與“體系化”相對應的就是“碎片化”。離開學校後，除了備考各種證書以外，日常學習的知識都是碎片化的。尤其現在信息獲取這麼方便，需要的時候搜索一下，有了這個強大的外置存儲，也不用強記硬背，天長日久，人就懶了笨了，腦中混沌一片，沒有知識體系，也不能信手拈來。所以還是要穩固自己的知識體系，重點就在于平時将碎片化的知識歸納總結。

今天就總結下實務操作中常見的“五金”：誠意金、訂金、定金、押金、違約金。

景德鎮鬥彩葡萄紋杯（攝于上海博物館）

誠意金

定義：誠意金，也叫意向金，這個概念應該是伴随房地産行業誕生的。目的就是促進銷售，刺激購房者積極性，比如繳納一定誠意金可提前鎖定一定優惠，再比如可按照誠意金繳納先後順序選購房源。在房源緊張的時候，收取誠意金可提前鎖定購買資格，是賣方市場的強勢表現。從房産商角度，收取誠意金也可獲得一點資金融通。

法律效力：不具有法律約束力，沒有擔保效力，隻是表達一種購買意向，是房産商人為設置的購買門檻，能不能買到意向房源還要看運氣，更像“射幸合同”。行業都這麼操作，大家也就默默接受了，買不到房子，房産商也不承擔任何違約責任，最多無息返還，還經常被拖欠。也有那不信邪的，有因開發商拖欠返還意向金被購房人起訴支付利息并最終勝訴的案例。

是否繳稅：交易行為尚未成立，隻是暫收款項，所以不繳納增值稅和企業所得稅，但未來轉定金以後則構成購房款的一部分，需要繳稅。

樓宇

訂金

定義：這裡注意和定金的區别。訂金是預付款性質，就理解成預訂某商品支付的金額。和誠意金的區别在于訂金有指向性，誠意金隻是取得資格，訂金是指定商品。

法律效力：沒有擔保效力，在交易不成立的情況下，收受訂金一方應全額返還對方。但如果繳納訂金構成主合同的一部分，并在合同中明确約定“買方支付訂金後不購買預訂商品則訂金全額沒收”等類似條款的，則若因買方原因導緻交易不成立的情況下訂金可能會被沒收。各地對于房地産開發商收取的訂金限額也有相應的規定，比如上海市房屋土地資源管理局發布的“關于規範房地産開發企業商品房預訂行為的通知”（滬房地資市[2001]112号）中規定：房地産開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以内，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同後，訂金應即時返還或抵充房價。

是否繳稅：不屬于交易行為，隻是暫收款項，所以不繳納增值稅和企業所得稅，但未來轉定金以後則構成購房款的一部分，需要繳稅。如果沒收訂金，因合同未執行，所以不屬于價外費用，不繳納增值稅，但應繳納企業所得稅。

定金

定義：定金是為确保主合同交易的實現，由交易一方向對方預先支付一定金額作為擔保的方式，重點是擔保。這時候就不得不買了，如果一方違約要承擔違約責任。

法律效力：定金（注意不是訂金）就具有法律效力了，具有擔保效力，屬于債的擔保。在商品房交易中，若買方不履行合同，無權要求返還定金；而開發商不履行合同則應雙倍返還定金。另外，定金應以書面形式約定，且不得超過主合同總額的20%。

是否繳稅：定金屬于房屋銷售款的一部分，所以要繳納增值稅和企業所得稅。

藍天

押金

定義：交易雙方為了确保交易标的不受損害，而由購買方繳納一定金額給對方作為保證。實務中一般存在于租賃交易中，主要為确保合同終止後租賃标的物能完好無損地返還出租方，出租方一般都會收取一定數額的押金。

法律效力：具有擔保效力，屬于物的擔保。在租賃交易中，若标的物出現毀損，出租方有權扣除毀損金額相當部分的押金；當合同關系終止時，若無其它不履行合同義務情形，承租方有權請求返還押金或已扣除損害賠償後的押金餘額。所以押金是補償性質的，不具有懲罰性。

是否繳稅：根據增值稅暫行條例的規定，押金不屬于價外費用，因此一般情況下是不繳納增值稅。但有例外規定：除啤酒、黃酒以外的其他酒類包裝物押金，需直接并入銷售額計算繳納增值稅；對于包裝物押金不予退還或者超過一年以上不退還的，需并入銷售額計算繳納增值稅。所以實務收取方要關注押金的退還。押金沒收後作為營業外收入才會繳納企業所得稅，一般情況下無需繳納。

稻田

違約金

定義：交易雙方一方不履行或未按約定履行合同時，按照合同的約定，違約方應支付一定金額給另一方作為違約金。

法律效力：具有擔保效力，屬于物的擔保，這個日常凡是訂立合同的一般都會有約定。事先約定了一定計算标準，若觸發違約條款則違約一方按标準計算違約金數額并支付對方，這叫懲罰性違約。若因違約責任造成另一方損失，違約方還應按損失金額支付對方，這叫賠償性違約。

是否繳稅：若合同未執行，意味着并沒有實際應稅業務發生，因此不屬于價外費用，無需繳納增值稅；若合同已執行，則屬于價外費用應繳納增值稅。以上兩種情況均應繳納企業所得稅。

夕陽

結束語

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