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成都市三環内買房哪個位置好

以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：戶口和社保在高新區，由于隻有一年多，新房搖号難進，想買套二手房，總價一百四十萬，看了兩個小區，交大萬通格外和長虹和悅府，那個小區更好，另外你們有更好的建議買那個小區？

回答： 如果你的預算是140萬左右的話，在高新區确實基本沒法買新房了，但是從資格來說，青羊的長虹和悅府和武侯的交大萬通格外也的确是可也買到的。 交大萬通格外整體的闆塊是相當成熟，樓盤林立，地鐵環繞，什麼都是剛剛好，但什麼又不是很突出的優點，是一個比較适合求安穩的，求自住的群體，闆塊本身熱度一般，已經進入了老化階段，下一步就是走神仙樹、桐梓林一帶的路子，如果你是尋求自住屬性，然後偏向于南門生活工作的話，我認為它的性價比其實不低，單價隻要2萬出頭，就能買到一個南門套二，已經不好選了。周圍的維港、麗都世家A區也是比較類似的概念，可以一并看看。 長虹和悅府則在西三環外的外光華闆塊，整體來說闆塊的熱度是比較高的，加上青羊的重心往這邊發展，地鐵、商業、産業和醫療等資源都逐漸配齊，是一個比較有未來的區域。長虹和悅府房齡比較新（相應稅費高一些），整體價格體系和交大類似，稍高一點，也十分滿足你的預算，适合于偏重闆塊成長性，适合年輕人，然後主要的工作和生活圈子在西門的購房者，周邊的東原時光道、保利香槟光華、光華逸家等也都是類似的産品和概念，可以一并看看。 一個側重自住，一個看重未來，所以說兩個小區或者說兩個闆塊，我認為都是比較好的，主要是看你側重哪些點，或者說你的氣質需求更符合哪個闆塊然後就選擇哪個。

提問：雕叔你好！萬年場華潤尚雲庭2.6左右單價和神仙樹大院單價2.3哪個值得入?還有龍潭市那邊，主要考慮小孩上學和陪讀。單看五到八年持有選哪種回報率更好？

回答：投資囤面積，自住看品質，尚雲庭作為萬年場的核心闆塊短期内成熟也不會改變，神仙樹大院也屬于防守型産品所以會比較穩，龍潭市屬于進攻型産品可以長持，投資收益傾向龍潭市，穩健實用推薦尚雲庭。

提問：雕叔你好！能否說說房地産泡沫破滅的可能性大嗎?

回答：房地産的市值是約65萬億美元，股市總市值都隻有6萬億美元，債市市值大約10萬億美元，人民币存款25萬億美元。 可想而知，房地産體量遠大于股市和債市及存款餘額，一旦泡沬破滅，中國可能面臨日本式資産負債表衰退的風險。 房地産占固定資産投資比重大，房地産鍊帶動的相關投資占到整個固定資産投資的50%左右，泡沫破滅将造成投資衰退。 此外，房地産業杠杆高占金融行業貸款餘額的30%左右，再加上一些表外融資，占比更高，如果房地産泡沫破滅，将會對金融行業造成緻命打擊。 所以等着樓市崩盤，是非常不切實際的！

提問：雕叔你好，想問下朗基天香怎麼樣？學區、交通、價格合理性。看上它主要是覺得126的戶型不錯，而且離銀泰城超近，生活方便，但不知道有沒有什麼隐藏風險，謝謝！還有，複地雍湖灣、中海蘭庭、朗基天香，這三個對比哪個最好呢?

回答：朗基天香不是奧運冠軍也是業主嗎?這個樓盤好的方面你其實都看到了，差得這麼說吧,主要是這邊寫字樓紮堆，缺乏住宅的純粹居住闆塊,不像大源，具有抱團發展的趨勢，而朗基天香太孤獨了,下樓就上班，上樓就睡覺，有些時候，工作和生活還是要分開一點的好。 複地當下是最好的,但是密度比較大，而且也有公寓;中海則老氣了點;朗基的問題前面也說過了。整體來看都有弊端,就看你最不在意什麼了,每個人的體驗和看重的點是不一樣的。

提問：新人首問，萬能的雕叔，計劃在成都買房，自己沒資格，用弟弟的普通資格，是買來不住還是投資，現在糾結中兩個問題。看了首鋼璟辰裡，初步看中119平米的，但估計希望不大，因是順4資格。所以看了附近的富臨理宮的三室86平，約188萬，7月份滿五，是否值得下手？是看看其他順銷新盤，還是繼續選二手房？神盤肯定是沒希望。預算250萬左右，投資不想買總價太高的房子，怕以後不好抛。祈盼雕叔能悉心指點！

回答：其實富臨理宮也沒錯，滿五稅費比較低，單價2.2萬的話，雖然談不上便宜，但是和當下新房相比價格還是有所優勢的，從産品上來說，與首鋼都是剛需對吧，都同享二八版塊的綜合配套，隻是孰優孰劣之分。 說實話，250萬的話，還是普通第四資格的，在主城區買新房的話的确隻能是撿漏撿漏再撿漏的辦法了，首鋼倒也可以報名，反正不和二手房沖突，包括源灘麒麟芸上次也順銷了一些房源，都可以關注撿漏。 但更大的精力，還是建議放在該片區的一些單價2左右的次新樓盤。包括你說的富臨理工，藍光樂彩城、富臨理工都可以看看單價便宜點的房源。

提問：雕叔你好！五津站1千米附近有個新希望錦宮印悅如何？精裝修13000元左右\平，謝謝！

回答：新津買房就買地鐵房，這個是我們說過很多遍的了，五津是典型的一個新津腹地，周邊配套比較發達，而且新房紮堆，也有龍江路等學校的加持，整個版塊來看是很不錯的新津最優解，當下新希望這個樓盤，精裝1.3萬可以說是水漲船高，上次搶得厲害，被大家“慣”出來了，所以雖然可以說比肩二圈層，但是這個價格這個地段這個樓盤屬于雞頭段位，也還算是不錯的，對于喜歡新房又沒有中心城區購房資格的人來說，我覺得可以入手。

提問：雕叔你好，我在成都有一個2005年的安置房套一，一個2006年的住宅套二，一個2001年的住宅套三(三個住宅全款全出租了)。一個商鋪臨街60平方年租金16W,還有兩個鋪面在專業建材市場每年各約15W的租金(專業市場鋪面有價無市，不好賣)。全部都是全款，我自己住的房子是銀行按揭。現在想把資産重新配置下。

回答：你好！買房一般不建議全額付款，沒有杠杆作用，資金利用率太低，後期利潤無法放大。對于房地産來說，不是數量，而是質量。要把手中的資産經營得越來越好。 01年的住房年齡太老了。建議出手，不值得長期持有。 另外，安置房的升值潛力比較差，社區内的人員複雜環境各方面都不好，這就決定了升值能力會很差。 住房投資的目的不是為了出租。核心是房子升值。好的購買是成功的一半，壞的購買是進退兩難的開始。

提問：雕叔你好，預算320萬左右，普通資格，高新戶口，拟購買三室5年以内次新房或者折房，近兩年内不住，學區可以不作為主要考慮，請問哪些闆塊小區适合，廣都龍湖與錦江生态帶萬科，複地，首選哪裡？

回答：作為高新普通資格，320萬的總價預算，如果求穩的話，建議還是以次新二手房為主，這個總價預算并不算低，而且不考慮到學區因素的話，我們覺得可選擇面是很大的。 廣都地鐵口的龍湖九裡晴川，當下單價居高不下，大概在3.3-3.5萬左右，你的預算隻能買到90平的剛需套三單衛，整體來看稍顯泡沫。錦江生态帶的萬科翡翠公園，單價大概在3.2萬，可以買到94平套三雙衛，品質換地段，也并不是非常劃算一個選擇，但錦江生态帶開發商雲集，後期的整體議價能力或許很不錯，而且還有天府B學區，地鐵、商業等配套的陸續進駐，潛力巨大。 複地禦香山3悅在恒大天府半島下面，雖然地鐵口，但是比較孤單，缺乏開發商和業主的抱團取暖，單價和總價倒是便宜，但綜合配套與預期甚至是趕不上萬科的。 三者來看，我建議萬科翡翠公園>龍湖九裡晴川>複地禦香山3悅。

提問：請問興隆湖邊上的鹿溪樾府二期值得買嗎？單價2.4萬而且裝修不如一期的裝修，有點介意。

回答： 我長期的一個觀點是，任何樓盤，（基本上）最後每一套房源都賣得出去，沒有值不值得的一概而論，隻有是否互相匹配，是否看對眼的緣分，比如樓盤對購房者的挑選，購房者對房價的評估。 鹿溪樾府這個樓盤我曾經也說過很多次哈，整體來說值不值得買，主要看你是怎樣類型的購房者，比如你的天府順位度較高，或者說整體預算偏高，四五六七百萬那種豪改客戶，那它肯定不值得你買，畢竟有更合适你的其他神盤或者豪宅可選。但是如果你是普通資格，順位度較低的，預算剛好卡在鹿溪悅府總價範圍，同時也偏向于認可這個版塊的未來發展潛力，那麼我就覺得它值得你買。 總的來說，從來沒有值不值得，隻有是否适合。 再說鹿溪悅府這個樓盤，整體是剛改性質的，價格2.4萬雖然略高，但還算可控，整體我們看它，是更偏重于這個興隆湖東版塊，獨角獸産業等未來的形态，配套的完善，天府新區整體的發展态勢，這些是我們認可的。而短期的一些地鐵問題，人氣問題，以及價格稍高和裝修問題，我認為成大事者不拘小節，如果你是普通資格又認可版塊，那麼這個價格和裝修，不是一個嚴峻的問題。 當然，這個版塊也存在一些動态的矛盾，比如周邊陸續有多塊限價地出爐，價格相對鹿溪來說，是更便宜的。所以大家很是介意，不過反過來想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能買得到呢？ 每個人的觀點和評估側重是不同的，樓盤，包括你自身的利弊你都應該認真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。

提問：請問一下，我把泸州的房子賣了，想在成都買，但是現在又在猶豫是在成都追南門還是打新房？主要是擔心追高了。就目前形勢來看你覺得成都的房價，大降的可能性有多大？

回答： 你置換方向是對的，有資金，有房票堅定不移買成都，建議速度進場。成都在調控升級之後，現在也處于一個僵持階段，成交量是下降了，但是價格還沒有大跌。 1、房子的價格不會脫離本身的價值而存在。按照目前各大城市的供地規模來看，并不缺普通的房子，這種房子價格并不貴，缺的是被附加上了“地段，房齡，教育資源等”這樣的條件後的好房子，這樣的房子還是少數。 2、成都這類大城市，人口一直有淨流入，産業機遇對人才的吸引力大。長期來看，對房價有一定的助推作用，但人口的流入與房價的上漲不能劃等号。合理的産業結構、穩健的信貸政策，充足的土地供應，嚴格的預期調控等等，這都是保持房價在合理範圍内的保障，否則隻會助推泡沫增長，釀成“破裂”風險。 3、房地産市場，其實也是一個風險市場，因為人們的預期是買房了，房子價格就會随着時間推移，價格上漲。但隻要是商品，自然會因為各種因素，對價格形成波動，沒有隻漲不跌的市場。目前房地産的發展模式和增長趨勢，還有待繼續轉變，其中也蘊含了相當大的金融風險、民生風險和市場風險等。如北京、武漢等，這幾年也一直在經曆房價漲漲跌跌的起伏過程。 4、在大城市買房，本質就是一個篩選的過程，如果你的收入暫時不如别人高，并不意味着你一定就喪失了買房的機會。上車的時機還是很重要的，另外買房的決心也很重要。如果大的買不起，就先買小的；好地段的買不起，就先買相對次一點的。

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