在後台向我們進行咨詢的樓粉口中，有一個片區最常被提及。它不是近幾年供應銷售最火的南市，而是昆明的北市區。

北市區，讓人又愛又無奈

單純比較人口數量，北市在昆明幾大區域中可能不是最拔尖的那一個；但要論人口密度，眼下恐怕還沒有哪個區域能與其匹敵。

因此提起北市，除了人多，大部分人能想到的另一個關鍵詞可能是繁華。

城市中軸北京路，最早一批次通車的地鐵2号線，整個城市重要的商業中心同德昆明廣場，還有蜿蜒而過的盤龍江，知名的金殿與世博園，以及各種醫院、學校——北市的繁華不僅僅在于資源設施的豐富和齊全，更在于其生活等氛圍已非常成熟。

（時間凝練出了北市的一切）

這背後的秘訣并不複雜，那便是時間。

南起二環北，北抵松花壩茨壩，西至長蟲山，東到白龍寺——北市最為核心的部分已有20年以上的建設發展史，正是時間的沉澱才換來了其今日的成熟面貌。

當然，時間并不總是扮演正面角色，北市的成熟從另一個角度來看也給其帶來了一些困擾。

比如，大量居住工作人口的集聚，随之而來的往往是交通擁堵問題。之前昆明三環閉合的幾種備選方案中，有一種選擇是走龍泉路，大部分市民都對此表示了不滿，表示龍泉路已經夠堵了，别再給它加壓了。

再比如居住條件。過去聊起北市的居住情況，最常見的描述是“筒子樓”“老破舊”。随着區域部分新建項目的價格逐漸突破2萬大關，價格與居住體驗是否匹配的問題日益顯得尖銳。

對于真正生活在北市區的昆明人而言，對其情感可能是複雜的：很多老昆明居住于此，早已習慣了各種配套的成熟與便利，既愛它宜居的一面，也惱其各種槽點。

（北市區很好，但還遠不完美）

不過從結果來看，天平還是更多倒向了優勢的一側，要不然區域也不會有當前的人口規模了。用一位樓粉的話來說，叫“習慣了北市區，去哪看房子都不想買”了。

世博的困境其實也是北市的問題

北市區的市場熱度一直不算低。在昆明銳理劃分的幾大闆塊中，北市闆塊是僅有的在供應和銷售兩端，都能跟上南市最熱的三大闆塊——官南、東南、呈貢節奏的少數派。

（通過昆明銳理的統計，能看出北市在住宅供銷兩端的突出表現）

但北市的庫存壓力卻也不小。根據昆明銳理的半年報數據顯示，北市的住宅存量達到了124.88萬㎡，僅次于官南闆塊。

這描繪出的北市新房市場狀态是買房的人不少，但卻也有着大量的存貨。這可能意味着許多老舊房源乏人問津，正應了前面提到的北市居住條件為人所诟病的問題。

通過一個更具體的例子能對此有更直觀的感受，那便是世博這一闆塊過往的住宅銷售情況。

由于相關研究機構将世博單列為一個闆塊監控，我們得以了解到其真實的市場走勢：

（世博闆塊近一年多以來的幾次價格躍升，都與成交大漲有關，數據來源昆明銳理）

觀察自去年以來的世博新建商品住宅月度成交量與價格走勢，能發現其單月銷量破1萬方已屬難得；而區域均價從2020年初的不到1.2萬元每平，攀升到了1.6萬上下。

而且，每次成交大漲，都會推動住宅價格上一個台階；而成交大漲的月份，也正是區域内僅有的一兩個高端項目有推貨的時候。

這樣的現象揭示出兩個事實：

首先，世博闆塊并不缺乏購買力，成交的疲軟更多源自優質産品供應量的有限；

其次，區域内的購房者需求更優質的産品，為此其并不介意付出更高的價格。

總結下來，世博這一闆塊新房市場當前的主要矛盾，是人們需求更多優質産品，與供應端無法提供足量貨源之間的矛盾。

而次要矛盾，則是配套方面的長期掉隊。

世博闆塊因鄰近世博園與金殿風景區，有着突出的自然景觀資源，但除此之外，商業、學校、醫院等其他與生活密切相關的配套，其再無亮眼之處。這自然難以吸引到當下的購房者。

（除了世博園，世博片區鮮有其他拿得出手的配套）

發現沒有，世博其實有點像一個微縮版的北市：

兩者都有過高光時刻，對世博而言，是最初的高天流雲、公園道一号等項目，帶動其成為了昆明最早的豪宅富人區；對北市而言，則是其多年沉澱換來的傲人成熟度。

同時，兩者又都面臨着問題：不缺購買力但離大火又總差那麼一步，背後揭示出的是區域急需一場全面更新，以更貼合當下購房者需求的這一迫切任務。

世博的機會真的來了

所以，對于類似世博這樣沉寂了多年的老牌豪宅富人區，當前還有購買的價值嗎？

如果這一問題是在去年年初時提出，回答可能是否定的；但一年半之後的現在，答案變了，因為這段時間圍繞世博有三件大事發生。

第一件事，是世博“融園入城”計劃的推進。

早在2019年時，世博園便有“打開大門、融園入城、創新産業、持續發展”的策略提法，其目的是為了讓世博園這一原先封閉的景點景觀，更多與城市空間和生活産生串聯互動，将“園”與“城”融合為沒有邊界隔閡的一體。

（融園入城後将打造的新世博園效果圖）

去年9月，世博園正式開始啟動提升改造建設，計劃在未來以一個開放的全新姿态亮相，集門戶地标 文化商業 公園綠地 交通樞紐等更多功能于一身。

第二件事，是世博分區以及金殿分區均在去年公布了新的規劃調整内容。

這兩個相鄰片區新規劃中的一個共同亮點，是都對過往的配套短闆進行了針對性補齊。

比如在世博分區，計劃新增從幼兒園到高中總計84個班；而在金殿分區，則提出了更為完善的囊括文化、教育、體育、醫療衛生等設施的詳盡建設方案。

（世博片區調規後增加了更多配套設施規劃）

這裡面值得格外一提的是金殿分區，其調規前後最明顯的變化是取消了原有的幾處集中商業，轉而增加了居住、教育等用地比例。而且其在設置各類設施時，嚴格按照十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈和五分鐘生活圈的範圍，進行了更合理的配置。

（金殿分區調規前後對比）

換言之，這一片區未來的每個住區都将自成一個中心，因為各類配套都環繞在其周邊。這其實也是整個北市新項目布局的一個特點，像在做“填空題”而非“問答題”——空間上有限制，但同時也有着成熟配套。

第三件事，則是今年上年三環閉合方案的最終确定了。

根據最終方案，東北段三環将自東三環金瓦路口，于呼馬山公園位置向東北展線，繞金殿山（鳴鳳山）接沣源路口昆曲高速立交。這意味着其将穿越世博片區，并将其串聯到整個環線中。

（三環閉合最終方案，紅色為既有線路，藍色為待建/改建線路，昆明樓市制圖）

這三者之間其實是互有關聯的：世博要融園入城，入的不僅僅是眼前的片區或單一個北市，其仰仗三環這樣的交通系統與城市區域進行連接；而兩個片區規劃将各種配套設施打散融合，構建各種生活圈的做法，其實也契合了“無界”這一思路。

而尤為關鍵的一點是，這三件事所利好的都不僅僅是一個世博片區或是北市，而是整個昆明；加之其并非全由一個主體來推進，使得這幾件事成功的可能性大增。

在老牌富人區該如何做新選擇？

透過這三件事，相信大多數人對世博的前景已無太多疑問。但對區域而言還有一個關鍵的問題待解。

還記得前面提到的世博新房市場的特征和瓶頸嗎？前期積累使其不缺購買力，需求更有品質的産品，配套是短闆——三件事可謂瞄準了配套對症下藥，那關鍵就落在供應端了。

好消息是，年内在世博核心闆塊内将有至少3個純新盤計劃亮相，而且其中不乏一些看上去就頗有實力的選手。區域内的購房者不用再為沒得選發愁了，而是該考慮選誰這個問題了。

對于新項目而言，購房者視野最早可見的信息是品牌，而這第一眼印象也很大程度上影響着最終的選擇。

一方面，通過參考相關企業在本地過往開發項目的情況，購房者能對其工程、景觀、服務等有一個綜合的認識，了解到其項目開發水平的高低；另一方面，品牌實力及當前的企業運營狀況，預示着未來其能否将規劃一一落實。簡而言之，就是口碑。

而以此為準繩，幾個新項目中最值得關注的，可能當屬華夏陽光與金地聯手打造的金殿分區項目了。不久前其剛召開了案名發布會，定名為華夏金地世博一号。

（華夏金地世博一号近期公布了項目案名）

這兩家企業其實有着不少相似之處，比如在本地都有着豪宅基因并交出了成功作品。

華夏方面不用多說，其過往在昆明開發的華夏禦府、華夏四季等項目，走的均是高端路線；而金地方面也拿出過金地雲海一号、中交金地·中央公園這樣的明星項目。

仔細觀察這幾個項目的分布，能發現其不是在滇池，就是在巫家壩這樣的熱點闆塊。這些區域的标簽曆來都是高價、高端，也意味着更為苛刻的客戶與要求。

而上述項目則無一例外交出了值得稱道的成績——金地雲海一号首開時洋房便告罄，一年多時間住宅産品全部售光；而華夏四季作為一個進入第四期的項目，今年上半年的銷售金額排到了全市第4位，後勁十足。

價格、銷量、口碑均叫好叫座的多個精品項目在前，意味着未來世博一号的産品，可能正是區域購房者所需要的更新升級之作。

另一個相似之處，是二者的業務範圍都貫穿了地産、商業、服務這一全鍊條。這點在世博一号項目上顯得尤為重要，因為其是一個商住混合項目，一部分用地将用于打造商業。

正如前面所說，新的片區規劃将各種配套打散，與每個社區深度融合，更多像世博一号這類綜合性項目的出現，考驗的将是企業的綜合運營能力。正因為是在做“填空題”，怎麼把空“填”得剛剛好，不偏不倚，是需要一定品牌實力的。

（看看世博一号與周邊教育設施的關系，不難理解什麼叫“填空題”）

當然，最能說服購房者的還是實打實的銷量。據克而瑞統計，今年上半年兩家企業在本地分别交出了超20億元和17億 的銷售業績。對于均隻有個位數項目在售的這兩家房企而言，能在上半年的昆明市場交出這樣的答卷，足見彼此的含金量。

對于世博乃至整個北市而言，确實很長時間沒有類似的企業組合帶來新項目了。

正因有了成熟的基礎，所以世博與北市是時候往更高處生長，開始換代與更新了。

從這個角度而言，世博一号這類項目所要改善的将不僅僅是人們的居住，而是重振整個區域的氣質與面貌。

不辜負對北市仍有期待的人，讓他們的生活能更進一步。

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