“南甯就是一個不折不扣的、一線消費三線收入的、低收入高房價的變态城市。”

“南甯沒有産業，隻有房地産，房價遲早要腰斬。”

“GDP那麼差，房價那麼高，在全國也沒誰了吧。”

“自己沒能耐，全靠搶。”

“985大學挂蛋，211大學就西大一個，排名還很靠後。”

“房子已經有價無市了，售樓部的人都是托兒。聽我的，大家都别買，房價自然會大跌，跌倒大家都買得起的時候再出手。”

類似的評價你一定聽過無數遍了，可事實真的如此嗎？南甯真的如此差勁嗎？

我看未必。

01

南甯，GDP50強裡的進步第1名

南甯的GDP，是被吐槽最狠的。吐槽它的人，包括許多廣西人，許多南甯人。

沒錯，身在南甯的許多人，打心底裡卻是瞧不起南甯的。

但我想告訴你，南甯的GDP沒有那麼好，但也沒有那麼差。

2020中國内地GDP50強城市裡，南甯排名第47位。這個排名，确實不值得傲嬌。

▲GDP50強，南甯排名47（來源：米筐投資）

但看了2019-2020年的排名變化，你應該為南甯點贊。

從50名，升到了47名，南甯是50強城市裡的“最佳進步獎”。

▲50強裡的“最佳進步獎”（來源：米筐投資）

别人退步了，或者仍在原地踏步，南甯卻進步了。

這難道不值得鼓勵嗎？

或許，你又說，3.7%的GDP增速太低了。

但你知道，放到各省會裡比，南甯已經算是中等偏上了。

▲省會GDP增速排名

如果比退步，東北三省的省會退步才叫大。

沈陽、哈爾濱，1978年還是全國TOP10，是何等的風光。如今，沈陽排名第33，哈爾濱則掉到了第44名。以前是南甯仰望的偶像，現在與南甯沒啥區别。

▲1978-2020年GDP10強變化

如果要比慘，這才叫慘。

02

房價高的離譜？并沒有

除了經濟，被吐槽最多的就是房價了。

說句公道話，南甯的房價，真的高的很離譜嗎？

小劍可以很負責任地說，并沒有。

在小劍看來，南甯的房價和經濟地位是比較吻合的。

經濟排名40-50名之間，房價排名也基本是這個水平，甚至還更低。

先看一個中國内地房價TOP40的排行榜。

▲中國内地房價TOP40（來源：國民經略）

怎麼沒有南甯呢？沒找到南甯就對了，因為南甯還不配上榜。

綜合克而瑞及多家機構的統計數據，2020年南甯新建商品住宅均價在1.25萬元/㎡左右，全國排名基本處于45-60名之間。

這個房價排名，不算離譜。

如果非要說南甯房價高的離譜，那隻能說全國房價都高的離譜。

不要老是拿重慶和長沙跟南甯比，拿一線和許多二線城市跟南甯比，南甯買房的難度系數還是很低的。

在北京、深圳，小劍許多朋友的月薪也不過是一兩萬元，但房價至少是五六萬一平。

在南甯，哪怕收入是四五千，但房價主力僅1萬出頭，買房相對還是容易得多。

其實，抱怨南甯房價高，希望樓市大崩盤的，主要是沒房的人。有些确實是買不起房，有些則是不願努力奮鬥。

已經有了1套房的人，會想辦法努力工作，換套房子改善。已經有了2套房、3套房的人，更加不會去天天抱怨“收入低、房價高”。

小劍一直信奉兩句話，送與大家。

第一句：不要與趨勢為敵。

第二句：與其抱怨，不如改變。

03

要是房價全國墊底，風險更大

這麼多年了，大家都應該明白一個道理：在中國，房子從來都不止是居住的。

房子身上，附加了太多東西。比如戶口，比如學校，又比如城市的其他資源，再比如成家立業的門檻……

說得更直白些，一套房子，就是一個城市的通行證，就是城市稀缺資源的占有。

我再告訴大家，在中國，幾乎沒有哪個發展好的城市，房價是超低的。越有價值的城市，房價注定越高（重慶、長沙是早期大量供地以及強力行政幹預下的特例）。

不要以為房價低，就是好事。房價越低，甚至連年下跌的城市，前景多半是可悲的。

不妨來看看中國内地二手房價最低的20個城市。

▲中國内地二手房價最低的20城（來源：中國房價行情網）

看出來了嗎？多半是人口外溢、産業萎縮、經濟較弱的城市，同時也是收入很低、發展潛力較小的城市。

這樣的城市，你願意待嗎？

反過來再看北上廣深，房價那麼高了，為什麼有能力的人還趨之若鹜呢？

10個字：水往低處流，人往高處走。

某種程度上，房價越高的城市，經濟和資源越好，就業機會越多，人才越多，發展潛力越大。

反之，亦反之。

你懂的。

04

南甯樓市要崩盤？基本面很健康

崩盤——是很多人抨擊當下南甯樓市常用的詞。

比如“樓市已經有價無市了，離崩盤不遠了”。

比如“房價虛高，遲早要大跌”。

比如“買五象的全都是炒房佬，哪有自住地去那鬼地方”。

又比如“拼命蓋樓，房子那麼多，哪有那麼多人來南甯，注定都是接盤俠”。

小劍想說，牛刀之類的空軍都被摁在沙灘上摩擦那麼多年了，居然還有這麼多空軍。

要承認，中國的整體樓市已經過了普漲的黃金時代。在南甯，也不會再有“買入三五年就翻倍”的奇迹（有，也是極小概率的個别盤）。

但從基本面來看，南甯的新房住宅市場，整體還是挺健康的。

在房地産界，評判樓市，流行着三句話：短期看政策，中期看土地，長期看人口。

在南甯，政策挺溫柔，土地供應合理，大家都知道，無需多言。

主要說說争議較大的人口。

其實，近些年，南甯常住人口的增量表現良好，一直處于全國靠前水平。

▲2000-2018年主要城市常住人口增量，南甯表現挺好（來源：澤平宏觀）

與此同時，南甯城區人口一直是淨流入，不存在淨流出一說。

随着強首府的推進，南甯對整個廣西的資源和人口吸附力會進一步加強。而廣西，恰好不缺人，出生率在全國都是排在前列的。

▲2000-2018年各省區常住人口增量，廣西表現挺好（來源：澤平宏觀）

▲廣西人口基數較大，出生率還很高，給南甯樓市提供了支撐力（來源：國民經略）

所以，人口問題對于南甯，不是什麼大問題。

再看克而瑞對中國主要50城房地産的研究結果。

資源禀賦上，南甯在城建配套上比較優秀，經濟稍弱，整體尚可。

▲50城資源禀賦表現，南甯尚可（來源：克而瑞）

房地産基本面的評判上，南甯則表現更優。

▲50城房地産基本面評判，南甯還不錯（來源：克而瑞）

當然，我說的基本面健康，特指新建商品住宅，不包括商鋪、寫字樓、商業性質的公寓。

新建住宅去化周期八九個月，很健康。商辦類物業，整體去化周期普遍三五年，坑還是大大的。

05

承認它是二線城市，就那麼難？

除了怼南甯的經濟和房價，還有人怼南甯的城市級别，認為它不配叫二線城市。

别坐井觀天，咱們還是從全國維度來看。

根據《第一财經周刊》對338個中國地級以上城市的排列，南甯屬于正牌的二線城市。

▲中國338城的分級（來源：第一财經周刊）

根據禾略研究院從人口、土地、資金等36個指标的評判，南甯列第36位，也是屬于二線城市。

▲南甯排名第36（來源：禾略研究院）

再看日本東京大學的2020亞洲城市報告，南甯列入亞洲标準二線城市。

▲亞洲城市分級（來源：日本東京大學研究報告）

如果按照過去的評判維度，加上過去的南甯城市地位，簡單得分一二三四五六七線城市，沒有所謂超一線、新一線等說法，那南甯可能算是三線城市。

若按照最新的評判标準，加上現有南甯的地位，南甯就是确确實實的二線城市。

看一個人，不要隻看它的短處。同樣，評判一個城市，也不要隻盯着它的短闆。

你可以反對它，但它就是二線城市。

多說一句，承認它的地位，承認它的進步，真的有那麼難嗎？

06

記住，南甯GDP可能殺入TOP40

看過去，看現在，更要看未來。

對南甯的未來，小劍持謹慎樂觀的态度。

無論樓市，還是整體城市發展。

其實，不少機構也是這麼看的。

小劍很認可任澤平教授的研究成果，很客觀，很專業。

還是拿他的研究報告來說。

先看一張中國各城市發展潛力排名顔色圖。

▲中國各城市發展潛力排名圖（來源：澤平宏觀）

中國整體趨勢，跟南甯城市“向東向南”的方向一緻。

再看中國城市發展潛力100強排名，南甯列第40位。

▲南甯列第40（來源：澤平宏觀）

綜合南甯十四五規劃，強首府的戰略目标，以及近兩年表現出來的較強執行力，小劍鬥膽預計：你們瞧不起的南甯GDP，還會進一步前進。

現在是第47名，下一個目标将是第45名，而終極目标可能是殺入全國TOP40。

當然，要挺進全國40強，挺不容易的。可能得有非常手段。

但不管是什麼手段，結果是好的，就是好的。

07

不是沒産業，工業或将是廣西第一

至于一直被吐槽的産業，也說兩句。

首先，要跟大家糾正一個觀點，不要再說南甯沒有産業（不懂産業是啥意思，去問度娘），房地産也是産業。

房地産不但是産業，還是整個中國的支柱性産業。

要說隻能說南甯工業弱，自主知名品牌企業少。

工業弱，也是相對的。

事實上，在廣西，南甯市的工業規模僅次于工業重鎮柳州。

以2019年數據為例。當年，柳州的支柱産業汽車制造業受到嚴重沖擊，全市工業總産值隻有4733億。而南甯市工業總産值達到4377億，兩者差距縮小至不到400億。

▲南甯和柳州工業産值對比

柳州是廣西傳統産業的龍頭，南甯市是廣西新興産業的龍頭。傳統産業在萎縮，新興産業在崛起。

小劍有一種預感，用不了幾年，南甯的工業總産值也将成為廣西第一。

08

南甯人，請對南甯好一點

說了這麼多，再重申下我的觀點：廣西各城市們，與其大家都平庸，不如強力推進強首府，再帶動全局。

而廣西人，唯有認清方向，團結互助，才可形成更大合力。

而南甯人，不要隻盯着南甯的短闆，要看到南甯的努力，南甯的進步。

一個努力的人，理應得到一些尊敬。

一個上進的人，理應給予一些贊揚。

我從2005年來到南甯，16年間也走過全國挺多城市。

總體感覺，南甯的居住環境很好，人們很包容，整個城市在城建配套上、街道整潔上、文明禮讓上、夜生活經濟上都是領先的。

▲10幾年前的東盟商區區

▲現在的東盟商務區

▲青秀山與商務區

▲五象總部基地休閑公園及附近高樓（鑒盤俠攝影師盧老師攝）

當然，南甯有它的不足。

比如，平均收入水平偏低，産業發展不平衡，本土知名品牌缺乏，城市影響力和營商環境都有待提升。

比如，與合肥、成都、長沙、鄭州、貴陽等城市比，南甯的經濟提升還是慢了點，應該多向這些城市取經。

▲近10年GDP20強變化，向進步者學習（來源：城市競争）

▲貴陽正在逼近南甯（來源：城市情報社）

對于樓市方面，新區建設走了挺多彎路，寫字樓鬧過大躍進，精裝修也搞過大躍進，調控政策上、新區建設上、解決居住問題上，都有許多值得推敲的地方。

但這些，都不影響我對它的喜愛。

畢竟，它的曆史底蘊不好，也培養了不少文藝氣息。畢竟，它在一直努力。畢竟，它也有了很多進步。

沒錯，我是一個外地人，但我很喜歡南甯。

▲我們應該跳出舒适圈和恐懼圈去看自己，看南甯

我也希望，更多南甯人，更多廣西人，也喜歡南甯。而不是經常互怼，互相看不起。

與其抱怨，不如改變。隻有大家一起努力，南甯才會更好，廣西才會更好。

（來源：鑒盤俠/七小劍）

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