（報告出品方/分析師：開源證券 齊東）

1.1、中國城鎮化率64.72%，新增城鎮人口跌破2000萬

統計局最新數據顯示，2021年中國城鎮化率已經達到64.72%。

每年新增的城鎮人口在2019年跌破2000萬人，受疫情影響，2021年全年新增城鎮人口更是大幅回落至1203萬人，整體呈現逐年下降的趨勢。

新增城鎮人口是住宅新房市場的核心需求，研究清楚未來的新增城鎮人口發展規律有助于我們理解未來房地産行業的發展空間及發展路徑。

房地産企業的經營管理思路也需要根據未來的新增城鎮人口趨勢進行相應的調整。

1.2、城市化的本質是人口集聚，DID 率更能反映人口集聚趨勢

城市化的本質是人口由農村向城市流動的過程，在人口沒有發生流動的情況下，如果單純因為行政區域規劃的變動或統計口徑變動而導緻城鎮化率發生變化則并不能體現人口流動與集聚的真實情況。

比如日本在平成 11 年（1999年）至平成22年（2010年）之間，市町村大量合并，導緻非城鎮地區被合并到城鎮中，城鎮化率出現了異常的提升。

而日本統計局發布的另外一個指标，人口集中地區（Densely Inhabited Districts）的人口占總人口的比例既 DID 率，更能體現真實的人口流動與集聚情況。

日本統計局對于人口集中地區的定義為：人口密度為 4000 人/km²以上的調查區或市區町村内互相鄰接、合計人口在 5000 以上的調查區。

作為參考，北京2020年統計局披露的人口密度為 1334 人/ km²。日本在 1960 年的城鎮化率為 63.3%，與中國 2020 年的城鎮化率水平接近。

而日本1960年的 DID 率為 43.7%，數據顯示日本在城鎮化率達到 63%之後，仍然經曆了長達 20 年的人口快速流動與集聚。

1960-1980年，DID 率由 43.7%提升至 59.7%，提升 16%，高于同期城鎮化率 12.6%的提升幅度。2000年之後，日本 DID 率仍以每五年 1%的速度持續提升。

日本與中國具有文化的同源性，在家庭觀、住房觀念較為接近。同時在地理位置上臨近中國，氣候環境與中國沿海區域接近。此外日本整體面積約等于中國兩個省的面積，縣面積與中國地級市面積相近，我們認為日本的城市化發展曆史有較強的借鑒意義。（報告來源：遠瞻智庫）

我們後文也将進一步分析日本 1960 年後城市化發展和人口流動與集聚的規律，并結合當前中國的實際情況，展望未來的國内城市化演繹路徑與房地産行業的發展趨勢。

2.1、1960 年後，日本共經曆了四個階段的人口流動與集聚

根據日本的 DID 率水平及增速可對日本的城市化發展劃分四個階段：

階段一：1960 年-1970 年，日本 DID 率仍保持較快增速，全國 DID 率從 43.7% 快速上升至 50%以上，5 年 DID 率增長 5%左右。

階段二：1970 年-1985 年，DID 率增速開始下滑，全國 DID 率突破 60%，5 年 DID 率增長水平從 5%逐步降低至 1%。

階段三：1985 年-2000 年，DID 率增長速度略有反複後下降，全國 DID 率達到 65%，5 年 DID 率增長水平回升後降至 1%以内。

階段四：2000 年之後，DID 率繼續緩慢增長至 68%，5 年 DID 率增長穩定在 1% 左右。

階段一：分縣區表現看，日本在1960年時已經基本形成了三大都縣的人口集聚，東京都與大阪府的 DID 率已分别達到 92%與 81.4%，名古屋所在的愛知縣的 DID 率略低，為 53.8%；而其他大部分區域的 DID 率普遍在 40%以下。

在往後的 10 年，日本繼續保持了較高的城市化進程，整體的 DID 率提高了 10%。分區域來看，三大核心都縣附近的縣區 DID 率率先突破 40%，二檔及以下（下圖中 20%-40%檔位，下同）城市的平均 DID 率從 24.2%提升至 29.6%，提升速度低于核心區域。

階段二：日本整體的 DID 率提升不足 10%，人口集聚速度有所下滑；分區域看，三大都縣基本完成向三大都市圈的轉變，東京都市圈一都三縣正式确立，DID 率均超過 60%（神奈川縣達到 89%）。

三大都市圈外人口也繼續集聚，沿海部分縣區 DID 率突破 40%；但内陸大部分區域 DID 率仍不足 40%，該階段二檔及以下城市的平均 DID 率從 30.4%提升至 33.0%，提升幅度依舊低于全國平均水平。

階段三：日本正式進入失去的十年，廣場協議後日本經濟泡沫破裂，國家經濟陷入衰退，但經濟的萎靡并未改變人口的集聚趨勢。

這 15 年間日本整體的 DID 率提升不足 5%，分區域看，三大都市圈在較高的 DID 率的前提下繼續提升，京阪都市圈與名古屋都市圈的鍊接地帶 DID 率集體突破 40%，東北部分區域和南部沿海區域人口呈片狀聚集。

中部和東北部分區域 DID 率仍低于 40%，該階段二檔及以下城市的平均 DID 率從 31.6%提升至 34.1%。值得注意的是，京阪都市圈内的和歌山縣 DID 率出現了倒退。

階段四：2000 年後的 15 年，日本整體的 DID 水平僅微幅增長 3.1%，多數縣區 DID 率停止增長，同時相較上一階段，更多縣區 DID 率出現了倒退。

具體來看，除三大都市圈以外，在東北形成了以宮城縣為核心，南部形成了以廣島縣、福岡縣為核心的新的人口集聚區域。而北部的福島縣，中部的岐阜縣的 DID 率回落至 40%以下。

2.2、 一定階段後，城市化的進一步發展需要持續的人口流入

1960 年後近 60 年的時間裡，我們可以發現在日本 47 個縣（實質為 47 個行政區，43 個縣加東京都、大阪府、京都府、北海道，下文統稱縣）中僅有 14 個縣的 DID 率突破了 60%，同時也有 14 個縣的 DID 依舊低于 40%，剩餘 19 個縣的 DID 率在 40%-60%之間。

結合上人口數據，我們可以發現，當縣 DID 率在 40%左右時，DID 率與人口增長沒有明顯的相關關系，而 DID 率突破 60%的縣幾乎都有較強的人口增長水平。日本經驗說明若沒有持續的人口流入（或人口增長），區域的城市化水平（人口集聚水平）達到一定水平後，難以繼續提高。

從具體縣區表現看，三大都市圈外圍區域的 DID 率提升水平與人口累計增幅領先優勢明顯。東京都市圈一都三縣中的神奈川縣、琦玉縣、千葉縣的 DID 率分别達到 94.4%、80.2%與 74.3%，而 1960-2015 年的累計人口增長分别為 165%、199%與 170%。

京阪都市圈周邊的兵庫縣與奈良縣 DID 率也分别達到 77.7%與 64.8%，累計人口增速為 42%、74%。日本經驗顯示在整體城市化發展到一定階段後，隻有具有持續人口流入的區域城市化才能更進一步發展。

作為全球最具代表性的發達國家，美國也表現出與日本類似的城市化發展規律，根據美國商務部的數據，1950年美國整體的城鎮化率達到64%，與我國當前城市化水平接近；2010年城鎮化率進一步提升至 80.7%。

具體來看，各州2010年最後更新 （2020年數據預計2022年年内公布）的城鎮化率水平也表現出較高的差異性。

除首都哥倫比亞特區之外，加州、新澤西州、内華達州、佛羅裡達州等 8 個州的城鎮化率 突破 90%，而緬因州、佛蒙特州、西弗吉尼亞州等 10 個州城鎮化率仍不足 60%。

與日本相同，美國各州 2010 年城鎮化水平的高低也與過去的人口增速具有明顯的相關性。

不考慮哥倫比亞特區（城鎮化率長期 100%），城鎮化率突破 90%的州 1950 年-2010 年間每 10 年的複合人口增速為 21%；城鎮化率突破 80%的州 1950 年-2010 年間每 10 年的複合人口增速為 17%；城鎮化率突破 60%的州 1950 年-2010 年間每 10 年的複合人口增速為 11%；而城鎮化率不足 60%的州 1950 年-2010 年間每 10 年的複合人口增速僅為 5%。

考慮各州 1950 年城鎮化率并不相同，将 1950-2010 年各州城鎮化率提升的絕對數值與每 10 年人口複合增速做對比，相關關系依舊顯著。美國的曆史規律表現與日本一緻，在整體城市化發展到一定階段後，城鎮化率的進一步提升需要人口的持續流入，不同城市的城市化發展水平會出現較大的分化。

4.1、頂層思路轉變，城市均衡發展城鎮化向城市群模式轉變

改革開放之後，出于對經濟發展的追求，經濟增速是各級行政區的核心考核指标，從而使得各地方政府均有大力發展本地經濟的動力。

在 2005 年 7 月 21 日召開的城市總體規劃修編工作座談會上，時任國家發改委城市與小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示：“截至目前，中國有 655 個城市提出來要走向世界。

在 200 多個地級市中，有 183 個城市提出要建國際大都市。”因此盡管政策以及資源的傾斜使得我國确實存在東部、中部、西部的階梯型經濟帶，也形成了北京、上海、深圳等特大型城市，但地方政府的主觀選擇也緻使我國各中小城市發展模式較為同質化，城鎮化的發展也相對均衡。

從數據上看，截至2020年，西藏省城鎮化率僅為35.7%以外，全國其他30個省級行政區（不含中國台灣、中國香港、中國澳門）的城鎮化率均突破了 50%，其中更是有 20 個省份突破了 60%。各省城市化發展水平相對均衡，離散程度顯著小于 2010 年的美國與 2015 年的日本。

随着人口紅利的消失與人口老齡化提速，作為經濟活動的主要載體，城市的經濟增長效率急需提升。因此打破行政壁壘，推動區域經濟的協同發展，突破城市規模經濟限制顯得尤為重要，頂層思路逐漸由均衡發展向城市群戰略轉變。

2006 年“十一五”規劃首次提出“要把城市群作為推進城鎮化的主體形态”；“十三五”規劃明确我國将在全國範圍内打造 19 個城市群，形成更多支撐區域發展的增長極；“十四五”規劃進一步提出要發展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市的發展方向和建設重點，形成疏密有緻、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。

以促進城市群發展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。

優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中遊等城市群，發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群，培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州—西甯、甯夏沿黃、天山北坡等城市群。城市群發展的戰略定位和發展目标進一步明确。

4.2、 全面深化戶籍改革，流動人口落戶難度顯著降低

過去嚴格的戶籍制度是阻礙人口自由流動的關鍵因素，流動人口較難在非戶籍所在工作地安居置業，實現真正的“身份轉換”，這顯著降低了人口流動帶來的經濟增長效率。

2014 年以來，我國戶籍政策持續放松，“十四五”規劃進一步提出放開放寬除個别超大城市外的落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。全面取消城區常住人口 300 萬以下的城市落戶限制，确保外地與本地農業轉移人口進城落戶标準一視同仁。

全面放寬城區常住人口 300 萬至 500 萬的 I 型大城市落戶條件。完善城區常住人口 500 萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，确保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。

随着城市群戰略的明晰以及戶籍政策的全面放松，我們認為中國人口的進一步的集聚效應将加速顯現。

從微觀數據層面已經可以看到一定的趨勢：城鎮化率已經突破 60%，但人口增長乏力的山東、湖北省新增城鎮人口下行趨勢明顯，而廣東、浙江兩省盡管城鎮化率已經突破 70%，但每年新增城鎮人口的數量穩中有升。

往後看，城市群戰略持續推進，區域經濟發展的協同範圍延伸，人口的自由流動限制進一 步打破。

結合日美城市化發展規律與中國當前整體城市化發展水平，我們認為中國或将進入城市化發展加速分化階段，未來的新增城鎮人口預計高度集中于具有長期人口流入的城市群。

4.3、 19 個城市群包含 72 個 500 萬人口以上城市，下遊需求空間廣闊

截止 2020 年，中國共有 91 個 500 萬人口以上城市，而國家重點規劃的 19 個城市群共包含 72 個 500 萬人口以上城市，對應總常住人口 6.54 萬人。

從2020年新房銷售角度看，19 個城市群 72 個 500 萬人口以上城市對應的總銷售面積達 9.0 億平方米，占比全國 50%，總銷售金額 11.6 萬億，占比 64%。考慮未來人口的進一步集聚，我們認為這部分市場的長期市場空間具有較強的穩定性。

中國或将進入城市化發展加速分化階段，未來新房市場将進一步向重點城市群集中。本輪供給側改革一定程度上重塑房企經營模式與短期重點城市群市場格局，過去經營管理能力優秀，财務風格穩健的房企在強杠杆水平管理限制下具備更強的擴表能力，有望實現長期的市場份額提升與價值成長。

行業标的：（1）保利發展、中國海外發展、華潤置地、萬科 A、金地集團、招商蛇口等占據核心城市群較高市場份額的穩健型龍頭；（2）濱江集團、越秀地産、建發股份等深耕核心城市群的區域性優質房企。

房地産調控政策持續大幅收緊；房地産信貸政策持續收緊。

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