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國慶盤點進入尾聲，前三天為大家帶來了西安東部、西部、南部值得關注的區域規劃及重點樓盤，今天聊聊西安大城北。

西安城北的範疇是最廣的，近來勢頭洶洶的曲江大明宮位于二環裡，高鐵新城地處渭河南岸，渭河以北聚焦西鹹泾河、空港新城，從限購到非限購，從高層到低密多層！

壹丨曲江大明宮

曲江接手代管的大明宮闆塊，去年三季度起重新起航，區域升級利好攜土拍、純新盤等應聲到場！也成為城北即經開區之後主城的又一個集中供應區。

△大明宮周邊商業街區、青啤片區聯動片區

△井上片區效果圖

随着青啤廠、井上村片區城市更新計劃、紅旗鐵路公園改造計劃的出爐，在一座世界級城市公園、二環地段優勢、三條地鐵拱衛（地鐵4号線、8号線、10号線）、多家綜合商場（大明宮萬達、百寰國際、大華1935等）等固有成熟配套之上再迎升級，多宗商服、住宅建設用地排隊入場。

金茂、龍湖、陝建、中國鐵建&曲江大明宮置業、國投萬和等一衆房企借機進駐。

繼當年的“長安三府”之後，大明宮闆塊在2022年也迎來了三府——大明宮紫檀府、大明宮金茂府、大明宮璞悅府。

大明宮紫檀府，處于大明宮金茂府的西側，占地52.406畝、容積率3.5。去年6月底由當代置業摘得，目前已被世紀金源接盤，也是世紀金源在西安的第一個項目。

紫檀系是世紀金源住宅産品系中最高端的産品系，其首開産品，涵蓋建面約142-168㎡高層、建面約178-212㎡洋房，戶型頗具亮點。

璞悅府的小區位置很出彩，向西約500米，即達大明宮遺址公園；項目東南角與規劃中的城市街心公園親密互聯，在對紅旗鐵路的改造中，規劃有長約8公裡的紅旗鐵路公園位于璞悅府項目西側，後期也在步行即達的範圍内。

璞悅府在2.8容積率的土地上，規劃有2棟高層、1棟小高層，建面約89-143㎡。建面約89㎡“2 1”室，是片區内置業門檻最低的戶型，整個戶型極其方正，使用率高，三開間朝南設計，可多元使用。

該盤處于平銷中，上訪、成交量都還不錯。

金茂“府系”産品西安人已不陌生，長安金茂府、未央金茂府皆是亮眼之作，獨有的綠色科技系統以及不俗的交付口碑，在本地市場收獲一批“金茂粉”，在全國範圍内，僅一條金茂府産品線超近4000億貨值，可見品牌、産品實力。

大明宮金茂府項目土地面積約76畝，容積率2.5，戶型面積約168-272㎡，在售均價約25000元/㎡，其272㎡城市大平層即将首發，産品再度升級。

約272㎡戶型，在未央金茂府200㎡戶型上再次升級，四室兩廳三衛，家庭動線區域采用LDK設計，呈現270°攬景端廳，南向客廳面寬達到7.8米，滿足了改善圈層對社交空間的追求，入戶玄關尺度闊綽，南向雙套房設計，都是居住體驗的升級。

中海開元壹号将推出新組團中海開元壹号紫宸。項目位于大明宮闆塊太元路以北，馬玄路以西，占地約42畝，容積率2.46，規劃6棟9-11層毛坯洋房，建面約189-250㎡，共257套。中海開元壹号紫宸是區域内罕見純洋房社區，關注度不低。

整個曲江大明宮闆塊，後續還會有龐大的新房供應，陝建大明府、金茂儲備地塊、中鐵建儲備地塊最快在四季度亮相。

貳丨高鐵新城

相比一些網紅闆塊，高鐵新城确實沒什麼聲量，前兩年瘋狂讨論過沣東沣西泾河秦漢，今年價值回歸主城港務區、高新三期、軟件新城、航天又占據了主導。

無論市場處于何種時期，高鐵新城更像是經開區、港務區置業的“備胎”。

高鐵新城自從2018年确認、2019年正式移交經開管理後，發展建設走向正軌，但區域面貌的革新，遠不比上舉全市、全省之力打造的港務區。

進度慢點并不可怕，就怕一成不變，今時再去複盤，區域城市公建配套已有追趕之勢：

2021年6月1日，紅會醫院高鐵新城院區項目一期全面封頂；2022年5月5日，紅會醫院高鐵新城院區項目二期主體結構全面封頂，建成後力争打造“西北骨科航母”的三甲醫院。

2020年，經開區與蘇甯、恒大、綠地、複星等企業簽訂了超高層戰略，建設7棟高層建築，包括5棟150米 超高層建築，最高将達350米，形成西安北站旁邊“最都市”的天際線，人人都在期待北客站落成一座全新、高規格的CBD商務區，但沒想到恒大、蘇甯半路洩氣，落地希望渺茫。

目前能夠确定建設的項目有五個，複星絲路總部、中建财智廣場正在建設中，西安綠地之心、複星絲路總部計劃在2026年竣工，在2022年經開區的重點項目中，計劃在文景路與元鼎路十字西北角，建設建築面積不少于13萬平米的購物中心、2萬平米的高品質酒店及13萬平米的甲級寫字樓，預計今年内完成土地招拍挂，2027年底前竣工。

隻希望綠地能夠穩着來，再别出幺蛾子了，北客站南廣場旁，爛尾多年的鵬瑞利爛尾樓也應盡早完成續建或拆除，畢竟是“面子”工程。

高鐵新城的現有價值，更多是來自交通樞紐、區位優勢的賦能：

其一，西安北站“米”字型高鐵交通網絡的成形必然以高鐵新城為核心，随着西銀高鐵、西延高鐵、西十高鐵、西渝高鐵等的開通，區域内流動人口、商務往來人口将更加頻繁，這也為商務、酒店、零售、住宿提前埋下需求；

其二，區域内四條地鐵交彙（地鐵2号線、4号線、機場城際、14号線），放眼整個大西安，隻有高鐵新城一處有如此密集的地鐵線路。交織的地鐵路網，帶來便捷高效的出行體驗，直抵鹹陽國際機場、市府商圈、奧體中心等城市要塞。

其三，很多人忽視了高鐵新城的宜居屬性，高鐵新城北接渭河，沿着河堤路，有着渭河城市運動公園、草灘公園、紫薇湖以及渭河水系資源，這些天然河流、城市綠地都是主城區極為稀缺的資源。

其四，高鐵新城沉澱了不少經開區的教育資源，區域主幹道尚稷路沿線，自東到西，經開三小，經開八小，經開第五學校（在建），經開一小，一中，經開十八小，博愛國際學校，經開第四學校等，資源密集。

高鐵新城是很典型的“商職住分離區”，以西安北站為核心區，規劃高規格商業、寫字樓宇，未來商業消費、職場就業圍繞核心區展開。

居住區位于尚林路、尚稷路、草灘二路一帶，最早的星雨華府、恒大國際城，再到2018年賣爆了的中南紫雲集，随後四年多的時間裡，闆塊内供出的新房一隻手都能數過來，金泰經開花城、綠城桂語蘭庭、和悅華府、綠城複地柳岸曉風。

目前綠城複地·柳岸曉風建面約109-128㎡毛坯高層在售，均價15377元/㎡，從每次開盤的銷售反饋來看，柳岸曉風都不愁賣；白桦林溪準現房毛坯洋房在售，建面約147-260㎡，均價不到兩萬一，整個高鐵新城隻有白桦林溪唯一的低密多層在售。

叁丨泾河新城

泾河新城近年來的城建進展與發聲，還是有目共睹的。

統計數據顯示，泾河新城2020年GDP增速達到10.8%，2021年GDP增速9.9%，2022年一季度GDP增速9.3%，經濟增速持續亮眼；

△隆基中央研究院實景

産業落地上，承載着大西安“北跨”、秦創原先導區雙重戰略重任的泾河新城不負衆望，已集聚大批科創企業和産業園區，包括世界500強企業在内的隆基、創維、陝煤等各類項目，奠定了區域産業的雄厚基礎；

生态景觀方面，作為依泾河而成型的泾河新城，憑借區域内占地面積為約874.91公頃，約13000餘畝的泾河濕地公園優勢，規劃了百鳥島、景觀梯田、百花園等十餘組景觀。

另外，周邊還有茯茶小鎮、泾河濕地生态公園、樂華城·國際歡樂度假區、靜安奧特萊斯、泾幹湖公園、崇文塔景區等等豐富的文旅資源聚集；

教育資源也在穩固提升，近年來，泾河新城将名校 工程影響力發揮到淋漓盡緻，如西鹹黃岡泾河學校、陝師大附中附小（泾河新城第二學校、泾河新城第三小學）、西安中學（泾河新城第一中學）等，這些名校師資進駐，讓泾河新城教育品質拾階而上；

“四縱四橫”的城市路網骨架格局串聯着泾河新城通達西安主城區的快捷生活，泾河智軌專線，從茯茶小鎮出發，直抵地鐵2号線二期正陽大道站，與主城關聯度更加緊密。

規劃地鐵16号線二期，後期通車後，居民出行直接受益，經由16号線再換乘其它線路可去往大西安各區域。

△泾河新城體育中心實景

另外，西北首家體育文旅商業綜合體、西鹹新區首座綜合性大型體育場館泾河新城體育中心也已正式對外開放，西安交通大學附屬泾河醫院也将于明年正式運營。

這些已經落地或在建中的城市配套，的确夯實了泾河新城的區域價值，但就現階段的樓市而言，泾河新城自去年上半年迎來峰值後，目前仍在回調階段，在售項目極多，一天都看不完泾河新城的在售樓盤。

追求産品力，泾河管委會“親兒子”打造的雲和悅項目不容錯過。項目占地約61.7畝，容積率僅為1.79，單看土地指标，注定其是“小而精”的美作，目前在售毛坯小高，建面約144-186㎡，均價13500元/㎡，後續還會有疊拼、洋房産品推出。

北宸天樾項目于節前舉辦了工地開放活動，并将此作為今後的常态環節。走出停工陰霾，其實北宸天樾在泾河樂華城新房紮堆的闆塊，還是頗有競争力的。

共計規劃了25棟樓，涵蓋22F、25F高的高層，14F高的小高層，6-11F高的洋房，均為帶裝修交付且陽台半贈送，目前高層均價隻有11000元/㎡，回調後的價格還算合理。

△天朗雲熙1#樓實景圖（2022年9月）

泾河正陽大道闆塊，可看天朗雲熙，目前項目主體工程封頂，正在做室内裝修與外立面，在售88-160㎡帶裝修高層，均價11700元/㎡，周邊一衆項目中，進度較快且頗具性價比。

肆丨空港新城

空港新城的區域規劃、建設、配套落位，皆圍繞國際機場這一超級交通樞紐展開。

目前為止，空港新城規劃約2000畝航空企業中央商務區，醞釀“航企CBD”核芯片區，目前已經吸引了東航（央企）、南航（央企）、川航、深航等14家航空企業落戶，形成了西部最大的航空總部經濟基地，同時也是目前西鹹唯一央企聚集區。

近年來的城建利好中，地鐵14号線将空港、高鐵、陸港鍊為一體，構築“國際物流大通道”。機場三期擴容，2030年預期目标8300萬人次。

△加拿大楓葉國際學校實景

生活配套也有，如空港綜合保稅區、東航商業綜合體、雲冠時代廣場等商業綜合體落地；加拿大楓葉國際學校、空港交大實驗學校等優質教育資源加持；第四軍醫大學新校區及附屬醫院等醫療資源；空港城市中心公園等公園綠地。

但與泾河新城不同，空港新城的房地産市場普遍“限量、限容、限高”，開發産品多為低密多層。

現階段的房地産開發，圍繞地鐵14号線藝術中心站展開。綠城桂語雲鏡在售毛坯小高，房源面積110-134㎡，均價13500-15500元/㎡，福星惠譽美術城雲玺在售毛坯洋房，戶型119-129㎡，均價僅需11000元/㎡。

藝術中心站西北側的星皓仕嘉是目前空港新城的“産品天花闆”，創新規劃「錯層空中庭院」，規劃百平露台，在西鹹區域實屬罕見，在西安同樣稀缺！

△星皓仕嘉約350㎡戶型圖

悅達電建玖玺台同樣以小高，真洋房為主，國企 央企的合作保證了工程的快速兌現，項目開盤不久但一期部分樓棟已封頂。目前在售118-169平帶裝修的産品，小高均價1.3萬/平，洋房均價1.6萬/平。

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