截圖來源阿裡法拍平台

《看懂樓市》總第18期

51㎡“住宅”，“永久使用權”起拍價僅“1元”，确實讓令人關注。

日前，阿裡法拍平台湧現一批深圳“住宅”的永久使用權“1元起拍”。

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上述提到這套51㎡的“住宅”，已于8月21日（上周日）成交，成交價為172萬元，遠低于其評估價326萬元。

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那麼這種房子能買嗎？是“真劃算”還是“大圈套”？

“1元”起拍，業主會不會虧錢？

像這樣的房子，8月20日也成交了2套。

其中一套，是位于寶安區流塘荔景新村的”住宅“，建築面積32㎡，成交總價44.6萬元，折合單價不到1.4萬/㎡，遠低于周邊房價（臨近的流塘陽光花園二手房參考價7.5萬/㎡，在售住宅新盤玖玖頌閣銷售均價9.22萬/㎡）。

就算不是永久使用權，70年使用權算下來，折算租金530元/月。

阿裡法拍平台數據顯示，上述提到的這套房“1元”起拍，24人報名競價，在經過138輪出價之後，競買号“F6262”以446001元“成交”。

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值得留意的是，這套房的評估價達到96.6萬元。

而另一套位于民治街道民治居委橫嶺四區的“住宅”，則在出價33次後，以46.2萬成交。

“撿不到便宜的”，鵬潤法拍拍賣事業部總經理周建虎提醒，“這幫人是在網上找’水魚’，我們這行一般不關注。”

周建虎認為這是一圈套，他表示，這種不是司法拍賣，實際是把小産權房交易放到拍賣平台上，本質還是小産權房交易。“我們看到的小産權房訴訟案例中，有保護的交易，也有不保護的。”

“1元”起拍，那麼業主會不會虧錢？

“不會的，他（業主）自己會報名參與（哄擡價格）”，周建虎說，“成交的價格一定是業主理想的價格”。

後續，還有類似的房源在阿裡法拍、京東法拍平台上競拍使用權。

經查詢，南方日報、南方 發現，阿裡法拍上發布“1元”起拍“永久使用權”的單位是“廣州琛博拍賣行有限公司”。其主頁顯示，其發布的競價公告多達5991條，其中不乏“1元”起拍标的物。

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此外，另一家是“卓聯拍賣(深圳)有限公司”，其發布競價公告僅53條，其中有3條“1元”起拍等待競價。

而在京東法拍，同樣有多條關于深圳“住宅”的“永久使用權”公告。

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律師：隻是噱頭，涉嫌違規

對此，廣東華商律師事務所律師周争鋒表示，首先這個不是司法拍賣，這隻是一個拍賣公司，發布在阿裡法拍網站上的拍賣活動。就如同中介公司，在自己的網站上推薦房源一樣。所謂的起拍價“1元”，就是一個引起大家關注的噱頭。實際上相關人員從事的是，深圳市三令五申命令禁止小産權買賣活動。隻不過是以拍賣公司的方式在推銷房源。這種拍賣活動和法院的司法拍賣有本質的區别。

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周争鋒強調，拍賣公司要拍賣深圳小産權房的使用權，首先要确認這個小産權房（标的物）的産權人，也就是委托拍賣的委托人是否有處分的權利。在該産權沒有經過行政機關确認物權權利歸屬的情況下，拍賣該房産上面的使用權，不符合《拍賣法》第6條、第7條的規定。

根據《拍賣法》第六條規定：拍賣标的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者财産權利；第七條則規定:法律、行政法規禁止買賣的物品或者财産權利，不得作為拍賣标的。

周争鋒表示，其次，法院依據民事訴訟法進行的司法拍賣活動，屬于司法活動，法院出具的執行裁定書具有終局效力。而拍賣公司依據拍賣法，在網站上進行了拍賣活動，依舊是一般民事法律行為，不具有終局決定效力。 拍賣公司在網站上公開拍賣深圳禁止交易的農民房使用權，并且是永久使用權，本質就是買賣深圳的小産權房，雖然是打着交易使用權名義，房産如果是違法建築的話，該交易活動最終是否被法院認可存在疑問。

此外，周争鋒指出，以寶安區流塘荔景新村這套房源為例，其公告的内容還違反了房地産廣告發布的規定，“會被政府查處的”。

截圖來源阿裡法拍平台

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【文/圖】馮少文

【作者】

大灣區樓市觀察

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