簡述技術經濟分析的程序?測算分為靜态測算和動态測算靜态測算是沒有時間概念，邏輯就是收入多少、總成本多少、利潤多少；，現在小編就來說說關于簡述技術經濟分析的程序?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

簡述技術經濟分析的程序

測算分為靜态測算和動态測算。

靜态測算是沒有時間概念，邏輯就是收入多少、總成本多少、利潤多少；

淨利潤=收入-成本-費用-稅費；

核心指标：銷售淨利率=淨利潤/銷售收入。評判項目淨利率6-15%；

動态測算是有時間概念，從拿地開始，每個月的收入和支出；

動态核心測算指标是IRR（内部收益率），各公司對IRR的标準不同，12—20%；

測算的邏輯

測算的大邏輯，其實寫立項報告的大邏輯，也是研判項目的大邏輯，也是房地産開發的邏輯。

分為以下幾個部分：1.項目技術經濟指标；2.售價預判；3.成本及費用預判；4.進度假設，開工，開盤，售罄，竣工及相關成本的支付費用；5.融資假設，借多少，借多久，利率多少？6.稅費計算；7.1-6具備，項目利潤就出來了。

靜态測算實例

用地性質：商住用地；占地面積：5.0萬㎡，容積率不大于2.0，兼容不大于10%的商業，建築密度不大于25%，建築限高45米。車位配比：每100㎡配備1個車位，土地款4億元。

1.項目經濟指标表

2.計算計容建築面積

計容建築面積=占地面積*容積率

3.拟定業态比例

建築密度算平均層數

建築密度=各類建築基底面積總和/場地用地面積*100%

建築密度經驗值，多層小區一般25-30%；高層小區一般20-25%；公建和商業建密度會更高。

平均層數=容積率/建築密度

案例平均層數=2/25%=8層

普通住宅一般1-2層每層4米左右，以上每層3米左右。8層的小高層是不會超過限高45米。

4.拟定不同業态的面積

配套面積：按照最低要求。計容10萬㎡，假設配套≥500㎡。10萬-500=995000㎡；

商業面積：地塊是商住用地，兼容不大于10%的商業，商業最大可以做到10萬*10%=1萬；

基于商業的去化比住宅慢，假設商業面積4500㎡；

住宅面積=計容建築面積10萬-配套500-商業4500=9.5萬㎡。

車位個數：按照要求100㎡配備1個車位。車位數量=10萬/100=1000個。

不計容建築面積

地下車位面積=車位個數*35-40㎡/個；

案例面積=1000*35=3.5萬㎡。總占地5萬㎡，地下室面積3.5萬㎡，一層就夠了。

提示：一般來說，地下建築面積占到計容面積的30% ，車位配比越高，地下面積越大的項目，收益情況越差。車位配比1:1.5的項目就不如1:1的項目。

可售面積，住宅、商鋪都可售；車位因為不太好賣，一般銷售數量要打折。

總建築面積=計容建築面積 不計容建築面積

最終經濟技術指标

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