前兩日我與幾個地産圈子裡的朋友聚會，大家正在訴苦最近的各家的艱難處境。一個深圳某房企的朋友悄悄地讓我們介紹一下身邊想買房的人給他。原來他們公司由于最近現金流受困，欠了供應商大把的商票現在隻得被迫拿房子來抵款。而他和一個供應商私交不錯，受托來幫忙賣房變現。

當然這不是個例，最近我已經聽到了好多這樣的消息。我決定今天借機來盤一盤工抵房的事情。

航拍某高檔住宅小區

壹 / 何為工抵房？

工抵房顧名思義就是開發商為了保障後續工程開發建設，将一部分房源抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款的房子。如果在未來開發商無力償還欠款時，施工方和供應商可以自行處理工抵房用于償還開發商所欠款項。

這邊需要注意的是，工抵房和開發商欠銀行開發貸所處理的抵押房還是有區别的。所謂銀行的工抵房是開發商在建設時用土地質押給銀行的開發貸的抵押物。在工程建設後期如果開發商需要增加抵押物就會将一部分的房屋質押給銀行以追加貸款。所以，很多人買了房子不能立刻辦理網簽備案的大多是這種情況。一般來說，開發商在交付業主前會償清銀行全部貸款，銀行解押後開發商就可以給業主辦理房産證了。

施工方和供應商在和開發商簽訂工程建設合同時，雙方就按照規定約定了按期結算工程款的節點。但是目前大部分的項目總包還是會以墊資的形式先行建設。項目達到一定進度時，開發商會驗收施工進度并支付工程款。但是，開發商在未達到預售條件時項目還無法回款，隻能使用自有資金或開發貸來支付工程款。我們之前說過，開發商想要追求高周轉必定會占用更多資金來投資拿地開發項目。那麼應付的工程進度款自然也會和施工方協商先行墊付，然後在項目交付前統一結算。施工方自然不可能無條件墊付資金，所以開發商就會用房子來作為抵押物，以借款的方式讓施工方墊資。

如果開發商的房子已經抵押給銀行等金融機構，或者項目股權質押或共管而不能直接抵押房子怎麼辦？我相信很多最近關注房地産行業的朋友都會了解一種金融工具——商票。開發商如果不能抵押房子給施工方，他們就會先行開商票的方式來付款。在未來如果商票無法承兌，那麼就會再用已解押的房子來抵扣應付未付的工程款或其他欠款。

這些抵扣工程款或欠款的房子，我們統稱叫做“工抵房”。

貳 / 工抵房有什麼風險？

首先是簽購房合同的主體是誰。雖然工抵房由開發商抵押給了債權公司一方，但房子的産權仍屬于開發商。因此買家要購買工抵房，就必須與開發商簽訂購房合同。如果債權人辦理了過戶登記手續，獲得了房屋所有權證，那麼買房人就不應與開發商簽購房合同，而應與債權人簽合同，相當于購買二手房。

其次是确認房子的責任方。既然合同是與開發商簽的，權利義務當然由開發商承擔。施工企業并不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力。因此，購房者簽合同時應慎重，應當将與施工企業約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現問題。一旦出現問題，應該找簽訂合同的主體方來承擔。

第三就是一定要把約定價格寫進合同，并由開發商出具售房發票。購房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買的，但房價是施工企業确定的，而合同卻是與開發商簽的。開發商簽合同時往往定價較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高于施工企業與購房者約定價款的情況。一旦産生糾紛，開發商就可以依據合同要求購房者補足房款，屆時購房者将有口難辯。因此，購房者簽合同時，應将與施工企業約定的價格寫進合同。此外，發票應當由開發商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理産權時的麻煩，另一方面可防止開發商以未收到房款為由拒不履行合同。

房屋買賣合同

叁 / 工抵房到底值不值得購買？

我認為如果充分了解了工抵房的交易風險，并且工抵房産權關系清晰，那麼購買工抵房的确是可以為你省下一大筆購房預算。

以我朋友所說的小區為例。他所說的項目正常的二手房房價已經達到了63000/m2，而工抵房價格是按照項目備案價來算的，每平方米不過才51000。也就是說，每平方米就優惠了11000元。該房子戶型面積是87平方米，就是說這套工抵房比同樣的二手房便宜了957000元。關鍵這套工抵房由于沒有過戶，所以交易時還算是一手房，這又避開了二手房高昂的稅費。零零總總算下來，這套房子比市場價便宜了100多萬！

當然了，工抵房交易最重要的問題就是施工方和供應商由于希望快速回款，他們往往更希望全款購房。畢竟比正常房價至少便宜了大幾十萬，對于很多購房者來說還是很有吸引力的。

如果你想要按揭買工抵房，那麼你可能隻能找開發商和抵房方合作的工抵房了。

簡單地說，如果開發商所欠供應商款項不足以抵扣一整套房子，那麼開發商會和供應商協定一個比例。比方說，開發商欠A公司一筆維修材料款120萬，但是小區房價普遍在250萬左右。這時開發商就不可能抵押一整套住房給A公司。A公司如果着急回款，可以和開發商協定幫忙賣掉一套住房。然後A拿走其中120萬首付款，其餘部分開發商是可以接受通過按揭方式由銀行房款支付的。這就如同拿了一張10元錢紙币坐公交，交足了應付給公交車的費用，剩下的就可以自己拿走了。

這一類工抵房除了上面談到的三個問題外，還需要非常小心這個供應商和開發商的關系真實性。千萬不要盲目相信，在沒有确認供應商真實身份的前提下白白被騙了首付。另外就是要非常小心首付的金額和房屋的總價。

肆 / 為什麼最近多出來這麼多工抵房？

我相信最近隻要對于房産行業稍有了解的人肯定都知道很多房企的困境。在中央“三線四擋”政策的影響下，很多原本依靠融資增加杠杆且依賴供應商墊資搞建設的企業紛紛爆雷。開發商無錢兌付商票和工程款，導緻衆多商票、合同違約。很多供應商不得不拿很多房子、車位和商鋪來挽回損失。

這些企業拿這麼多房子也沒有用，并且企業運營還是需要現金周轉。所以大家都希望盡快地處理掉這些工抵房來回款。正是因為最近房企集中爆雷以及房市銷售疲軟，導緻很多開發商都在瘋狂折抵工抵房來減低負債。所以，最近市場上有了這麼多便宜的工抵房突然出現。

工抵房多了外加一手房不好賣，目前很多城市的房價及其脆弱。尤其在三四線城市，為了避免房價崩盤造成當地的金融危機和社會震蕩，政府紛紛出台了限跌令以穩定房價。

總之，工抵房本身并沒有什麼原生風險。隻需要注意工抵房的權屬關系，并且在簽訂合同時注意所寫的金額、面積、房号等信息，工抵房的性價比還是很高的。

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