2022年萬科業績會現場

3月31日，董事局主席郁亮放棄獎金登上熱搜，原因是公司在2021年淨利潤大幅下滑40%，提高分紅比例之後，每股分紅仍低于去年水平。

業績會上，以郁亮為代表的萬科高管一方面進行自我檢讨，分析了主營住宅開發業務的經驗教訓，另一方面将多元化業務比作「兒子」，詳細介紹了其成長規模及增長預期。

郁亮把獨立上市作為多元化業務成功的标記之一，「我們是用養兒子的方式來看待這些業務的，孩子長大，胃口變大了，家裡不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科内部，獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。」

同時，作為家長的他也很苦惱，「特别希望機構投資者能從一個新的估值模型來看我們的業務。美國綜合運營服務商 35倍估值，住宅發展商 10 倍左右，經營服務類發展空間巨大。

「家長」的自我檢讨

當日上午，一場近120分鐘的線上業績會，前半小時是郁亮的「反思時間」，2021年，萬科出現38年以來第三次淨利潤下滑，股東淨利潤是225億元，同比下跌45.7%。郁亮的PPT上隻有紅黑兩種顔色的簡體字，其中1頁隻有一句話，「2021年業績表現讓股東失望了，向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意」。

對于淨利下滑的檢讨，郁亮提出2點，一個是城市公司或區域離散度大，協同不夠，操盤能力參差不齊；

二是多賽道同時探索的成本比預想大，對業績産生影響。2021年，萬科多賽道的經營服務業務收入整體超過400億元。萬科通過八年時間探索，交了不少學費，最終将物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業作為經營型業務的主要方向。但對于這些經營型業務的利潤，還沒有體現在今年财報上。

郁亮解釋稱，萬科一直堅持有現金流的利潤，因此采取成本法對這些業務進行計量，折舊攤銷在成本費用列支，2021年合并報表範圍内此部分費用已達80億元，對報表利潤存在影響。

業績會上，有投資機構提問，這些經營服務類業務是否考慮從成本法變為公允價值估值法，萬科CFO韓慧華在問答環節進行否認，強調「有現金流的利潤」的重要性，稱成本法折舊攤銷會對毛利率和淨利率有影響，估值沒有辦法體現。「但是即便如此，從長期價值來看隻要業務做好做強，這個業務就是有價值的。未來還是會堅持使用成本法。」

可以看出，萬科對于經營型業務，既謹慎又重視。彙報經營型業務的時間占了業績會的三分之一，萬科總裁祝九勝表示，把上海區域首席合夥人張海請來業績會現場，就是為了講講開發型業務如何止跌企穩，而祝九勝本人則會重點彙報經營和服務型業務。

「我們在這些業務的賽道取得了一定的成績、沉澱了一些能力、交了學費，得到了相關的知識體系和能力體系，更欣慰地是得到了一部分外部投資人的認可」，祝九勝提出。房地産的天花闆到來之前，萬科打算繼續布局這些經營型業務，因為經營型服務業務的利潤空間非常大，但規模短時間内無法和開發業務相提并論。

郁亮表示，「對于這點我也很苦惱，也特别希望機構投資者能從一個新的估值模型來看我們的業務」。

「孩子們」成長的煩惱

在2021年财報中，沒有多元化業務的盈利指标，萬科用NOI、收入複合增速等指标來體現了各類經營、服務型業務的發展情況，但與同規模的同行對比後，萬科各賽道的增速及規模優勢并不明顯。

長租公寓業務方面，萬科泊寓業務近三年收入複合增速為40%，其中2021年收入同比增長14%至28.9億元，NOI 5.25億元。截至去年底，泊寓開業15.95萬間，全年平均出租率95%。

對比可發現，龍湖冠寓開業數量并未及泊寓，2021年剛突破10萬間，但在去年已經實現首次盈利，租金收入增幅為23%，也超過了泊寓。郁亮把深圳城中村的二房東業務當作試錯成本，稱如果沒有這項業務，萬科的長租公寓早就可以賺錢盈利。

另一大闆塊，萬科2021年商業業務營收為76.22億元，同比增長20.57%；其中，印力管理的商業項目營業收入 52.3 億元，同比增長 23.9%，2021年新開業項目15個。

對比其他同行的收入增幅，萬科也仍需努力。2021年同期，新城控股新開業吾悅廣場及委托管理在營項目25座，擴張超過萬科商業，并且商業運營收入為86億元，同比增長51%。此外，華潤置地投資型物業整體租金收入同比增長36.3%；龍湖商業的租金增幅為40%。

物流倉儲業務方面，萬緯物流跻身行業頭部還需時間，截至2021年報告期末，累計開業項目可租賃建築面積 1136 萬平方米，而業内頭部的普洛斯、京東物流的倉儲面積分别達2300萬平方米、4000萬平方米。

郁亮對于各賽道的業務比作成長中的孩子，沒有避談推動這些業務上市的計劃，并把獨立上市作為成功的标記之一，「我們是用養兒子的方式來看待這些業務的，孩子長大，胃口變大了，家裡不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科内部，獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。」

相比較另外幾個兒子，萬物雲醞釀上市、相對成熟，但業績會上，萬物雲相對較低的毛利率被投資者提出質疑，2019年-2021年三年期間，萬物雲毛利率徘徊在17%上下，分别為17.72%、18.54%、16.96%，而已經上市的碧桂園服務在2021年的毛利率是30.8%。對此，萬物雲CEO朱保全回應稱，「客戶之間的信任關系比毛利率更加重要」。

業績會過後，萬物雲向港交所遞交招股說明書，公司2021年實現營業收入約237.04億元人民币，毛利約40.2億元，淨利潤約為17.14億元。從以上三個指标看，萬物雲均不及一路買買買的碧桂園服務，營收規模位居内地物業服務公司第二位。

郁亮表示，「上市說明它能見風雨、見世面，到市場上去看自己了。」

作者 | 宋虹姗

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