提起深圳的豪宅人們首先想到的是深圳灣一号，深圳灣一号給人們的印象首先是貴，面積大，景觀位置好。深圳灣一号隻是公寓級别的天花闆，其實深圳還有不輸深圳灣一号的住宅産品的小區，這個小區起步門檻7000萬封頂4億的頂級豪宅，小區最小面積249㎡~610㎡，它就是深圳住宅産品的天花闆，悅府一期（柏甯花園）。

華潤悅府一期是華潤萬象旗下首個高端系列産品，類似萬科的“瑧”系，招商的“玺”系，這些都是在深圳鼎鼎有名的。

在2015年政策還寬松的情況下，華潤花重金打造的悅府一期，比方：15000元/㎡的裝修，邀請台灣建築設計師、室内設計師程紹正韬。還有傳聞當年華潤為了開發這個小區特意買了一座礦山，每套房裡面的洗手台全部是一整塊漢白玉打造的。

打造過程

開采過程

礦山

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上面文章提到悅府的品質下面說悅府的槽點。

1 貴。

2 靠近濱海大道，朝北的卧室開窗是一定有車流噪音的。

3 除了A/E兩個最大的大戶型，其它戶型都沒有陽台的，而且不少業主，還可能會把露台改為房間的用途，那就跟傳統的居住體驗大相徑庭了。

4 想要海景完美一點至少要30樓以上的房源。

5 其實以上都不是大事，我真正擔憂的還是國内終極難題—物業維護，公共空間的折舊問題一直無解。

我入行的時候就聽過一句總結：“深圳豪宅的“壽命”隻有9年”。經過這些年的檢驗好像确實如此。

物業管理是成本投入高、成效不顯著、員工工資低、但是對管理水平和職業素養要求又異常高的行業。

高端服務在國内還是初級階段，潛意識裡就不是服務人的民族，隻有香港被殖民過，才有像樣點的高端物管。

物業維護不夠，這就導緻深圳的老物業在走下坡路，頂級豪宅隻能一直換最新的。9年以後江湖上還有你的傳說，然而你早已不是大衆關注的焦點。

當然，準确的說老豪宅的沒落是建築折舊、經濟中心轉移和設計理念落後三個方面因素疊加的結果，隻不過個人感覺，深圳未來不太可能再進行大規模的中心區轉移，那麼悅府的地段價值算是鞏固下來。加上十幾塊錢一平的管理費，算是矮子裡面拔将軍吧，住宅小區的物業維護，預期最好的也就隻有悅府了。

插句題外話，隻有整體提升大衆對藝術的欣賞水平，才能減少電影爛片的投資，類似的隻有大衆對高端服務的需求提升，才能培育出新的高端物業市場。這些一時也急不來，等中國再富個幾十年，富三代接管家族财富，上流社會萌芽初啟，自然會有大變化。

言歸正傳，悅府即便有這些不足，仍然作為深圳标杆豪宅的存在，那麼它的奢華感是如何營造出來的呢？接下來我嘗試用一個比較另類的思路來解釋一下。

一空間的浪費

頂級豪宅不太可能出現傳統的200多平弄個7房出來的設計了，那樣搞得像白領群租房一樣，但也不能像新錦安公館一樣把89平戶型按比例放大到250平似的，每個空間傻大傻大，功能單一不知道能怎麼利用。

優秀的大戶型設計應該是保證核心空間（客廳、主卧、廚房）适當的寬松闊綽，然後把其它面積合理的劃分為功能間（客房、衛生間、雪茄室、包包收藏室等等）。

拿悅府1棟364平米的E戶型做例子，雖然悅府沒有贈送面積，超高層建築的實用率也有限，但是無論從景觀優勢、私密性、尊貴感還是實用性，我認為這個戶型還是盡力做到三代同堂下現代豪宅該有的樣子。

悅府總共可以售賣的有四個戶型，AE戶型363㎡、BF戶型263㎡、C戶型249㎡、D戶型325㎡，兩棟四個單元。其中2棟的一個單元是公租房。（申請條件是正廳級以上）

1棟C戶型249㎡

行人單行道

悅府四個戶型也隻有C戶型設計的很小氣，入戶門口的走廊狹窄。

F戶型其實跟B戶型結構一樣，主卧和客廳朝東，兩個次卧朝西，無陽台。贈送面積多，實用率較高。雙套房。通風一般。雖然實現了，完全動靜分離，不過餐廳的位置設計的有點差，每次回卧室或者客廳，都要環繞餐桌轉半圈。悅府高低區的景觀相差很大，即便價格也有差距上千萬的，好房源依然很搶手。

D戶型算是和深圳傳統戶型類似，位于小區的西端頭，南北通透，客廳配置超大的落地窗。

二服務的過剩

悅府停車場做成陽光車庫，B1層其實就是地面。市面上很多樓盤宣傳雙大堂設計（停車場和花園都留有大堂空間），實際上沒有人願意待在滿是汽車尾氣的負一樓，隻有悅府這種設計，自然通風和采光的感覺相當好。

進入大堂，公共區域分割了若幹個功能區域，包括一個6平米的小茶室，這個茶室配備茶具和茶葉是給業主免費使用。

起初我每次看到都會心裡疑惑，既然都約到家樓下了，誰會在大堂接待客人而不是回家？

直到有次我在深圳灣1号大堂等人，在大堂看到一位業主和他的朋友“窩”在一角簽合同，看我在那他們還很警惕的瞄着我，簽好以後業主自行刷卡上樓了，這個時候我就想起悅府的公共茶室。

對于認識但不夠熟悉的人，家裡仍處于私密的狀态，小茶室對于業主之間偶遇的交流、對于業主簡單接待陌生的客戶都很便利。這其實就是一種服務過剩，當然我們平時有另外一個說法，稱之為貼心服務，對您無微不至的關照。

悅府還有免費的健身房、遊泳池、圖書角等等，這些老實說除了小孩子，成年人一年都用不到幾次的配套，還要專門配管家去清潔維護。哪怕一年一次的需求，隻要你想到我就能馬上響應，這就是奢華感的重要組成。

三超出預期的感受

1 作為業主或者準業主，你可能知道：

悅府所在的項目是深圳最牛的綜合體

樓下即是彙集全球高品牌的萬象城，春繭體育館，人才公園，深圳灣15公裡濱海長廊，深圳灣文化廣場也在規劃建設中。在享受商業配套的同時也能享受深圳灣的生态、文體資源。華潤悅府物業以智能化互聯網為平台，暢享物業資訊便捷，提供更及時、更周到的社區服務，華潤深圳灣業主尊享華潤資源，包括商業萬象城、春繭、華潤旗下酒店、華潤銀行理财服務、華潤五豐行有機蔬果直供等，讓生活更加豐富。

2 悅府的精裝修真的不錯：

深圳灣1号主要描繪的是西方紙醉金迷的奢侈生活，設計風格，用材用料，處處刺激着你的視覺感官，奢華而不庸俗。

雖然我現在更喜歡的是深圳灣1号的裝修，但是我主觀的認為兩個項目的精裝水平可以說不分伯仲，并且遠遠抛離深圳其他小區。

3 山海湖與高端商業共同組成的風景深圳一絕，白天黑夜都有美景在目。

永無遮擋一線海景，出門十分鐘即可到達十五公裡濱海長廊，東側望去是郁郁蔥蔥的沙河高爾夫景觀；如同維多利亞港一樣繁華的深圳灣城市夜景。項目鄰深圳兩大建築春筍和春繭，無論是白天還是夜晚都有好的觀景。

4 業主圈子高端

雖然以我的了解，買的起高端小區的人，大多都不在乎小區住的人有多牛，反倒是買不起的人會說上兩句跟誰誰做鄰居好厲害。

不過據說悅府的業主們是很友善活躍的一群人，經常會組織聚會，在裡面除了有企業家大佬還能遇到市長、國家級院士等等，圈子足夠高端是毋庸置疑的。

5 作為你的訪客，以上4點他們可能都不知道。當他們參觀你家的時候，不管室外的風景還是室内的裝修細節都能引來啧啧稱歎，這是多麼愉悅的時刻。

說一下我認識的悅府業主

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假如你是個知名開發商的太子爺，覺得自己家物業不夠檔次；假如你女兒嫁了個有錢人，作為對等，買一套做嫁妝；假如你是南山上市公司董事長，在科技園附近要買一套住所；假如你是傳統企業的企業主，剛好開盤的時候樓市大熱，想買一套投資；假如你買了南二外學位房覺得居住體驗不行，覺得悅府的接送距離可以接受；假如你是外地來的小老闆，想在深圳買套房證明下實力；

如果一定要描繪出業主的大緻畫像，那就是年輕、有錢、想要深圳最好的房子，這說的就是你嗎？

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（市場觀察，區域分析，産品解讀，豪宅拍賣）

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