，淨負債率與現金短債比表現遠優于監管要求，剔除預收賬款的資産負債率也從2020年中期的81%連續下降至2022年中期的72%，距“不超過70%”的監管要求僅一步之遙。

碧桂園方面表示，公司經營狀況良好，具備充足的可動用現金，現金流依舊穩健。

截至6月30日，碧桂園合同負債達7319.22億元，顯示出未來業績增長的保障。需要指出的是，“合同負債”實為地産公司已預售但未确認收入的房款，無需現金償還。房屋交付後即可結轉收入，轉化為公司現金流。“合同負債”越多，意味着未來業績增長更有保障。

可持續成長

穩健的财務表現背後，更體現出房企對自身發展定位的節奏把控。在市場情緒“壓力測試”之下，越早從追求規模轉向追求質量型成長的房企，也更能夠抵禦外部變化帶來的經營挑戰。

500強榜單的變化是一個觀察窗口。曆年榜單顯示，2019年碧桂園是榜單中上升最快的企業，2020年是全球上榜房企首位，2021年、2022年排名連續創出新高。

背後是碧桂園近些年來推動向重質量發展的策略支撐。碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強曾多次表示，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上。“我們要做好應該做的所有事，持續提升自身的全周期綜合競争力，堅持高質量發展，成功穿越周期。”

這并不意味着布局過分“偏科”，碧桂園的土地投資布局在近些年來已經呈現出均衡發展态勢。

按照城市能級劃分，碧桂園2022年上半年銷售金額中，有31%位于一二線城市，69%位于三四線城市。在公司所布局城市中，有155個城市的市占率超過5%，其中17個城市的市占率高于20%。

集團常務副總裁程光煜在業績會期間表示：“碧桂園強調一到五線城市均衡的布局，這是大的宏觀策略。微觀的策略是哪裡有市場，或者是哪裡的市場當期比較确定性，自己經營的效率比較高，就向哪裡配置。公司已經根據市場機會呈現的情況和投資策略進行調節，下半年将堅持合理的方向，向着更加确定性的市場和人口流入的市場進行相應投資。”

莫斌則指出，2022年碧桂園将按照“以銷定供”進行閉環管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量将不低于5300億元，且該部分貨量預計全年去化率不低于68%。未來公司将繼續聚焦核心區位，布局供需關系良好的城市，獲取優質的土儲資源，更好應對市場的不确定性，支撐公司未來業績的穩健發展。

不止于此，憑借幾乎覆蓋房地産開發所有環節的全産業鍊優勢，從産品标準化到各項業務流程的标準化，碧桂園已形成自有的一套高标準作業體系，能有效減少浪費、控制成本，同時提升産品質量和利潤率。

這些成為支撐碧桂園在面對行業周期變換時，依然能夠穩定持續發展的基石。

中信證券分析認為，碧桂園在長期運營中，形成了比較獨特的市場定位和較為寬廣的護城河，龐大的開發規模也為公司向産業鍊延伸奠定基礎。

目前，第一上海、申萬宏源等多家券商機構均對碧桂園維持“買入”評級。第一上海認為，“雖然目前房地産市場仍然處于底部階段，但近期刺激需求的政策亦不斷出台，行業将走向緩慢複蘇。公司作為示範性民營龍頭房企，經營層面依然保持韌性，财務層面保持穩健，融資渠道暢通，合約銷售額仍然領跑市場，具備穿越周期的能力。”

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