文/程冠軍

位于中國首都北京CBD的華貿中心，總建築面積約100萬平方米，總投資約100億元，是首都北京的國際化新地标和世界級商圈。

華貿商圈擁有華貿麗思卡爾頓、JW萬豪兩座國際五星級酒店，集聚了CHANEL、LV、PRADA、ARMANI、APPLE等2000個著名時尚品牌，主力店北京SKP自2011年即成為“中國店王”，連續10年蟬聯中國百貨單店銷售額第一名；2019年銷售額153億元，位居全球第二；2020年，在全球新冠肺炎疫情肆虐的不利形勢下，北京SKP逆勢奔騰，銷售額高達177億元，成為全球第一。

華貿集團在這片約230畝的土地上打造了城市綜合體世界級品牌，鑄造了中國時尚領導力，引領了世界潮流。為解碼中國時尚，解密華貿商圈，資深媒體人、知名文化學者程冠軍專訪了華貿中心創始人、華貿集團董事長、黨委書記房超。

“三個負責”鑄就華貿品質

程冠軍：華貿這個名字很有意義，“華”者中華，“貿”者貿易。既有中華文化的深厚底蘊，也有改革開放的風氣之先。請您回顧一下華貿的成長曆程。

房超：正如您所說，華貿這個名字看似平淡，其實含義底蘊深厚。因為我們在中國的北京，這裡又是北京的CBD，“華”代表中華，貿易是其基本特征。華貿這個品牌至今已經走過18年的發展曆程。在企業創立之初，我們就設定了一個非常明确的目标——做有理想、有追求的企業。為了這個目标，我們經過了艱苦卓絕的努力，才有了今天的成就。

在創辦華貿之前，我們首先對行業進行了認真梳理和思考，之後得出一個結論：華貿要對城市負責，對社會負責，對曆史負責。

▌首先要弄明白建築是什麼。建築實際上是城市的單元，城市是由建築和建築所組成的空間構成的，必須強調城市設計理念，建築首先要對城市負責。

▌其次，建築本身創造了一個平台，是為商務和生活搭建的平台，是為社會服務的，不僅與使用者而且與整個社會有關，具有極強的社會性，因此應該對社會負責。

▌第三，人們每到一個城市或一個地區，往往會通過建築考察這個城市的曆史和文化，建築是曆史的載體，其本身就構成了曆史，所以我們還要對曆史負責。

“三個負責”決定了華貿中心的規劃定位和未來，也造就了華貿的理想是打造世界一流新城市形态。

城市綜合體就相當于“城市中的城市”，城市功能在此得到濃縮、高度集約。正是帶着這種理念，我們才形成了“三個負責”企業宗旨。

當時“三個負責”在業内引起了較大轟動，很多人認為這種高起點的定位是天方夜譚。如果要實現這個定位，就意味着我們會付出得更多，需要承受的市場風險也更大。

怎麼辦？要麼放棄目标，要麼降低目标，要麼堅持目标并根據目标改變傳統商業模式。我們理所當然地選擇了後者，于是根據目标定位确定了“開發、運營一體化，持續創新提升”的全新商業模式。

當時大部分開發商就是開發、銷售，再開發、再銷售。而我們是開發運營一體化，開發的時候就量身定做，運營的時候就持續創新提升，确保與世界同步，最終一步步使這個項目發揮到最佳狀态，産生最大價值，實現土地價值最大化、城市價值最大化、社會效益與經濟效益最大化。

這些年來，我們一直努力做先進生産力的引領者。我們有一個目标定位，就是與時代同步，與世界同步。華貿中心從建成到現在已經運營十幾年了。華貿中心不僅現在與世界同步，再過幾十年依然會與世界同步。無論科技怎樣發展，市場怎樣變化，隻要我們堅持宗旨和理想，堅持做到最好，就會永遠跟世界同步。

華貿中心的成功，源于自身獨創的一系列模式：

▌一是整合國際優勢資源，鑄就開發建設、招商運營一體化能力；

▌二是持續創新提升運營水平，保持處于國際前沿水準；

▌三是注重社會效益與經濟效益雙豐收，确保土地價值最大化。

北京華貿中心采用了創新的商業模式，快速打造了國際品牌，跨國公司與知名企業雲集，形成了與世界同步的商圈，樹立了城市地标，推動着區域經濟發展與城市國際化進程。

程冠軍：據了解，北京華貿中心建設之前，這裡是一片破舊的工廠。您打造的華貿中心就像一件精美的藝術品，因此您也更像一位藝術家，把這個項目當作藝術品，靠匠心打造它、終生雕琢它。

房超：北京華貿中心在15公頃的土地上，做了北京最高端的城市綜合體項目。這個項目上馬之初争議很大，當時很多人不看好，幾乎沒有人認為這個項目會成功。我的觀點是，如果把一件事做到最好，就一定會成功。

為此，我到處找投資者，一個一個投資商看到項目模型都笑了，認為簡直是空中樓閣。也有人說，你講得非常生動，故事确實很好，但這個地段不行，城鄉結合部位置太偏僻。當時，我們是在這種環境下堅持下來的。

為了實現理想與追求，在設計理念上我們殚精竭慮，選擇世界最優秀的規劃設計師，經過大半年晝夜努力，一步步形成方案。

為了做到最好，專業的事要交給最專業的人，項目每一個不同的功能都由不同的設計師團隊設計，如商場是英國設計師，寫字樓是美國設計師，酒店是中國設計師。當時酒店設計師還是年輕人，我就把理念告訴他，一點一點地對設計方案進行改進優化，現在他已成了建築大師。很多人說，是華貿中心這個不平凡的、具有巨大挑戰的項目為行業孵化了一批設計大師。

華貿的設計理念全球獨一無二。

整個華貿商圈，地上、地下相互貫通，而兩個相互聯通的國際超五星酒店設置在同一個商圈，這種模式全球罕見。在華貿商圈，商務辦公、商業零售、酒店服務、公寓居所等每個功能之間既可以互動，又相互促進、相得益彰，營造了一種全新生活方式。

一方面酒店給寫字樓做配套，另一方面寫字樓也給酒店提供了客源，寫字樓用戶大部分都是跨國公司，跨國公司高管出差需要住酒店，酒店就有了主力客群；商場給寫字樓提供配套，然後寫字樓又給商場提供主流客戶，寫字樓約3萬人加上來訪者變成商場的主流客戶。華貿就是這樣一種循環的、具有内生動力的綜合體生态圈。

我們的目标是要把華貿中心城市綜合體的理念做成商業模式，并進行推廣。類似模式國外也有，像美國洛克菲勒中心等，但我們的理念更超前。國内一些所謂城市綜合體做得不到位，有人認為隻要項目大，裡面有商場、寫字樓就是城市綜合體，這種觀念是錯誤的。

城市綜合體有嚴格的定義，其特征是綜合、高效、有機、融合、生态、自循環。華貿中心符合這幾大特征，是真正意義上的城市綜合體。

事實證明，華貿的崛起改變了北京的城市格局。由于有了華貿，城市由此往東延伸，大家對這個地段的認知從原來的城鄉結合部徹底改變了，如今這裡變成了樞紐，變成了CBD，城市末端變成城市中心，社會效益遠遠大于經濟效益。

其實我們做華貿項目，是做了一個企業家的情懷，做了一個中國模式的情懷。它的成功不僅在于經濟效益，更在于創造了一種主流地産價值觀。

今日華貿中心在這片隻有15公頃的土地上，創造了令人驚歎的經濟效益和社會效益，創造了多項中國第一和世界第一。整個華貿商圈容納3萬人就業，每年為國家創造100多億元稅收。北京SKP作為華貿中心主力店，單體商業2018年銷售額達到135億元，2019年達到153億元，2020年達到177億元，成為世界第一。

華貿成功的主要原因是我們在創建之初就給自己定下了“國際一流”的目标，并為這個目标堅定不移去努力。在種種困難面前，我們都無所畏懼、不忘初心，堅持向前走，砥砺前行，最終實現了這個目标。我們的體會是，任何一件成功的事情，都不會一帆風順，成功的背後一定是艱辛的努力。

“四個融合”築牢黨建基石

　　程冠軍：華貿不僅是引領全球的城市綜合體，而且黨建工作還是北京市非公黨建的典範。作為一家國際化非公企業，華貿為什麼如此重視黨建？　　房超：華貿能有今天的成果，是黨建和企業發展完全融合的結果。早在企業成立之初，我們就在管理上有一個思考：這個企業應是什麼樣的企業？是臨時企業還是百年企業？是單純追逐經濟效益的企業，還是社會效益和經濟效益并重的企業？這些問題思考清楚之後，我們在設計企業治理架構時，就把黨建工作放在重要位置并融入企業治理過程，使黨建和企業發展完全融合在一起。 華貿中心1500個在冊員工，近50%都是黨員，公司黨委下設10個黨支部，中層以上幹部70%是黨員。黨員在企業中發揮了政治保障作用，起到了先鋒模範作用。在華貿，無論黨委還是黨支部，黨組織活動均實現了制度化、經常化。特别是每當企業決策運營碰到困難的時候，我們都特别強調發揮黨員先鋒模範作用和黨組織的保障作用，而且每當這個時候，黨組織的力量總是能起到非常大的作用。 總結華貿的黨建工作，我們的體會是：黨建和企業發展融合在一起，必然帶來正能量，這個正能量就是一種獨特的企業文化。随着市場經濟的發展和信息化、全球化時代的到來，人們的思維和追求變得多元化，社會也變得越來越浮躁，這就給企業管理帶來巨大挑戰。但十幾年來，華貿員工隊伍一直十分穩定，原因在于我們的企業文化是在黨的召喚和影響下具有正能量的企業文化，這樣的文化落到每個人身上都是正能量。華貿人給人的感覺是充滿了勵志精神，做事專注、認真、積極。大家來到華貿看到的是正氣向上的企業文化和精神風貌，其實這種企業文化背後的基石是黨建。

程冠軍：您用“基石”這個詞非常好。這就像所指出的，黨的建設是國有企業的根和魂。看到華貿的黨建，我們也可以說，黨建是非公企業發展壯大的基石。剛才您談到融合，華貿的黨建和經營工作是如何融合的？

房超：我們有“四個融合”。

▌一是黨建和企業發展融合

這是一種高度融合，具體做法是：公司所有重大決策和重大制度，以及不同時期的大事，都要交由黨政班子和黨政聯席會研究決定，實現了黨的政治保證和企業行政推進完全融合。企業發展到哪裡，黨組織就發展到哪裡。

我們在上海成立分公司之初，從十幾個人過去創業開始，馬上就成立了臨時黨支部。我們在廣東、江蘇也是如此，企業發展到哪裡，黨組織就建在哪裡。這樣，公司每一個黨員都可以毫無斷檔地參加組織活動，使黨組織的作用能夠發揮到每一個時期，每一個環節。

▌二是黨建與員工成長融合

在華貿有一種現象，許多年輕人都積極要求入黨。我們招收大學生和社會上的年輕人，來公司後，他們很快就受到這個環境的鼓舞，成為入黨積極分子。對于這一點，外界一直感覺很奇怪，不知道為什麼在我們這樣的國際化企業，青年人會積極要求入黨。

為了培育企業文化，我們每年出一本《與華貿共成長》内刊，選登的大都是年輕員工的心得體會，現在已經有十幾本了。通過這本内刊，員工可以看到同事乃至領導對企業和社會的一些看法。通過這些年的黨務工作，我感覺隻要給年輕人一定的平台，一定的條件，他們完全能夠承擔大任，能夠成為弘揚正能量的強大力量。

▌三是黨建與社區融合

華貿不僅是商貿中心，而且還擁有高端社區。這裡有幾百家企業，是一個小社會。

企業在這裡運營、開展商務工作，這些企業經營者很多生活在華貿公寓和社區。入駐華貿中心的企業少則幾十人，多則幾百人，最大的企業有上千人。這些企業大部分總部并不在北京，企業派出的黨員過組織生活、開展活動都是由華貿承接下來的。

為此，北京市朝陽區華貿社區黨委專門設立了華貿社區辦事處，成立了社區黨委。企業一進駐，我們就立即上門，與華貿社區黨委一起走訪，問他們有什麼需求，企業有沒有黨員、有多少黨員、有沒有黨組織，特别是對黨建工作有什麼需求，黨組織活動有沒有地方，歡迎他們加入我們的黨員之家，起到了一個承接、孵化、支持作用。

在寸土寸金的CBD，我們無償拿出700平方米的場所，建設了專門的黨建活動中心。在黨建活動中心，可以開展各種文化活動、興趣活動、黨員之間的互相交流活動等。600多家企業黨組織的黨員在華貿中心擁有了自己的家。

▌四是黨建與社會責任融合

員工進入華貿首先要通過培訓，讓員工對企業“三個負責”的理念入腦入心。為此，我們制作了《員工手冊》，在員工手冊中，黨的紀律與企業管理都保持高度一緻。整個培訓過程程序化、制度化，通過培訓實現黨建和社會責任的高度融合。

通過培訓，員工的态度會發生很大改變，來華貿之前認為自己是很普通的人，但進入這個團隊之後才發現自己和大家在一起做着了不起的事。這就是一種文化的力量、一種融合的力量、一種凝聚的力量。我們每個人都很平凡，但是我們在華貿團隊裡做了不平凡的事。

這種融合不僅是組織的融合，而是每個人都要融合，每個華貿人要把這個DNA融合到自身的思想和行為。黨建就是先進生産關系，也體現了先進生産力。黨建是華貿的DNA，也是華貿企業文化的基石。

房超：“企業治理的所有内容都具有哲學性。” 圖為作者與房超（左）對話

華貿品牌：講好中國故事

　　程冠軍：世界一線高端品牌都在華貿安家落戶。通過華貿，中國可以看世界，從而走向世界，融入世界。通過華貿，世界也可以看中國，從而走進中國，了解中國。華貿是用商業和貿易講好中國故事，展示中國形象。　　房超：華貿人有一個共同特點：大家都默默工作、默默付出，從不張揚。但我們的結果是不平凡的，我們的默默付出創造了驚人的經濟效益和社會效益，也創造了讓外國人肅然起敬的中國品牌。很多外國大企業來華貿談合作，都對華貿肅然起敬。特别是世界著名奢侈品巨頭，他們号稱先進時尚文化的代表、時尚的代表。不管是LVMH，還是萬豪集團，他們從華貿看到了中國未來，從華貿身上理解了中國為什麼能夠崛起。過去，他們看不懂中國，通過兩三年與我們的品牌合作，通過無數次談判、無數次交流、無數次碰撞，最後不得不由衷感歎中國的發展、中國的成功。在華貿，我們與外國品牌都是平等的關系，我們尊重他們的成就，他們也更加尊重我們和我們取得的成就。　　程冠軍：中國經濟從高速發展轉向高質量發展。實現高質量發展必須推進中國企業的文化升級。您怎麼看文化升級對企業發展的引領作用？　　房超：企業文化是企業的靈魂，因此文化升級非常重要。企業文化實際上體現了一個企業最本質的特征。從我們公司角度看，黨建是企業的基石。在華貿，黨建不是天天喊口号，而是要融合到日常文化當中去。所以華貿的企業文化特質就是以黨建為基石的企業文化，正是這個特質形成了我們的經營理念。在這個理念引導下，再加上專注和努力，就形成了今天的成果。一個企業是這樣，一個人也是這樣，一個人有性格、有獨特的氣質，這個企業也應該有氣質，黨建文化就是華貿獨特的氣質。 企業文化建設在華貿的地位至高無上。我們考察一個員工、一個幹部，如果他所謂的專業能力很強，但不是我們需要的自律者，我們堅決不要。這一點沒有任何緩沖餘地，一票否決。我們對每一個員工，最看重的是他（她）的正能量，他（她）的上進心，一種希望創造性地把事幹好，希望發揮自己價值，具有高度責任感和自驅力的特質。隻要有了這個特質，我們并不很在乎他（她）是不是有很強的專業能力，因為專業能力弱一些我們可以培養。一個大學畢業生入職之後，首先要經曆一個學習的過程，這個學習過程就是企業文化的融入過程。融入之後就成了這個員工的DNA，有了這個DNA就很難被其他不良文化颠覆。如此，這個人就穩定了，就願意做最難的事、最有創造力的事，就會成為企業骨幹。華貿中層以上幹部三分之一是通過這種方式培養起來的，骨幹力量有一半以上是我們自己培養的。這個做法與其他企業不同，有些企業是要熟手、發高薪，之後迅速淘汰，這個工作不需要你了，你明天就可以走人。我們不是這樣，我們是站在培養的角度來對待員工和人才。　　程冠軍：管理的最高境界是管思想。企業家到了一定境界，就是思想家。在企業文化建設中，華貿是如何實現思想引領、以文化人的？　　房超：我們這種不斷超越自我、持續創新的引領型企業，工作節奏比較快，組織全員培訓的機會相對較少。那麼，如何解決員工的思想問題？我們的經驗就是以會代訓，就是利用開會的機會進行思想教育和培訓。這個習慣，我堅持了近20年。任何會議，每一次我都是先講思想，思想内容要占三分之一，然後講具體工作安排。這樣，每次開會都相當于上思想課，而且十分生動，有現實針對性。員工在這種企業文化氛圍中成長，既解決了思想認識問題，又獲得了實際工作能力。十幾年來，我們一直堅持這麼做。也正因為如此，十幾年來，華貿員工從沒有負能量的東西出現。我不能保證每一個員工成才，但是我們能保證每一個華貿員工都擁有正能量。 任何科學，任何專業，到了最高境界就是哲學。企業家到了一定高度，思想必然上升到哲學的層面。企業治理的所有内容都具有哲學性。這也是企業家的歸宿。 人的心靈要有寄托的地方，人最終的心靈歸宿就是文化。企業家心靈的最後歸宿是寄托在哲學、文化上。這個文化不是具象的物質擁有，而是一種精神境界。　　程冠軍：您是靠什麼力量把世界頂級時尚品牌吸引到華貿商圈的？　　房超：世界頂級時尚品牌也需要找到最适合品牌發展的地方，我們做了最好的華貿中心，引起了他們的濃厚興趣。他們一看這個項目的水平不亞于紐約的地标、巴黎的地标，就會進一步産生合作意向。我們的經驗是，合作洽談不是簡單地談生意，關鍵是要有文化和價值觀的碰撞，有深層次的溝通與認同。第一次見面要先和對方平等交流，然後是談文化和價值觀，最後才是談商務合作，談彼此的要求。到這時候，生意就變成了一層窗戶紙。我們要按照國際規則運作，談國際市場和基本規則與做法，抛出非常合理的方案。所謂合理，絕不是隻強調我方要求，而是充分考慮利益相關方，我的要求和對方的要求一定要達到雙赢。最後，我們還要永遠記住一條：談妥之後，你要做到最好！

本文發表于《企業管理》雜志2021年第三期

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