之前看到過一句話，說是：你能看到多遠的過去就能看到多遠的未來。

這話說的有道理，卻也存有一定的局限性。

社會的進步總是在爆裂中曲折向前，其發展邏輯未必遵循經驗的推導，尤其是互聯網大數據、智能化時代的到來，對各行各業的颠覆都是前所未見的。存量富有養分，但要防止變為增量的包袱。

面對房地産的大勢演變，我們也該抱有這樣的心态：永遠未知，永遠求知，永遠新知。

在北京樓市，随着商辦和住宅市場的真正分離，共有産權、租售同權、長租公寓等新生物種的出現，房地産行業進入了艱難的轉型期，沒有經驗的參照，隻有勇敢的破局，在混沌中尋光而行。

從商辦元年的突如其來，到年中的歧路徘徊，再到年底的意外轉機，特别是一些位處新城的商辦項目傳來熱銷喜訊，讓步入冬季的樓市感覺到一絲暖意。

寫字樓的營銷破題尚假以時日，但商業卻在新城備受追捧，究其原因，『地産營銷人』淺談幾點看法。

1、總規定心丸，新城大變樣

北京新總規為新城賦能，長期前景帶來投資信心。

随着地鐵線路的增多，名校的進駐，醫療資源的導入，商業配套的完善，新城在幾年之内面貌上将煥然一新，這一點在東部的通州和西部的門頭溝體現的尤為充分。

就樓市而言，新城的住宅已從瘋狂中回歸理性，而商辦則此消彼長，釋放出巨大利好，展示出與區域同步發展的獨立上升軌迹。随舊有商業形态的落幕，新型商業呼之欲出。

無論是商街還是購物中心，對于新城都是新鮮事物，也是區域衍生的必然成果，如能參與其中，便能分享區域蛻變釋放的商業紅利。

2、告别窗口期，稀缺小商業

“326新政”導緻将來所有可售商業套内建築面積不能小于500平米，如果以建築面積反推則預示着明年的商業主力面積會接近700平米。

商業面積一旦變大，這幾乎與普通投資者無緣。

可以預見，處于存量狀态的小面積商業會快速去化，窗口期告别之際，小戶型商業價值盡顯。

另外，由于住宅限購的層層加碼，商住市場消失，對地産有投資偏好的客戶急需尋找适合的替代品，因而像具有先進規劃理念，區位優勢出衆的，高性價比的小商業就更容易受到追捧。

3、體驗式消費，新商街爆款

電商的崛起提高了消費的效率，但節省出的時間最終還是要回到真實場景裡。

所以，當下注重消費環境改善和消費體驗打造的新型商業形态受到人們的歡迎。

像阿裡旗下的盒馬鮮生、小米之家體驗店、三隻松鼠投食店等就是利用全新的線下場景營造和完美的購物體驗而成為“新零售”模式的爆款實體店。

也就是說，不管是城市發展的需要，還是内部消費行為模式的轉變，商業正在以一種全新的姿态重新回歸市場的價值體系裡。

就在剛過去的10月，位于北京門頭溝新城的保利首開•歡樂大都彙首次以全商鋪的形式開盤，一經亮相，便交出了近3億元銷售額的答卷，有力的證明了商業投資的回潮趨勢。

歡樂大都彙是由首開地産和保利地産兩大開發商在京西區域打造的首個集商業、辦公于一體高端城市綜合體。

區域唯一的地段優勢是保障歡樂大都彙能逆勢熱銷的首要前提。

歡樂大都彙占據從北京市區進到門頭溝頭排的位置，可通過蓮石路、阜石路直達北京城二環；而去往北京首條磁懸浮地鐵線S1号線的始發站必經歡樂大都彙，距離最近的小園站也僅有約500米，可以說是真正的門城核心，黃金樞紐之位。

歡樂大都彙采用國際流行的開放式商業街區設計，參照朝陽藍色港灣商業街、房山長陽奧特萊斯購物中心等成功商業範例，結合項目周邊市場與門頭溝新城的區域特點，打造出區域罕見的創新商業形态。

歡樂大都彙通過利用街道将商業分割成為商業獨棟，使得每棟樓均可臨街，提升了金角商鋪50%，而這樣的設計也大大增加了人流節點型商鋪的數量與配比，項目将這一配比提升到60%以上，大幅提升了商鋪的人流量與展示性。

在商業面積設定上，歡樂大都彙推出的主力戶型在100—200㎡之間，在未來商鋪面積強迫變大的規則下，小戶型商業具有明顯得總價優勢和較低的入手門檻，投資價值不言而喻。

此外，歡樂大都彙商業采用“一拖二”的形式，商鋪一層層高可達4.9—5.3m，二層層高3.6—4.4m，均為“大面寬短進深”的設計（面寬多數為4—8m，進深7—14m），保障空間的同時也能使商鋪獲得最大的展示效果。

不僅如此，歡樂大都彙還在商業的二層及樓頂采用了大量的露台、花園天台設計，大大增加了空間使用率。

另外，歡樂大都彙的絕大多數商鋪配有上下水及燃氣，适合餐飲企業運營使用，增強了産品的租賃價值。

在招商支持方面，歡樂大都彙也是借助自身優異的條件和保利地産豐富的商業整合資源積極引進各大品牌商家入駐，快速建立起成熟的商業氛圍，以确保客戶投資回報盡快實現。

北京的新城正在迎來曆史上最好的發展時機，如何搭上新城成長的那班車，是斬獲紅利的關鍵。

被炒高的住宅，也許不再是最好的選項，起步中的商辦尚在“窪地”之中，明智如你應自有高見。

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