日常工作中，經常遇到這麼一種情形，申請人手持離婚證、離婚協議，房本，一人來不動産登記機構申請辦理離婚析産手續。

在工作人員告知離婚析産需要雙方共同申請時，申請人還特不理解：

“這離婚協議上明明寫得清清楚楚位于XXX的房子歸我，為什麼我不能直接登記？

為什麼還需要對方配合？

難不成這離婚協議是假的嗎？

民政局都認定的事，為啥你們登記機構不認？

是不是在故意刁難？

這麼多年不聯系了，上哪找他（她）去啊？

他萬一要是死了呢？？

#￥@#￥……￥￥%……￥%&%……&”

這時候，工作人員的解釋，申請人真不一定能聽得進去，還會有“總有刁民想害朕”的想法，在這種先入為主的思想下，無論說什麼，都會被認為在故意刁難。

圖片出處：公衆号/安陽不動産百曉生

那為什麼離婚析産不能由申請人持離婚協議單方申請？

其實這裡涉及到了兩個知識點：一個物權效力，一個是合同效力

《民法典》第二百一十四條 不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動産登記簿時發生效力。

如果離婚協議涉及分割的是動産，比如錢，按《民法典》第二百零八條 不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動産物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

即動産交付即可，不動産需要登記

但既然離婚分割的是不動産，理應按照相關法律申請轉移登記。這是一種物權的轉移，以登記為準。

這就是不動産的物權效力，隻有記載于不動産登記簿時才發生物權效力。

《民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

離婚協議書是夫妻雙方在平等自願的前提下，就離婚财産分割協商一緻的結果，對雙方當事人具有法律約束力，其本質是民事合同，這是一種合同效力。

隻要雙方簽字，就是有合同效力，即使把離婚協議在民政部門備案或者在公證處公證也僅能證明其真實性，但并不能直接導緻物權的變動。

圖片出處：公衆号/安陽不動産百曉生

《不動産登記暫行條例》第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動産登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動産首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動産權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動産權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

（五）不動産滅失或者權利人放棄不動産權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

很明顯，離婚析産是一種轉移登記，不屬于《不動産登記暫行條例》中可以單方申請的情形，所以，辦理離婚析産仍需雙方共同申請登記。

當然，也不是說所有的離婚析産都不能單方申請，如果是判決或者調解離婚，房子的歸屬直接在生效的法律文書上已明确，是可以單方申請的。

即按照《不動産登記暫行條例》第十四條 屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動産權利的；

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