4月份下旬，深圳又有一豪宅即将入市，它就是位于深圳灣的恒裕深圳灣。

随着深圳城市中心的不斷西移，深圳豪宅區也逐漸發生變化，從銀湖到香蜜湖，從華僑城到深圳灣，它們不斷地刷新深圳人對豪宅的認知。

深圳灣作為豪宅區的後起之秀，不僅彙聚了80家總部企業，享有城市頂級配套，也是目前深圳房價的天花闆，恒裕深圳灣的入市，自然會吸引整個業界的目光。

但在深圳看房團看來，恒裕深圳灣的地段和産品确實好，但缺點也不僅僅是貴，在深圳，類似的豪華公寓還有不少“難兄難弟”。

01

還能“日光”嗎？

簡單介紹一下恒裕深圳灣：

深圳灣後海總部基地，目前有兩座地标性建築，分别是392.5米的華潤春筍和350米的深圳灣1号萊佛士酒店，而恒裕深圳灣的高度為310米，它的入市意味着深圳灣将再添一座地标，與華潤春筍和深圳灣1号形成三足鼎立之勢。

項目位于深圳灣後海總部基地，後海濱路和海德一道交彙處的南面，與地鐵2号線和11号線交彙的後海站相鄰。通過地鐵，半個小時之内可觸達深圳機場、前海、福田中心區等深圳其它重要片區。

圖源：網絡

項目占地面積約2.5萬㎡，建設面積約1.5萬㎡，總建面約41萬㎡，三棟超高層建築以及下沉式商業組成，其中寫字樓高度約310m，公寓高度約255m，集超甲級寫字樓，頂級公寓，都會商業等業态于一體。

圖源：網絡

2019年12月7日，恒裕深圳灣開放展示中心，2020年3月中旬，恒裕深圳灣開放樣闆房，需提前一天預約并驗資500萬。

現有戶型分三個面積段，162-164㎡戶型、223㎡戶型、340-343㎡戶型，除此之外還有少量未公布的580㎡的超大面積産品。其中162-164㎡戶型分布在15-26層，223㎡以上戶型分布在28-52層，30層以上景觀不會被遮擋。

戶型圖如下：

162㎡ 兩房兩廳兩衛

164㎡ 兩房兩廳兩衛

223㎡ 三房兩廳三衛

340-343㎡ 四房兩廳四衛

340-343㎡ 四房兩廳四衛2

上下滾動查看更多

在恒裕深圳灣之前，已經有了太子灣灣玺探路，并取得了3次“日光”、“秒光”的好成績，預計4月下旬入市的恒裕深圳灣豪華公寓，能否延續深圳豪宅日光的神話？那些曾經購買深圳豪華公寓的人，現在是賺了還是虧了？

02

豪華公寓，投資需謹慎

我們先來看看深圳豪華公寓的一些“難兄難弟”。

4月4日，微博上有網友爆料，有人買了深圳灣1号，1447萬登記，50萬的契稅，貸款700萬，月供 物業費要8萬，供了5年樓，成本已經超過2000萬了，現在1800多萬底價出售。他告訴中介，能賣出的高價全都算做傭金給中介，自己現在隻要能把房子賣出去就好。

3月22日，據中國房地産報報道，一名購買東海國際公寓的投資者大倒苦水，2013年，他花費每平方米10萬元的價格購買了一套東海國際40層的公寓。可是，7年過去，這裡仍然是10萬上下的價格，算上購房本金的利息、物業等各種費用，這套房子不賺反賠，并且由于總價高及公寓本身難出手，這些年，這套公寓成為他手上的“燙手山芋”，多少次讓他默默哭暈在廁所。

東海國際公寓位于深圳深南大道核心地段，在2013年首次開售，當時的“樓王”單位以單價29萬、總價2.5億元轟動一時，而當時對面的豪宅也隻有4萬多每平米。從相關資料顯示，如今的去化率隻有兩成，也許還有開發商自持單位未拿出來售賣。

其實不單單是豪華公寓，住宅産品與豪華沾邊的也很難抵禦疫情的影響。

據安居客數據顯示，深圳各區房價下跌前十名中，别墅産品和旅居産品經常榜上有名，而且跌幅特别大，最高接近30%，如福田的發展興苑、南山的中信紅樹灣、波托菲諾純水岸等等，即使地段處于核心，擁有不錯的景觀資源，經過2019年持續上漲1年後，在今年疫情影響下，從1月份開始下跌，持續到3月份。

就在幾天之前，深圳中介朋友圈被一套降價1000萬的房子刷屏了。該套房是華僑城波托菲諾天鵝堡的一期樓王，247.28平米，總價1900萬，單價隻要7.68萬/平米。不管“降價1000萬”的傳聞是否屬實，單價7.68萬肯定是存在價格上的讓步。

華僑城作為深圳老牌豪宅區，由于缺乏名校和地鐵的便利，已經顯得有些落寞，其中樓齡較久的天鵝堡一期已經很難賣上一個好價錢，相比于新房單價要打個對折。住宅尚且如此，如果公寓過了十幾二十年，價值又會如何？

我們知道，在二手房成交中，公寓的稅費比住宅高很多（買二手公寓的稅費要占到交易額的15%-20%），而且普遍沒有學位，豪華住宅的交易尚且需忍痛割肉降價“1000萬”，豪華公寓的成交有多艱難便可想而知。

03

豪華公寓“日光”背後的邏輯

豪華公寓的轉手這麼難，稅費這麼高，流通性又差，為什麼還有那麼多人來搶，造成太子灣灣玺這樣的豪華公寓連續3次當日售罄？

同樣是一線城市，為什麼北京上海廣州沒有曝出天價公寓熱銷的新聞，隻有深圳走出了獨立行情？原因有以下幾點：

1、公寓有其複雜性，不同城市對公寓的定義也十分的模糊，一些開放商為了将利潤最大化，往往将寫字樓和商鋪改成公寓進行售賣，這種違建入手後是賣不出去的。而深圳不同，深圳的商務公寓是受到政府承認的根正苗紅的“真公寓”，不僅可以享受周邊的城市配套，在一些區甚至可以申請學位。

2、在住宅稀缺度上，北上廣遠沒有深圳那樣緊缺，當深圳的住房嚴重稀缺時，商務公寓恰好能夠彌補深圳人的住房需求，這種需求也促進了公寓市場走向成熟。與此同時，深圳的公寓不限購、不限貸，而北京是對個人限購并禁止貸款的，上海也存在一定限制。

3、全球邁入“負利率”時代，持有大量現金存在貶值風險，假如你手裡有3到5個億，又不想到境外投資（或者資金出不去），不敢炒股票，也不敢盲目擴張實業，你還能怎麼辦？住宅買夠了，也沒有房票了。隻有深圳的豪華公寓，看起來足夠體面，住起來非常舒服，還可以匹配自己的投資額。

當全國的熱錢湧入深圳時，豪華公寓的熱銷從“無法理解”變成了一種必然，但深圳的豪華公寓仍不算是好的投資品，隻适合那些錢來得容易的“高淨值人群”，如果你傻傻的去跟風，用借來的錢炒豪華公寓，弄不好就是血本無歸。

即将入市的恒裕深圳灣同樣符合上面的分析，雖然配套和産品都無可挑剔，但買入後想出手，真的就要看緣分了。同時，深圳灣的配套和利好基本兌現，未來想再實現房價大幅的上漲幾乎是不可能了。

在深圳購買豪華住宅也不能過于任性，房齡超過20年，沒有名校學位的豪宅很難跑過大盤的漲幅，華僑城就是一個比較生動的例子。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!