劉偉/發自北京

自2017年萬達與融創、富力“世紀大交易”後，市場上多認為王健林壯士斷腕已“元氣大傷”。不過，當今天房地産業行至黑鐵時代，王健林似乎正因為卸下包袱而因禍得福。

4月6日，胡潤研究院發布《2022胡潤全球房地産企業家榜》的榜單顯示，萬達68歲創始人王健林及其家族以1050億元的财富與龍湖吳亞軍及其家族并列第五。與之對應的，此前該榜單上的不少地産富豪已不見蹤迹。

一紙榜單背後，是王健林近期頻繁的商業動作。4月1日，正在經受債務壓力的建業地産創始人胡葆森牽手王健林，建業把旗下全部商業項目運營權交給了萬達；3月28日，萬達集團與鑫苑集團舉行戰略合作簽約儀式，後者也正在遭受債務困局。

如人們所見，在現今地産行業形勢風雲突變之際，王健林悄悄做起了“白衣騎士”。與此同時，王健林的一系列舉措也并非無的放矢。

“萬達商管能否成功登陸港交所，成為萬達集團2022年的重要事件。”一位萬達集團内部人士此前告訴記者。

在彙生國際融資總裁黃立沖看來，在符合香港聯交所的要求下，萬達商管的上市是沒有問題的。但從商業模式看，受目前疫情的影響，作為内地經濟的晴雨表，内地各地線下商業零售市場普遍比較低迷，萬達商管今年上市毫無疑問會遭受“迎頭風”，機構投資者很可能對其興趣不大，也不會給予很高的估值。

拉了“河南王”建業地産一把

近段時間以來，王健林一直在為旗下商管業務加碼。

4月1日，河南建業集團旗下的建業住宅集團（中國）有限公司把自己的全部商業項目，以整體運營的管理模式，與大連萬達集團旗下的珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）簽訂合作協議。

建業集團官網信息顯示，建業的商業業務包括凱旋廣場、凱旋彙、百城天地、商業街區等四大産品形态，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區商業、特色主題街區、城市綜合體提供規劃、招商、運營、物業等系統化服務。

根據合作協議，萬達商管全面負責河南建業這些商業項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業管理等業務。協議的期限為10年，到2032年3月底為止。據媒體報道，大連萬達集團為此支付給河南建業集團7億元。

從建業地産2021年報數據看，河南建業集團的商業地産項目，在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。

依據上述數據簡單對比來看，萬達商管為獲得建業全部商業項目十年運營權付出的代價并不高。不過在這筆交易中，建業顯然是由于資金受困更被動的一方。

建業地産方面表示，通過此次合作引入優質的專業商業項目運營商，極大提高了商業不動産項目資産運營的效率和收益水平，同時起到了開源節流、降本增效的财務效果。這與建業地産一直以來的去庫存、盤活不動産的做法高度一緻。

據悉，盤活不動産是建業地産為償還8月份到期、總額5億元的美元債所做的準備之一。建業地産稱，計劃以經營性現金流償還該筆美元債，主要舉措就包括加快去化、提升經營性現金流，優化資産結構、盤活不動産，适時開展資本市場融資等。

按照建業地産公布的年報數據，2021年，建業地産實現收入420億元，毛利潤約68.11億元，毛利率為16.2%，淨利潤約12.53億元，各項數據與行業趨勢保持一緻，均同比下跌，其中淨利潤同比減少40.4%。

2022年初，為适應新的市場環境，建業集團進行了深入的組織架構調整，并提出了“做少、做小、做好”的發展理念。

在此前舉行的2021年度業績會上，建業集團副董事長王俊透露，建業正與省内一些國有平台公司對接，以盤活包括文旅項目在内的一些不動産，甚至不惜出讓部分股權乃至讓出控股權。

輕裝上陣闖關IPO

除建業地産外，王健林近期還與另一家河南企業有戰略級合作。

3月28日，鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇帶着手下一衆人馬來到萬達集團，與王健林正式簽約，這也宣告鑫苑集團與萬達集團達成戰略合作。

根據協議約定，雙方将建立全面戰略合作夥伴關系，充分發揮各自優勢，在商業管理、資産管理、産業地産和科技研發等業務領域進行深度合作。

雖然雙方并未透露過多的合作細節，但據知情人透露，與建業地産類似，鑫苑旗下多個商業項目将轉交給萬達經營托管，依托萬達多年的商業運營經驗，幫助鑫苑置業實現商業項目的增值。

作為中國房地産企業“赴美上市第一股”，鑫苑置業的境況并不樂觀。2022年3月8日，鑫苑置業才向紐交所提交了2020年度财報、3月14日才提交2021年上半年财報，差一點觸發最後退市的期限。

鑫苑置業全面更換了地産、物業公司的核數師，它能否在2022年按時提交2021年的全年财報，深受質疑。而按照紐交所的退市規則，鑫苑置業如果再“極端延時”遲交财報，會再度觸發退市警報。

于萬達商管而言，與建業地産、鑫苑置業的合作有助于公司做大規模，并有助于其早已提上日程的港股IPO。2021年10月，萬達商管在港交所提交招股書，謀求在港上市。

這次珠海萬達商管的基石投資者包括騰訊控股、螞蟻科技集團、中信資本、星匠、合衆人壽保險股份有限公司、碧桂園服務、金逸環球（碧桂園香港發展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等22家公司，另外還有6位高管，總計持有21.17％股權，總估值約1800億元。

截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業廣場，在管建築面積0.54億平方米。2021年上半年，萬達商管的收入為106.36億元，核心淨利潤20.65億元。

招股書資料顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分别為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心淨利潤17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

全聯房地産商會商業地産工作委員會會長王永平在受訪時表示，目前，萬達商管的輕資産模式，應該是在香港資本市場上的一個風口，因為一方面其自身持有的物業的規模較大，另外，托管的物業規模也是相當大的，基于體量因素的考慮，其上市是值得期待的。

不過，有接近萬達商管的人士告訴記者，在上市之前，香港資本市場對萬達商管的認定還不能确定。從目前來看，股市表現的情況并不好，這時候上這麼大的一個規模，資金方能否的支持力度還有驗證，因為投資者、消費者的信心都正在經受目前疫情及其帶來悲觀預期等因素的影響。

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